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  一个新楼盘，往往会强调其定位。
比如“地铁上盖”“学府人家”“大城配套”“异域风情”“低密奢宅”。标榜自己是“艺术”的，还真不是特别多。更何况，这个项目还不是豪宅，而是介于刚需和改善之间。让人不禁好奇：刚需刚改们会为艺术买单吗？ 今天，我们看一个南沙新盘：华宇凤凰艺术岛。

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  媒体+地产，未来对标灵山岛尖？

  项目名带着“凤凰”，是因为所在地块正是去年凤凰卫视在南沙土拍所摘得的。 2020年4月20日，位于南沙亭角片区的2020NJY-1地块以底价18.05亿元、折合楼面价6432元/㎡成交，竞得人就是凤凰卫视，并将引进凤凰卫视的粤港澳大湾区媒体文创产业中心。 这宗地块由5个部分组成，其中地块一为二类居住用地、商业服务业设施用地，由凤凰卫视和来自重庆、首进广州的华宇集团共同打造了住宅项目。

  项目处于黄阁镇黄阁南路以南、蕉门水道以北，亭角大桥与广澳高速坦尾桥之间，共8栋楼，1000多套房，约28-30层高。

  首期推出的是拿证的7栋、8栋住宅，户型涵盖建面约86-102㎡三房。相比90㎡做4房，76㎡做三房的紧凑户型，产品定位大概介于刚需和改善之间。截止上周末，余货已经不多，而且市场对小户型更偏爱。 

  户型一：建面约87㎡三房 

  户型二：建面约102㎡三房
值得一提的是，项目所在的亭角地区功能定位为“城市门户，艺创南湾”，将被打造为粤港澳大湾区**的魅力艺创门户、绿色创意休闲及科技文化产业综合发展区，规划居住人口约11.14万人，总建设规模为680.7公顷。 有人甚至称未来亭角片区将“对标灵山岛尖”。 根据案场销售的介绍，这个项目最大的卖点主要有2个：江景，产业（艺术）。到底值不值呢？我们分别来瞅瞅。 

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  江景房离江边有点远？

  
不得不说，华宇凤凰项目的样板间设计非常讨巧，就放置在蕉门水道旁边，在一丛丛芦花的掩映下显得格外文艺，从样板间的阳台望出去就是江水，滨水平台和栈桥近在眼前，直接把“江景房”的概念植入你的脑袋。

  不过，通过沙盘其实就可以看到，真正一线沿江的，并不是住宅楼，而是产业园区的部分。感谢滨水一线限高的规定，前排的建筑大多楼层不高，所以高楼层的视野还是很不错的，对岸就是南沙顶流灵山岛尖。

  建面约87㎡小三房，基本上是东北朝向。鉴于地块西南方向望江，所以小户型基本可以告别江景了。建面约102㎡三房，西北和西南朝向都有，部分户型还是望得到蕉门水道的。 总结来说，江景真的有，但是滨江做不到。 更何况，对于刚需来说，江景真的是必须吗？ 

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  刚需刚改会为艺术买单吗？

  
说起广州的旧厂改造，很多人会想起红专厂和广钢。不过，曾经的文艺胜地红专厂逐渐没落，面临拆除，广钢中央公园迟迟没有动工，似乎都不是特别乐观的例子。 销售在介绍项目的时候还提到了太古仓。但太古仓的活力，也就……吧。 华宇凤凰项目用地的前身原是梅山工业区，也有着旧糖厂的底子。旧厂房固然要拆除，但也会进行保留活化，打造文艺聚集地，像博物馆等。在项目销售中心，也做了一个迷你展区，展示了梅山糖厂的辉煌、衰退与重生。

  销售介绍，8栋住宅楼面前，除了要建设凤凰卫视的融媒体中心，还有很多低矮的建筑，将会引入商业，比如服装、餐饮、零售等，而这些不仅仅是凤凰卫视的配套，也会成为未来业主的配套。而且，住宅本身的裙楼部分也属于商业、公建配套用房。
这对周边没什么大型商业配套可以蹭的华宇凤凰项目来说，当然是好事。但便利的同时，可能存在噪音的问题。 所以说，真正有价值的并不是所谓“不可复制”的旧厂情怀，而是凤凰卫视进驻之后，实打实能够带来的就业和消费人口。毕竟，艺术对大部分人来说并不能当饭吃。
更何况，一个成熟商圈的培育，需要时间。 

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  没有地铁和名校值得买吗？

  
毕竟，位于粤港澳大湾区集合中心的南沙，并不是按照广州卫星城的标准打造的，其交通也不像有些远郊区一样，一心想着往市区跑。短期之内，只有个别核心区域能够实现与广州中心城区的快速通达。

  广州地铁18号线、22号线，即将于今年6月开通。这两条线路，对南沙来说称得上是逆天改命的生命线。遗憾的是，只有少数片区能够享受到新线开通的红利。华宇凤凰项目，就是一个“望得见、吃不着”的典型代表。 

  根据《南沙综合交通枢纽规划（2020-2035年）》，南沙内部将有地铁线路能够接驳到南沙-广州市区的地铁干道上，但不仅通勤成本上升，与即将开通的干线相比，还在规划阶段的31、32、33、38号线不知要等到何时。 规划31号线（即NS1线）在项目附近设置了亭角站，待到建成后，可换乘15、18、22号线。 相比同个板块的新房，华宇凤凰项目还有一个劣势，就是无名校。虽然一条之隔就是广附南沙实验学校，但将来能不能读，谁也说不准，跟直接砸钱签约名校的大盘不能相提并论。

  此外，项目所处的亭角片区，目前还比较“荒芜”。没有大型商业配套，而且旧村林立。坦尾村和亭角村都在旧改路上。想等周边城市面貌有大提升，要有足够的耐心。

  刚需的地段，改善的产品，艺术的价格。 华宇凤凰艺术岛，对目标群体会不会有点苛刻了？