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  继续我们的区域二手房涨幅整理系列。

此前，乐居君已经整理过天河、南沙的区域二手房涨幅，针对网友在后台提出的疑问，乐居君先作出一些解答：

为什么有些热门楼盘没有提及？因为这些楼盘可能放盘量少，基本放一套卖一套，甚至还未来得及上架就被预定，所以没有一年以来的挂牌数据，难以作出对比，但之后乐居君也会以文字方式带一下它们的最新情况；

拿挂牌价出来说有意思吗？当然有，挂牌价反应业主对片区楼市的信心，而且取的是均价，已抛开极端值，与成交价一样具有参考意义；

后台呼声最高的，是为什么没有提及天河北板块。这个板块乐居君之后会进行实踩，为大家带来更真实的情况，记得留意**。

  言归正传，今天我们来讨论的是番禺各大板块的二手房价涨幅。

刚需一向偏爱番禺，无它，就是二手房性价比高、到市中心方便。而通过整理数据，乐居君发现一个有趣的现象。

价低+配套齐的市桥板块，近一年二手小区房价大多在跌，跌幅在1~2%不等，看来在规划、居住舒适度面前，配套成熟的老旧小区已经入不了购房者法眼。

而一些网红板块如华南-万博、番禺广场、亚运城板块，二手房价持续走高，其中万博板块有小区房价年涨幅居然达到24%，十分夸张。

房价洼地，还是有的。比如莲花山板块，目前二手房均价才1字头，但除非你自驾或在附近上班，否则也不用过多考虑。

好了，来看看具体情况吧。

  市桥板块

  市桥房价的涨幅，很迷。

从区域位置来说，市桥属于番禺老区，由于已经被开发得不能再开发，城市景观比较旧，二手房多以老旧楼梯楼为主，所以即使片区交通、商业、学校配套都十分成熟，居住氛围浓厚，但房价还是涨不起来，2字头的地铁房一抓一大把。

板块目前二手房挂牌均价为21767元/㎡，近一年涨幅为2%。

板块内卖得较好的楼盘有华侨城、侨基花园、鸿禧华庭、鸿基花园等，其中鸿禧华庭为过千户的电梯小区，所以均价近4万元/㎡，可以说是板块内标杆，近一年涨幅也达5%。

其它老旧楼梯房近一年房价不涨反跌，康裕园、桥福园等跌幅达2%。

  桥南板块

  与老市桥一河之隔，就是桥南板块，这边的城市景观相对较新，商业、公园等配套比较完善，比较宜居。

但其没有地铁，出行依赖自驾或公交，学位也没有老市桥好。

板块目前房价为2.83万元/㎡，近一年涨幅为1%。

具体到个盘方面，没想到万科金色城品最新均价已突破5万元/㎡，年涨幅达4%，小区在售房源为复式，***一套复式4房总价为275万元，部分房源还是毛坯状态。

海伦堡御院、越秀可逸江畔、昊龙花园、喜盈雅境均价也已经3字头，它们的共同点都是楼龄较新，其中越秀可逸江畔放盘量最多，达47套。

此外，作为桥南曾经的高价地项目——时代柏林，目前已有二手放盘，但仅得4套，涵盖112-143㎡三到四房，均价4.1万元/㎡。

  番禺广场板块

  未来三线交汇的番禺广场，楼市备受看好。

目前板块内二手房价为3.14万元/㎡，年内涨2%。

兴业花园、融穗澜湾、柏丽花园三个小区紧邻市桥水道，房价较高，其中融穗澜湾近5万元/㎡，而兴业花园年涨幅达10%，在售房源仅得两套，均是140㎡大户型，总价超410万元。

涨幅同样较大的还有尚东尚筑、金海岸花园金石碧苑，它们受地铁3号线东延段利好，番禺客运站就在家门口，加上龙湖TOD项目也已经动工，故房价涨得较多。（点击查看尚东尚筑踩盘报告）

  对了，在番禺广场板块买房，楼梯房总价不见得就比电梯房高，因为这里的楼梯楼很多都是大平层，总价可高达近500万元。

  华南板块

  华南板块，番禺楼市的发源地，而华南板块内的万博CBD，更是购房者关注的重中之重。

板块内绝大部分二手房价已是4字头的节奏，“八大金刚”中，锦绣香江花园（山水园）、华南新城、广州雅居乐花园剑桥郡、广地花园涨幅较大，其中广地花园还有2字头的房源可挑，但该小区户型不太方正。

网红盘万科欧泊涨幅比较惊人，从去年的4字头涨到5字头，涨幅达24%。目前小区有107套房源，涵盖二至三房，***的一套三房都要500万元。

  据了解，2月该板块盘源依然稀缺，市场表现为“客多盘少”。加上业主小幅上调报价，叫价相对强硬，基本不存在明显的议价空间。

  目前万博CBD核心区域已成规模，加上地铁18号线即将通车、周边城中村迎改造等利好，预计房价还会稳步上涨。

  洛浦-厦滘板块

  洛浦板块既有地铁，又有完善生活配套，加上四面环水，刚需价格就可以做“岛民”，一直都属番禺置业热门区域。

板块内较大型的楼盘有丽江花园、广州碧桂园，其中广州碧桂园的雅苑组团近一年房价微跌，3万元/㎡即可上车。

顺着洛溪岛一直往北走，便是厦滘板块，珊瑚湾畔、时代外滩、星河湾三大标杆盘鼎立，近一年涨幅最大的小区为珊瑚湾畔，达29%，目前有23套房源在售，涵盖平层和复式，总价过千万的房源比比皆是。（点击查看珊瑚湾畔踩盘报告）

值得一提的是，据中原成交数据显示，2020年洛溪板块成交活跃度远超前年，上门客数量明显增多，成交能力明显较去年有所增强，不少高价改善盘如——珊瑚天峰、时代外滩等成交表现尤其亮眼，在市场需求活跃的情况下，业主甚至出现反价现象。

  亚运城板块

  目前亚运城板块二手房均价为2.79万元/㎡，年涨幅为6%。

亚运城巨无霸组团之间价格差异比较大，比如离地铁较远的天誉，均价为2.85万元/㎡，在售房源多达117套，但户型不太实用，90+㎡只能做到大两房。

地铁4号线海傍地铁站旁的天荟组团，由于位置好，楼龄新，最新均价已近3.5万元/㎡，年涨幅达12%，目前在售房源有36套，三房面积均超100㎡，总价动辄超400万元。

  广州南站板块

  南站板块二手房交易不活跃，主要是板块内放盘数很少，最新挂牌均价为2.37万元/㎡，同比跌4%。

板块内唯一有二手房源的是臻尚苑，均价3.76万元/㎡，年涨8%；而敏捷时空壹号为商服类产品，年内房价跌8%，这也能从侧面说明，即使处于同一地段，商服类产品升值潜力也不如住宅。

  大学城板块

  与南站板块情况类似，大学城板块二手放盘量也不多，仅得19套，最新均价为5.57万元/㎡，年跌3%。

板块内唯一有近一年数据记录的小区是星汇文化，最新均价7.22万元/㎡，年涨复达13%。

此外，板块内有放盘的小区还有方圆大学时光、尚轩103，均价分别为3.3万元/㎡、5.5万元/㎡。

  莲花山板块

  最后出场的，是番禺房价洼地——莲花山板块。

该板块最大优点是邻近莲花山旅游景区，但目前没有地铁，教育、商业配套也一般，城市面貌以村庄为主，二手房挂牌均价为1.93万元/㎡，年涨幅达11%。

板块内的倚莲半岛花园、莲丰大厦均价才1字头，前者为大面积户型，涵盖90~320㎡二至五房，部分还是毛坯房；后者楼龄较长，只有一套124㎡的三房放盘。

卖得比较好的是凯德山海连城，小区面积大，绿化好，目前均价近2.5万元/㎡，年涨7%。次新房奥园莲峰圣境也有一套房源挂牌，为221㎡四房，总价518万元。