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承认吧,番禺这个板块二手房价真的涨不起来
来源:乐居买房2021-03-21 08:11:06
摘要
言归正传,今天我们来讨论的是番禺各大板块的二手房价涨幅。

  继续我们的区域二手房涨幅整理系列。


此前,乐居君已经整理过天河、南沙的区域二手房涨幅,针对网友在后台提出的疑问,乐居君先作出一些解答:


为什么有些热门楼盘没有提及?因为这些楼盘可能放盘量少,基本放一套卖一套,甚至还未来得及上架就被预定,所以没有一年以来的挂牌数据,难以作出对比,但之后乐居君也会以文字方式带一下它们的最新情况;


拿挂牌价出来说有意思吗?当然有,挂牌价反应业主对片区楼市的信心,而且取的是均价,已抛开极端值,与成交价一样具有参考意义;

后台呼声最高的,是为什么没有提及天河北板块。这个板块乐居君之后会进行实踩,为大家带来更真实的情况,记得留意**。

  言归正传,今天我们来讨论的是番禺各大板块的二手房价涨幅。


刚需一向偏爱番禺,无它,就是二手房性价比高、到市中心方便。而通过整理数据,乐居君发现一个有趣的现象。

价低+配套齐的市桥板块,近一年二手小区房价大多在跌,跌幅在1~2%不等,看来在规划、居住舒适度面前,配套成熟的老旧小区已经入不了购房者法眼。

而一些网红板块如华南-万博、番禺广场、亚运城板块,二手房价持续走高,其中万博板块有小区房价年涨幅居然达到24%,十分夸张。


房价洼地,还是有的。比如莲花山板块,目前二手房均价才1字头,但除非你自驾或在附近上班,否则也不用过多考虑。


好了,来看看具体情况吧。

 市桥板块

  市桥房价的涨幅,很迷。


从区域位置来说,市桥属于番禺老区,由于已经被开发得不能再开发,城市景观比较旧,二手房多以老旧楼梯楼为主,所以即使片区交通、商业、学校配套都十分成熟,居住氛围浓厚,但房价还是涨不起来,2字头的地铁房一抓一大把。


板块目前二手房挂牌均价为21767元/㎡,近一年涨幅为2%。


板块内卖得较好的楼盘有华侨城、侨基花园、鸿禧华庭、鸿基花园等,其中鸿禧华庭为过千户的电梯小区,所以均价近4万元/㎡,可以说是板块内标杆,近一年涨幅也达5%。


其它老旧楼梯房近一年房价不涨反跌,康裕园、桥福园等跌幅达2%。

  桥南板块

  与老市桥一河之隔,就是桥南板块,这边的城市景观相对较新,商业、公园等配套比较完善,比较宜居。


但其没有地铁,出行依赖自驾或公交,学位也没有老市桥好。


板块目前房价为2.83万元/㎡,近一年涨幅为1%。


具体到个盘方面,没想到万科金色城品最新均价已突破5万元/㎡,年涨幅达4%,小区在售房源为复式,***一套复式4房总价为275万元,部分房源还是毛坯状态。


海伦堡御院、越秀可逸江畔、昊龙花园、喜盈雅境均价也已经3字头,它们的共同点都是楼龄较新,其中越秀可逸江畔放盘量最多,达47套。


此外,作为桥南曾经的高价地项目——时代柏林,目前已有二手放盘,但仅得4套,涵盖112-143㎡三到四房,均价4.1万元/㎡。

  番禺广场板块

  未来三线交汇的番禺广场,楼市备受看好。

目前板块内二手房价为3.14万元/㎡,年内涨2%。


兴业花园、融穗澜湾、柏丽花园三个小区紧邻市桥水道,房价较高,其中融穗澜湾近5万元/㎡,而兴业花园年涨幅达10%,在售房源仅得两套,均是140㎡大户型,总价超410万元。


涨幅同样较大的还有尚东尚筑、金海岸花园金石碧苑,它们受地铁3号线东延段利好,番禺客运站就在家门口,加上龙湖TOD项目也已经动工,故房价涨得较多。(点击查看尚东尚筑踩盘报告)

  对了,在番禺广场板块买房,楼梯房总价不见得就比电梯房高,因为这里的楼梯楼很多都是大平层,总价可高达近500万元。

 华南板块

  华南板块,番禺楼市的发源地,而华南板块内的万博CBD,更是购房者关注的重中之重。


板块内绝大部分二手房价已是4字头的节奏,“八大金刚”中,锦绣香江花园(山水园)、华南新城、广州雅居乐花园剑桥郡、广地花园涨幅较大,其中广地花园还有2字头的房源可挑,但该小区户型不太方正。


网红盘万科欧泊涨幅比较惊人,从去年的4字头涨到5字头,涨幅达24%。目前小区有107套房源,涵盖二至三房,***的一套三房都要500万元。

  据了解,2月该板块盘源依然稀缺,市场表现为“客多盘少”。加上业主小幅上调报价,叫价相对强硬,基本不存在明显的议价空间。

  目前万博CBD核心区域已成规模,加上地铁18号线即将通车、周边城中村迎改造等利好,预计房价还会稳步上涨。

 洛浦-厦滘板块

  洛浦板块既有地铁,又有完善生活配套,加上四面环水,刚需价格就可以做“岛民”,一直都属番禺置业热门区域。

板块内较大型的楼盘有丽江花园、广州碧桂园,其中广州碧桂园的雅苑组团近一年房价微跌,3万元/㎡即可上车。


顺着洛溪岛一直往北走,便是厦滘板块,珊瑚湾畔、时代外滩、星河湾三大标杆盘鼎立,近一年涨幅最大的小区为珊瑚湾畔,达29%,目前有23套房源在售,涵盖平层和复式,总价过千万的房源比比皆是。(点击查看珊瑚湾畔踩盘报告)


值得一提的是,据中原成交数据显示,2020年洛溪板块成交活跃度远超前年,上门客数量明显增多,成交能力明显较去年有所增强,不少高价改善盘如——珊瑚天峰、时代外滩等成交表现尤其亮眼,在市场需求活跃的情况下,业主甚至出现反价现象。

 亚运城板块

  目前亚运城板块二手房均价为2.79万元/㎡,年涨幅为6%。

亚运城巨无霸组团之间价格差异比较大,比如离地铁较远的天誉,均价为2.85万元/㎡,在售房源多达117套,但户型不太实用,90+㎡只能做到大两房。


地铁4号线海傍地铁站旁的天荟组团,由于位置好,楼龄新,最新均价已近3.5万元/㎡,年涨幅达12%,目前在售房源有36套,三房面积均超100㎡,总价动辄超400万元。

  广州南站板块

  南站板块二手房交易不活跃,主要是板块内放盘数很少,最新挂牌均价为2.37万元/㎡,同比跌4%。

板块内唯一有二手房源的是臻尚苑,均价3.76万元/㎡,年涨8%;而敏捷时空壹号为商服类产品,年内房价跌8%,这也能从侧面说明,即使处于同一地段,商服类产品升值潜力也不如住宅。

  大学城板块

  与南站板块情况类似,大学城板块二手放盘量也不多,仅得19套,最新均价为5.57万元/㎡,年跌3%。


板块内唯一有近一年数据记录的小区是星汇文化,最新均价7.22万元/㎡,年涨复达13%。


此外,板块内有放盘的小区还有方圆大学时光、尚轩103,均价分别为3.3万元/㎡、5.5万元/㎡。

  莲花山板块

  最后出场的,是番禺房价洼地——莲花山板块。


该板块最大优点是邻近莲花山旅游景区,但目前没有地铁,教育、商业配套也一般,城市面貌以村庄为主,二手房挂牌均价为1.93万元/㎡,年涨幅达11%。


板块内的倚莲半岛花园、莲丰大厦均价才1字头,前者为大面积户型,涵盖90~320㎡二至五房,部分还是毛坯房;后者楼龄较长,只有一套124㎡的三房放盘。


卖得比较好的是凯德山海连城,小区面积大,绿化好,目前均价近2.5万元/㎡,年涨7%。次新房奥园莲峰圣境也有一套房源挂牌,为221㎡四房,总价518万元。


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