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  Y小姐最近有点苦恼。 大概是从去年开始，身边的朋友们都在讨论买房的事情。眼看着房子一天一个价，本来还在佛系看房的她，也开始着急了。 看看老黄埔新盘近6万一平的单价，再看看手里不足300万元预算，Y小姐叹了一口气，问：“预算280万，在黄埔还有的选吗？” 今天，我们就来帮她选一选。

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  看房准备阶段

  
首先问一个问题，总价预算多少在你们看来是刚需群体？ 随便咨询了几个朋友之后，发现大家心中“广州购房刚需群体”，预算范围200-500万元之间（你没看错，分差就是这么大）。 即使是按照这个标准，Y小姐也算是“纯血刚需”了。 Y小姐年龄25+，白领一枚，新广，工作地点主要在海珠区和天河区，男朋友在黄埔区上班，综合考虑之后，把意向区域定在了黄埔区。考虑到通勤需求，进而锁定在老黄埔、科学城、长岭居和知识城这四大板块。 具体而言，新房二手都可以，电梯房，不要老破小，小区物业，有地铁，不要求学位。 需求收到，看房走起。

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  一手房：货少价贵 刚需劝退

  
黄埔楼市公认的两大核心板块——科学城、老黄埔，经过了2020年的高光表现，新房量少且价贵。
就在前几天，乐居君带着500万预算去老黄埔某新盘选货，却被告知只能买最小户型北向，直呼“高攀不起”。有的更是直接宣布“不登记，不冻资，不开样板间”，一副爱理不理的样子。

  实际上，去年下半年开始，经历了限购政策松动，新盘集中入市，投资客涌入，再加上高价地、摇号地频出等一系列操作，老黄埔新房价格已经从开盘之初的“4字头”，飙升到单价“破6”的水平，把大量刚需挡在门外。

  科学城，还有从科学城后花园升级为科学城本部的长岭居，新盘单价比老黄埔低，但在售多为大户型，虽然很多楼盘还是需要有轨电车接驳的“有轨地铁盘”，但价格一点不手软，齐刷刷远离300万元刚需线。

  例如4万元/㎡的时代天境（黄埔）最小面积83㎡，总价332万元起；科城山庄·峻森园单价约3.8-4.2万元/㎡，只剩建面约128㎡以上的大户型，总价530万元起。劝退劝退。单价低的五矿壹云台（约3.3万元/㎡）、广州·龙湖揽境（约3.2万元/㎡），在售也全都是大户型。 看着看着，已经渐渐远离了黄埔中心区域，来到了知识城板块。保利拾光年（约2.8万元/㎡），建面约93㎡四房的总价也仅仅260.4万元起。缺点是到14号线何棠下地铁站直线距离超过2公里，到珠江新城的直线距离，则超过30公里。

“到珠江新城超过一个半小时，还是太远了。”Y小姐连连摆手。 黄埔新房上车那么难，不如去看看二手？

  03

  二手房：笋盘不多 淘到心累

  
都说存量市场更能反映一个区域楼市本质。海珠和天河也曾经教育过我们，在一个片区楼市热起来的时候，万年不动的就只有非学位房老破小。 当老黄埔一手卖到6万/㎡，身处老黄埔二手房子第一梯队的黄埔花园，成交单价已经突破5万大关。而二手挂牌价格几乎都在5.1万元/㎡以上，可见业主们信心十足。金碧领秀花园、中鼎君和名城这类优质次新标杆，总价低于400万元的基本绝迹。

  尽管如此，乐居君还是淘到了一套。位于黄埔花园隔壁的悦涛雅苑小区。2000年建成，有电梯，但是梯户比1:5。建面约61.12㎡，挂牌价280万元，单价约45812元/㎡。13层小高层，西北朝向低楼层，户型也有点难以总结……

  
其实，悦涛雅苑更靠近地铁7号线裕丰围站，但是也更靠近码头、主干道和地铁施工工地，容易受到噪音困扰。这种状况要等到码头搬迁后才能改变。优点是可以入读黄埔区排名考前的怡园小学。 

链家成交记录显示，该小区最新的成交单价未破4，但现在几乎找不到单价低于4万元/㎡的房源了。 

别问，问就是业主心态强。

  科学城板块，很遗憾，大部分符合条件的房子，都超过预算。万科新里程有1套建面77.43㎡两房在售，北向高楼层总价200万元，单价38616元/㎡，这个小区靠近6号线金峰站，处在广汕公路和开创大道交汇处。

  科学城城市设计鸟瞰图
不知是不是业主改了户型，没道理2009年建成的楼，还保持着卧室出阳台的“古老”设计。入户花园比阳台面积还大，也不太合理。不过，这已经是该小区为数不多的300万元以内房源了。

  户型图源：链家

  距离地铁站再远一点，还有个龙光峰景华庭可以淘一淘。两房单位基本都在300万元以内。比如这套总价295万元两房，建面75.84㎡，单价38898元/㎡，还是东南朝向。户型总的来看比较方正，但是厨房门对着次卧门。饭香飘进卧室，大概以后都不睡懒觉了吧。

  
长岭居板块，300万预算还能选到一些两房单位。奥园春晓有1套在售两房，2014年建成，15层小高层，南向低楼层，建面约79.6㎡，挂牌价290万元，单价约36433元/㎡。 

  
还有一套建面约90.48㎡三房，18层小高层，北向低楼层，毛坯状态，挂牌价270万元，单价约29841元/㎡。户型设计很刚需，主卧不带卫生间。

       奥园春晓靠近黄埔有轨电车1号线羌洞站，可接驳地铁21号线长平站，可直达科学城。在员村站转乘5号线可达科韵路、珠江新城。 相邻的保利越秀岭南林语，也是次新，均价略高于奥园春晓，也有几套300万元以内的两房可以选。这个小区园林绿化和活动空间更大，注重居住品质的购房者可能会青睐。

  知识城板块的地铁盘，只选到广州绿地城，靠近14号线旺村站，到镇龙站转21号线，到员村站转5号线，到珠江新城站共计19站。总价278万元可得三房，建面约84.3㎡，低楼层南北对流。

  选了一圈房，Y小姐觉得很心累。 本以为300万预算没有特别差，但在黄埔，处处吃闭门羹。只是想要楼龄新一点，离地铁近一点，通勤时间别超过1小时，为啥这么难？ 黄埔你说句实话，是不是在劝退刚需？