正文

  新房价高量少，海珠二手房的高光时刻还在继续。 之前我们写过的“海珠西之光”——光大花园，近期成交价格已经去到6.2万元/平方米，而“海珠学位房顶流”——翠城花园，6.5万元/平方米单价成交不甘落后，两个楼盘都有房源放盘价格超过8万元/平方米。（上述成交数据来自贝壳找房） 毕竟，坐拥海珠创新湾和未来地铁10号线的全新盘中海观澜府，均价也才60000-90000元/㎡。 目前，海珠区着力打造“一区一谷一湾”领衔的国际创新岛。

其中，“一区”琶洲粤港澳大湾区人工智能与数字经济试验区、“一湾”海珠创新湾曝光量颇高，楼市热度不减。而看似相对低调的“一谷”中大创新谷，也在暗戳戳发力。 今天，我们来看看“一谷”标杆二手盘——逸景翠园。

  海珠的“心脏”

  “海珠处在广州的‘心脏’位置，逸景也在海珠的‘心脏’。” 好嘛，中介甩出这句文案的时候，还真有点“心脏狙击”的味道。

  逸景翠园位于海珠区逸景路以北，叠景路以南，大概处在海珠区中心偏西的位置，靠近市区南北交通大动脉广州大道，与海珠区政府隔路相望。

 除了区政府，小区还有个重要的邻居——康乐村。实际上，康乐村、鹭江村为核心的中大布匹市场，是华南地区最大、最著名的布匹及纺织辅料专业批发市场。如今，康乐村全面改造在即，已经与合生创展签约。听说，逸景翠园的一些业主就是纺织老板。

 说回逸景翠园。小区体量很大，约6000多户，分中区和东区，继而分成绿雅居、华园居、碧桃居、翠羽居、御华轩等多个小组团。小区开发时间横跨2000-2016年，暂无新盘在售。

目前东区还有一块地正在施工，据说是部队安置房，具体不知。

  链家数据显示，逸景翠园过去90天内成交6套，近30天带看203次，说一句流量担当不为过。 

  小区的最新成交单价是55594元/平方米，一套建面59平方米的两房，总价328万元。仅仅挂牌2天就成交了。

  相比之下，目前的挂牌价格有点“脱靶”。简单统计在贝壳挂牌的23套房源，我们发现，单价中位数是57850元/平方米，大部分逼近6万元/平方米，个别已经超过……

  配套的“王者”

  
从配套上来说，逸景翠园几乎全能。 商业方面，两大商场在侧，隔壁就是海珠万达广场、合生广场。小区自身底商也很丰富，生活便利。不久的将来还会有一座220米高的新地标综合体——珠江壹号（海珠塔），目前在售公寓月4.7万元/平方米。

  教育方面，家门口上学。配套逸景幼儿园、海珠区逸景第一小学（逸景校区）。根据去年公办初中电脑派位安排，有机会摇到家门口的六中，或者97中、绿翠、景中、琶洲执信、江南外国语和聚德中学。

  而在小区一旁，九年一贯制华师附海珠双语学校正在建设中，未来教育资源更强。

  
交通方面，即将迎来广州地铁的第一条环线——11号线，线路穿过天河区、越秀区、荔湾区、白云区和海珠区五大中心城区。11号线逸景路站就在小区门口，便捷前往琶洲、金融城、天河北。坐2站到大塘站可换乘3号线，共计5站到珠城；坐一站到五凤站，还可换乘10号线。

  目前有逸景翠园公交站，可前往越秀、海珠、白云。不过，到珠江新城直线距离区区4公里，自驾直接走广州大道，打个车都不到20块钱。许是因为交通便利，小区租户比例很高，据中介透露足有五成。

  除了上述优势，逸景花园还有个加分项。上涌果树公园和海珠湖公园环绕，为小区增添了休闲养生的属性。 缺点也不是没有。6000多户的大型小区，停车位只有1500个，非常紧张。周边产业还是纺织，出门就是小货车电动车。

  再加上骏景花园、珠江帝景苑同款物业：康景物业。别的不说，小区景观维护真的比较“佛系”，人造河流的枯水期应该蛮久了，满地落叶也不见人扫。某栋楼下的新年贴纸居然是猪年，梦回2019…… 

户型轻解析

  
人车分流，原装电梯，路宽树密，花园喷泉……作为一个20岁的中生代小区，这些属于优点。中区和东区楼栋都是环状分布，主要有12/19小高层和28/33高层两类。 户型方面，两房、三房、四房、复式俱全，小户型大多北向，楼龄大的梯户比1:6，有点紧张。贝壳统计显示，小区的主流户型是三房。不过，很多三房其实是“2+1”。对于多娃家庭来说，可能不太够用。 比如这套位于中区小高层2楼的三房，建面74平方米，北向望花园，采光一般。放盘总价430万元，均价58108元/平方米。

  来源：贝壳找房 户型设计动静分区，进门左手边是厨房和卫生间，面对面开门；右手边是居住区，三间卧室。整个房间是竖厅设计，总体面窄进深。阳台呈新月形，与客厅和次卧相连。

  次卧7.7平方米，主卧12.8平方米（不带套间），大小合适，但另一间卧室只有3.5平方米。跟卫生间一样大不说，还是个暗间，估计只能放折叠床。中介说，可以拿来当书房。

海珠“心脏”有楼盘卖6万

海珠“心脏”有楼盘卖6万

当书房也放不下很多书的样子 另一套相同户型的位于10楼，采光明显要好很多，望花园，视野开阔，甚至能在夹缝中望见珠江新城。上述种种优势也体现在了价格上，总价比低楼层贵15万元，达到了445万元，均价59989元/平方米，即将刺破6万元。

  中介还补充说，高层三房很少有放盘的，尤其是这个望花园视野好的单元。目前这套房是租客在住，租金是每月4200元。 再来看个主卧带套间的三房，位于28楼的低楼层。建面103.94平方米，总价590万元，均价56764元/平方米。

  厨房还多了个小阳台，主卧窗子做成了弧形，足有16.8平方米。次卧8.7平方米，最小卧室5.6平方米，可以放一张小床。

  来源：贝壳找房
 

  主卧弧形凸窗设计

上述两种户型大概就是目前放盘的主流户型了。 踩盘当天，有几套想看的房都没能约成功。有些业主人不在广州，还有的直接说不太想卖，心态也是很强了…… 

  一个小总结

  
中介透露，逸景翠园去年一度成交很旺，疫情发生后放盘量一度高达100多套，据猜测可能是一些纺织布匹老板们卖房应对资金紧张。不过，这些房源基本已经陆续消化掉了，目前贝壳上对外放出的只有20套左右。 眼见着均价也从4.52万元/平方米，一路涨到了5.6万元/平方米。所在版块广州大道南同期均价才刚过4万元/平方米，是不是吊打？（均价数据来自贝壳） 如果在逸景翠园买三房，预算450万元大概只能买75平方米左右的“2+1”房，建面100平方米以上的三房，很多超过570万元，部分已经冲600万元了。

  看完逸景翠园，其实会有点“分裂”：诸多利好加身，身边仍是旧村；地铁施工围蔽旁，小火车和电动单车穿梭忙；林荫大道很幽静，满地落叶没人清。 而且，等中大创新谷、地铁11号线、康乐村旧改等一众利好兑现，就不是这个价格了。 你觉得卖6万/平的逸景翠园香吗？评论区告诉我们吧。