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  乐居买房讯（编辑 彭正元 吴丹晓）早在千禧年之时，广州《城市总体发展战略规划》首次提出了“东进、南拓、西联、北优”的发展战略，而“东进”是其中的重中之重。

  一转眼20年过去了，广州东部发展脚步依然不停歇，增城区域经济、基建配套、楼市发展等方面已经硕果累累。

  广州东部交通枢纽投入使用，一个全新的CBD正在崛起；TOD国际新城以国际最前沿的交通枢纽发展模式，聚焦湾区亿万客流，将成为一座城市的价值高地风向标；三大千亿级产业落子增城，经济发展上升，让增城始终位列在全国综合实力百强区最前端；百亿级旧改项目，让增城焕然一新，各类商业综合体、重点产业、美好人居层出不穷，见证着增城的蝶变与成长，在这片土地上描绘出宏大而辉煌的图景，展示着无限的发展未来。

  随着区域经济、基建配套的步步高升，增城楼市也随着红利东风，硕果累累，早已站在了楼市风口之上。在刚刚过去的2020，增城依旧是最大的赢家。据克而瑞数据显示，2020年增城区一手新房成交量为25700套，网签面积达267.6万平，牢牢坐稳楼市成交头把交椅。

  作为非限购区，增城对于“广漂置业者”十分友好，且其房价在广州11区中依然是价格洼地，是名副其实的刚需天堂，拥有如此成绩也在意料之中。

  步入2021年，广州刚需天堂的楼市故事又该怎么讲呢？

  2月18日，乐居在全国范围内举行“区域迭新·万象迎春”楼市探春联动报道。顺应于此，广州乐居小编实地探春增城的中新、朱村两大热门板块，旨在为大家剖析置业热点区域，探访推介重磅好盘，为有意在春季购房的群体提供专业指导和优质选择。

  中新板块：三城汇聚之地 探访21号线坑贝站旁两大楼盘

  据数据显示，2020年，增城区总出让25宗地，吸金418.4亿元，土地成交面积占全市16.892%，已连续四年土地出让金超过300亿元，依旧是广州11区里的“供地大户”。

  其中，25宗地里面有22宗是商住宅地，主要分布于4个板块：中新、石滩、朱村、永宁。也是就说，未来这四个区域将会是增城供应量最大的地方。

  都说土拍市场是房地产的“风向标”和“晴雨表”，中新板块出让土地占比最高，自然是今后增城楼市的热点所在。事实上，中新板块从2018年开始便是增城的土地供应大户，至今已经出让了20宗宅地，已有10余家房企入驻，是房企眼中的“香饽饽”。

  本次探春，乐居小编率先来到了增城中新板块，探访两大楼盘：中国铁建国际公馆、恒大紫荆学府。两个楼盘均临近21号线坑贝站。

  中国铁建国际公馆

  从21号线坑贝站A口出来后，步行约1公里到达中国铁建国际公馆。

  在公交车出行方面也相对便利，项目约100米处即是公交车站，3条线路可满足居民的基出行需求。如果选择自驾出行，项目门前就是风光路可快速接驳广河、增天、华快等多条高速公路，更方便快捷。

  据现场置业顾问介绍，中国铁建国际公馆规划8栋楼，总建面约16万㎡，容积率 2.6，绿化率30％。目前项目主推2、3、4、5、6栋，在售建面约104㎡四房两厅两卫、118㎡四房两厅三卫两个户型，均价约2万元/㎡。

  中国铁建国际公馆主推的均为咬合式复式户型，采用错位挑空设计，分为上下两层，并通过奇偶数层的咬合排布，打破空间局限，两梯四户、户户朝南。

  104㎡户型首层设计布局方正，客餐厨一体化设计，使整体格局通透开阔，同时增加家庭成员在公共活动空间里的沟通交流。还赠送了近12㎡的空间，可自行设计为活动空间或者是卧室，空间使用率能做到100%。

  104㎡四房两厅两卫户型

  四房设计为三代同堂提供了完美解决方案：首层配备长辈房，方便老人在一层的客厅、餐厅以及阳台活动；而上下分层、动静分离的设计，既满足隔代人对于私密性、独立性的需求，又能互相照应。

  118㎡户型则更加阔绰，客厅与餐厅贯穿在一起，与大阳台相连，打造了一个“全面屏”大厅。

  118㎡四房两厅三卫户型

  首层景观阳台与客厅连通，在生活动线上，延伸了一家人的生活空间。入户玄关带有精心定制的玄关柜，增加收纳空间的同时家人换鞋更方便了，下雨天也不必担心污渍、雨水带入室内，实现“净污分区”。

  楼梯的设计也十分用心，楼梯宽度能两个人肩并肩上下楼，每节台阶均有小夜灯、助力扶手，防止意外。

  二层三个卧室，主人和孩子互有空间，又方便照顾，直击三代同堂或是二胎家庭的核心生活需求。值得一提的是，四个房间中，主卧、1个次卧和客厅都朝南，南北通风。

  在配套方面，社区门口就有已经投入使用的近1.6万㎡的景新商业街，现有便利店、小吃店等入驻。

  周边1.5公里范围内则有中新医院、药店、菜市场等民生配套，总体来看周边配套较为齐全。

  恒大紫荆学府

  从地铁21号线坑贝站B口出来便能看到恒大紫荆学府，项目距离B口约400米。

  其地块在去年由恒大以底价47亿元摘得，占地约15万㎡，建面约47万㎡，距离地铁21号线坑贝站约400米。

  据案场销售介绍，项目整体分为南北地块打造，规划了35栋住宅，主推建面约70-130㎡三四房，开盘时间待定。项目周边楼盘均价约2万元/㎡，预计项目开盘均价与此相仿。

  项目取名为学府，配套学校肯定少不了，规划建设了24班小学、18班幼儿园。目前小学已建好。

  户型方面，恒大紫荆学府所推售的70-130㎡二至四房户型也较为常规。

  72㎡的两房户型，朝南，竖厅设计。该两房户型“麻雀虽小，五脏俱全”，舒适的开间，视觉开阔，足以媲美众多小三房户型，非常适合刚需首置的三口之家。

  72㎡两房户型图

  精致的景观阳台，可以用来做花园，摆上一张躺椅，在这里看看书，品品茶，养养花，度过一个惬意的下午。

  96㎡舒适三房，三开间朝南，功能分区尺寸大，活动空间更充裕，不仅营造了宜人的居住氛围，还以最大限度拓展舒适度。

  96㎡三房户型

  明敞的前厅连接宽景阳台；“L型”厨房，动线流畅，实用方便，提供家中大厨煮饭效率；公卫合理设计流水布局和干湿功能分区；主卧带套间设计让主人的私密性更高。

  130㎡四房户型则更为轩阔，采用竖厅设计，超大景观阳台，可望向小区园林。

  130㎡四房户型

  其还做到三开间朝南，舒适性不言而喻。不仅有带衣帽间的超大主卧，也有单独的书房。在这里，男主人和女主人各有一方天地，再惬意不过。

  项目周边教育资源十分丰富，周边有华师附汇政双语学校（建设中），畅享15年一贯制双语国际教育；更毗邻广州科教城，广东外语外贸大学等知名学府环绕，配上项目自带的幼儿园和小学，业主子女可享受3-18岁全龄优质教育。

  朱村板块：执掌千亿科教城 探访大华东郡和华润置地润悦

  众所周知，朱村板块不仅拥有广汕公路、地铁21号线等交通大动脉，还执掌着千亿科教城一大置业王牌，向来是增城的热门置业区域。

  2020年，朱村板块除了推进科教城建设外，工信部电子五所增城总部、富士康超世界科技小镇一期也迎来竣工，助力朱村产业发展。与此同时，朱村板块的朱村村、横塱村、山田村三个旧村已与企业达成合作，旧改面积超312万㎡，旧改金额超133亿元。不难预见，未来朱村板块将迎来蝶变焕新。此外，执信中学增城实验学校落户朱村板块，也为片区楼市热度再添新火苗。

       本次探春，乐居特地探访紧邻21号线朱村站的大华东郡和紧邻执信中学增城实验学校的华润置地润悦，大家不妨一起来看看分别执掌着交通和名校光环的两大项目，哪个会更胜一筹呢？

  大华东郡

  大华东郡，作为朱村板块的刚需红盘，项目紧邻21号线朱村地铁站，从朱村站出发，约30分钟即达知识城站；约40分钟到苏元地铁站；约70分钟能到达珠江新城站。总体来说，依托着21号线这条交通大动脉，从项目前往天河、黄埔等区域是比较便利的，不过21号线9分钟/趟的班次，上班族通勤路上少不了“掐点”赶地铁。

  而对于经常需要出差的商务人士来说，朱村地铁站四站即达镇龙TOD，有新白广城轨可前往白云国际机场以及穗莞深城轨便捷通往深圳、东莞等周边城市。

  配套方面，目前项目周边仅有一些低端大排档、快餐等食肆，商业配套略显“鸡肋”。但据案场销售介绍，大华集团已成为山田村和朱村村旧改合作（意向）企业，未来大华集团将操刀“两村一地”改造，打造集工作、教育、居住、休闲、娱乐等需求为一体的约300万㎡大城——大华城。

  而大华东郡作为大华城首期项目，配有约19万㎡商业规模、约17万㎡产业规模以及约18万㎡教育资源，具体含有54班九年一贯制公里学校，2所小学，1所初中，1所高中和7所幼儿园。

  不过，旧村改造并不是三五年就能完成的，所以销售所介绍的教育配套何时能真正落实尚未可知，但是项目社区内自配有一所9班制幼儿园，基本能满足业主子女入读需求。

  产品方面，大华东郡项目是由7栋洋房和2栋叠墅组成。目前，项目在售洋房4栋，户型涵盖约78-88㎡三房，两梯六户设计，其中建面约78㎡三房为朝北向，而建面约88㎡三房有南北对流及正南朝向两款户型可选，均价约2.1-2.2万元/㎡。

  建面约78㎡小三房户型，可以说是“麻雀虽小 五脏俱全”，是刚需客的“上车”首选。传统的竖厅设计，客餐厅相连，厅出阳台，家庭活动空间采光、通风效果均不错。

  双卧室均带有大飘窗，而另外一房为阳台改造空间，使用面积约4.5㎡，可设计为储藏室或书房。值得一提是该户型还带有入户玄关，可用于鞋帽间使用，这在市面上同类的小户型产品中实属难得。

  建面约88㎡横厅三房户型，南北对流，大横厅设计，让整个家庭活动空间更显阔绰大气。但在室内陈设布置时，沙发等家具需背对着入户门，安全感较差；而多功能房及次卧均朝向客餐厅，私密性较差。价格方面，以4栋1106单位为例，该户型原总价需约203万元，现项目推出新春置业打折活动，折后总价约195万元即可拿下。

  而另外一款建面约88竖厅㎡三房户型，三开间朝南向望园林，采光通风效果也不错，主卧带独立卫浴以及衣帽间，业主能尽享私密空间不受干扰，不过唯一不足的是主卫正对过道，在客厅便能一眼望到主卫，略显尴尬。价格方面，以4栋2401单位为例，该户型折后总价约189万元/套。

  据案场销售介绍，目前大华东郡洋房5栋、6栋、7栋均已售完，目前在售的4栋所剩货量也不多，接下来将陆续推出1栋、2栋、3栋，户型同样涵盖建面约78-88㎡三房，而与洋房一路之隔的叠墅产品推出时间待定。

  华润置地润悦

  华润置地润悦由华润、保利、中海、旭辉、首开五大房企合力打造，项目与执信中学增城实验学校为邻。在名校光环的加持之下，华润置地润悦“身价”看涨，跃升为区域红盘。

  华润置地广州润悦位于增城朱村广汕沿线路，项目隶属于朱村科教城板块，同时紧邻荔城中心老城区，享受科教城的教育配套和荔城老城区的繁华商圈配套，其中包括东汇城、增城万达广场等，驾车约10分钟即可到达，业主日常吃喝玩乐购还算便利。

  教育配套方面，项目与执信中学增城实验学校仅一路之隔。执信中学增城实验学校是增城区与执信中学合作打造的九年一贯制公办学校。其南校区（小学部）占地面积63亩，北校区（初中部）占地面积85亩，学校办学规模为96个教学班，其中初级中学48个教学班，小学48个教学班，共可提供优质学位4800个。

  据了解，小学部预计今年今年9月份投入使用，而初中部将在2022年启用。名校在旁且开学在即，这已成为华润置地润悦项目一大亮点，不过具体招生范围、招生条件还要以市教育局官方公布为准。

  交通方面，项目距离地铁21号线钟岗站约2.5公里，步行去乘坐地铁是不太可能了。但据案场销售介绍，项目社区设有公交车总站，未来有多条线路可无缝接驳地铁21号线。总的来说，项目不近地铁，需要公交车来接驳，这对于争分夺秒的上班族来说，无疑是一大扣分点。

  而自驾出行的话，目前从项目出发，走增城大道、广河高速、华南快速，约70分钟可达珠江新城CBD；而未来增天高速建成后，可通过广汕公路和增天高速交汇的山田互通上高速，与市区的通勤时间有望缩短至半小时。

  产品方面，华润置地润悦全盘由17栋层高30-33层的住宅单位组成，点状式布局，楼间距宽，采光与通风效果较佳。另外，项目社区配置有约5500㎡商业街，以及星光老人之家、农贸市场等，能满足业主日常购物娱乐休闲运动等需求。

  据介绍，华润置地润悦在售户型涵盖建面约80-140㎡三至四房，主力户型有建面约85㎡2+1房两厅一卫、建面约95㎡2+1房两厅两卫、建面约125㎡3+1房两厅两卫以及建面约140㎡3+1房两厅两卫，均价约2.2-2.3万元/㎡。

  其中“明星”户型建面约140㎡3+1房，双阳台设计，南北对流，阳光、清风入户，家庭活动空间阔绰通透；动静分区设计也很合理，三卧室与客餐厅分开布局，休憩与娱乐互不干扰；主卧带有独立卫浴以及大衣帽间，私密性强。而其中+1房可设计为储藏室、书房或健身房使用，空间灵活百变，适合改善客入手。

  价格方面，目前华润置地润悦推出新春特惠活动：客户成交即享限时95折再劲减30万，优惠力度颇大！ 以2栋1704房建面约85㎡2+1房为例，总价约224万元/套，折后总价仅需约182万元/套即可拿下。

  综合对比大华东郡与华润置地润悦项目，大华东郡胜在近地铁、小户型、低总价，但销售所介绍的大城商业、教育配套正在规划中，落成需要长期等待，比较适合刚需买家，而华润置地润悦有五大知名房企品牌背书，执信中学增城实验学校光环加持，同时近增城万达商圈，配套较为完善，不足之处在于项目距离地铁站较远，更适合有私家车的改善型买家。

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