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  春节假期后的第一波踩盘，多少有点心塞。

近日，有关地铁18、22号线春节不停工，进度喜人的新闻在各大网站刷屏，两条线路确保在今年6月通车，通车后，最利好的板块，番禺广场必须有名。

番禺广场地铁站是广州地铁3号线、17号线（远期规划）、18号线（在建中）、22号线（在建中）四线换乘站，无论是去南沙自贸区，还是天河、琶洲CBD，都非常方便，绝对担得起超级交通枢纽的称号。

  但这个位置得天独厚的板块甚少一手住宅在售，仅得金海岸的观海、云起兴泰组团补充新鲜血液，但它们在售的别墅、平层均价近5万元/㎡。（踩盘报告）

想考虑电梯二手房的刚需，恐怕也得心碎一地。

乐居君梳理发现，番禺广场周边二手房价格近一年普涨，其中有个盘，近半年涨幅居板块之首，最新挂牌均价超3.7万元/㎡，有房源挂牌价不到一年涨超百万元。
它就是尚东尚筑。

  真·地铁上盖，户型选择眼花缭乱

  准确点说，尚东尚筑更靠近在建的地铁3号线东延段番禺客运站，站在B区阳台，可以直接看到在建的地铁站口，小区是名副其实的地铁上盖。

  此外，小区旁边就是龙湖以封顶价58.11亿元成交，楼面价21452元/㎡收入囊中的番禺客运站地块，地块将建成天街项目。

  周边商业配套方面，由于尚东尚筑与乐居君此前实踩的金海岸花园·云起兴泰仅相隔一条马路，大家可以翻看稿件，这里就不再重复了。（踩盘报告）

  家长们比较关注的教育方面，中介称项目自带幼儿园，对口小学为东怡小学（市一级），中学为大龙中学（原石碁第三中学，省一级）。此外，未来在一路之隔的金海岸花园旁边还会建仲元中学高中部，整体看来，教育资源不算差。
整个小区分为A、B、C区，其中B、C区相邻，A区在对面，三区合计有2605户，户型涵盖建面约39-152㎡单间公寓及住宅五房，住宅方面，首层及顶层为复式设计。
小区户型种类可谓眼花缭乱，带看的中介也介绍道，光是90+㎡的三房，也有十多种户型。
值得一提的是，项目A、B区均有直面亚运大道的户型，站在阳台能听到明显噪音。

  有房源不到一年涨价过百万 户型略奇葩

  目前，整个小区在售房源有80套，从40+㎡公寓到140+㎡的四房都有，但卖得最好的90+㎡小三房，放盘量不超10套，连中介都直言，就算现在有挂牌的，都不是诚心卖的，大家都在等地铁开通再涨一波价放盘。

涨价程度夸张成怎样？

一套92㎡的三房两厅户型，于2020年4月挂牌，挂牌价为305万元，如今一年不到飙升至420万元，足足涨了115万元，单价去到4.5万元/㎡，要知道，整个小区均价才3.7万元/㎡......

业主就差写着“不想卖”三个大字了。

  
其它小三房户型也普遍涨价超10万元/套，在最近放盘的业主，干脆直接定价438万元，单价近4万元/㎡。

  乐居君点开仅有的几套小三房，问中介是否能带看，中介婉转地表示，其中几套业主只是挂牌，并不是真的想卖，而另外的几套由于业主还在外地过年，也不能看，最后仅剩1套可以看，还是在18层顶楼的复式。

  来都来了，看看吧。

  该户型为90㎡复式三房，售价340万元，比2020年挂牌时涨价10万元，折合单价约3.8万元/㎡。

  从户型图没看出大问题，但实地来看，尽管户型为复式，但却十分不实用。
一楼是客厅、两个卧室以及一厨一卫，主卧配备的阳台只能让人迈出半步，显得有点滑稽，但整体来讲，两个卧室面积不算小，看起来挺宽敞，户型设计也动静分离。

  当乐居君问到复式层高多少时，中介称很难说准，乐居君上到二楼一看，马上明白了这个回答的含义。

它的第三个房间，长这样↓

  做个儿童游乐区、杂物房尚可，但要做一个规规矩矩的卧室，怎么放床，哪里放衣柜，的确很考验人。
来上一个毛坯状态的户型，可能更加直观↓

  而且小区内几乎所有顶层复式，都是这样的设计。

  平层方面，此次乐居君未能看到实体户型，但从链家上户型图看来，90+㎡的三房户型较方正，平台上看到的实拍图，每个房间都带飘窗。
但与目前市面上主流的新房90+㎡三房户型相比，该小区三房实用率偏低，如下面这套售价335万元的90㎡三房两厅户型，套内面积仅73㎡，只有一个卫生间，单价去到3.7万元/㎡。

  
另一种92㎡户型就没有做到动静分离，中间客厅、两边卧室的设计，对卧室住户滋扰较大，但大门正对阳台的设计使得南北对流，通风极佳，主卧带卫生间也比较人性化。

这套户型由于带精装修，总价高达360万元，单价近4万元/㎡。房子在2020年5月挂牌时，总价才340万元，一年不到涨20万元。

  户型不乏槽点，但小区内的园林做得不错。

大片大片的树木，夏天走在小区内也不怕晒到；小路两旁的植物错落有致，走在路上心旷神怡。
上下滑动查看小区内园林↓

  春节期间，小区内到处都是喜庆装饰，可以看出物业也挺用心。

  周边二手房大多2字头

  看回尚东尚筑周边二手房价，不难看出其放盘价的确“豪横”：
东华花园（2.5万元/㎡）、美心翡翠明庭（2.6万元/㎡）、东湖洲花园（3.4万元/㎡）、东怡新区（2.6-3万元/㎡）、金海岸（聚湖组团4.1万元/㎡、金石碧苑组团2.9万元/㎡）
看了一大圈下来，乐居君总结了小区一些优缺点供大家参考：

  优点：

  地铁上盖，升值潜力大

  小区算是番禺广场周边楼龄较新的电梯房，较稀缺

  周边生活配套成熟，居住氛围浓厚

  园林绿化率高，居住舒适度高

  靠近龙湖以58亿拿下的番禺客运站TOD宅地，未来建成的商住项目利好其房价

  缺点：

  面向亚运大道的户型受车流噪音干扰

  部分户型略奇葩

  那么问题来了，单价最高超4万元/㎡的番禺地铁上盖二手房，你觉得香吗？