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国有企业是国民经济的重要组成部分，盘活国有资产是落实中央会议精神、推进城市资产利旧焕新的应有之义。近日，在由广州交易集团主办的大湾区特殊资产常态化路演活动之广州国资国企专场上，发布了由大湾区特殊资产赋能服务平台和仲量联行共同撰写的《革故谋新：打造广州特殊资产管理新模式——国有不动产篇》白皮书（以下简称“白皮书”）。白皮书以非地产主业国有企业存量不动产的运营问题为着眼点，深入剖析破局之道，打造了低效无效资产（以下简称“两资”）预警防范机制和不动产盘活提升标准流程两大工具；提出国企需要配套搭建全面科学的不动产管理体系，以合理战略导向和充分业务功能构成，支撑不动产高效管理。

仲量联行华南区董事总经理吴仲豪指出，白皮书不仅为国企有效管理运营不动产、实现保值增值提供了具体实操办法，更为各类市场主体提供了一种科学、系统的不动产管理运营理念，从而助力城市资产的良性循环和高质量发展。

建立“两资”预警防范机制

仲量联行华南区研究部总监曾丽认为，国企在长期发展过程中积累、承接了大量不动产，其中包含大量经营性不动产，亟需一套盘活处置、增量防控的长效机制。实际运营过程中，经营性不动产的表现受到软硬件水平、所处区位、市场情况、竞品项目等多重复杂因素影响。对于非地产专业的国企来说，由于不动产运营不是其主营业务，往往难以对经营现状迅速作出准确的判断和决策。更为复杂的是，部分国企所持有的存量物业还因物业条件有限和运营成本较高等特殊因素，面临着比一般存量物业更大的经营难度。

白皮书建议国企从财务指标出发，初步掌握物业的经营水平，在此基础上借助不动产经营表现的个别关键指标，构建“两资”预警防范机制。根据财务指标可以设置三个层次目标，衡量经营性不动产项目运营效益：基础目标是项目总现金流量净额为正，即业主不需要持续额外投入现金维持项目的日常运营成本及偿还利息；拓展目标是利润总额为正，即利润可以覆盖各种成本和费用；进阶目标是利润总额可以满足业主的投资收益率要求。此外，出租率与租金最能体现项目的综合运营能力，并敏锐反映潜在运营风险。因此，白皮书提出的“两资”预警防范机制主要根据以下三个关键指标进行风险识别和预警：利润总额、总现金流量净额和出租率。通过三个步骤的检验，该机制可以识别出不动产运行风险相对可控的绿灯项目，以及存在一定风险的黄灯项目。

通过“两资”预警防范机制，国企得以大致掌握潜在的“两资”问题。下一步，还需要通过实行包含项目尽调与市场尽调在内的诊断评估、制定改造升级的可行性研究报告等一系列科学、详尽的流程，最终推动黄灯项目“转绿”，即推动国有存量物业实现盘活。

构建新范式下的国企不动产管理体系

为实现不动产盘活提升流程的最终落地，国企需要配套搭建全面科学的不动产管理体系，以合理的战略导向和充分的业务功能构成，支撑不动产的高效管理。

一方面，搭建战略导向的不动产管理业务架构。通过专设相关部门、编制品牌活动支出预算、实行品牌理念制定与推广营销等具体措施，提升国企不动产的品牌价值。同时，强调市场化运作和合规化管理，研判市场趋势、对接市场需求，并建立完善的风险管控机制和内部审核细则，从而加强国企不动产管理的效率和竞争力，且充分满足国资委的监管要求。

另一方面，专门设立部分不动产管理业务条线，并涵盖基本业务功能。设置战略发展、产品、开发投资、工程管理、运营、企业融资业务条线。在完成组织架构的确立及专业队伍的搭建之后，还需持续升级管理与服务，并积极吸收行业领先经验，及时捕捉和吸纳先进的管理理念、技术手段和业务模式，与行业领先企业建立交流合作机制。

助力城市资产良性循环与高质量发展

白皮书为国企有效管理运营不动产、实现保值增值提供了一种具体可行的实操办法。该方法通过建立国企不动产管理体系的新范式，鼓励国企利用多种渠道和方法推动资产更新改造与高效运营，从而获取长期稳定现金流，实现国有资产保值增值。同时，通过激活和利用存量国有资产，不仅能够提升国企的品牌价值，展现其社会责任和担当，更能在市场上形成积极的示范效果，推广更为科学和系统的不动产运营理念。

仲量联行认为，从“城市运营”的理念出发，通过整合各方资源和参与者，结合创新驱动的不动产管理及物业改造策略，不仅可以焕新城市面貌，优化城市产业功能布局，促进就业、增加地方政府财税收入，还能够推动经济高质量发展和内涵式增长，实现城企共赢的良性循环。