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昨天，珠实联合体以32.51亿元成交总价拿下天河智慧城核心区AT0305108、AT0305119两宗宅地，成交楼面价均为2.81万元/㎡。

同时这也是珠实地产今年以来天河区第三次拿地，金额共计85.02亿元，在广州1-11月房企拿地排行中位列第二，仅次于保利发展。

今天，广州规划自然资源趁热打铁，再挂牌四宗涉宅用地，总挂牌起始价33.78亿元。

按照板块划分，四宗宅地里，三宗位于南站板块，一宗位于市桥板块内。

加上今天挂牌的四宗涉宅用地，12月广州土拍市场将以番禺为主阵地，共6宗涉宅用地待出让。

这四宗宅地的综合素质如何？今年以来番禺市场情况又是怎么样的呢？

PART 01

番禺区南站商务区BA0402074-1、2地块

BA0402105地块

由上图可知，三宗宅地里宗地面积最大、起拍总价最高的为BA0402105地块，起拍楼面价13614元/㎡。

今年年初，广州自规局发布南站兴业大道南片区（BA0405规划管理单元）控制性详细规划，

三宗地块用途由原来的商业用地调整为二类居住用地，还在BA0402074地块里预留了教育用地的位置。

有趣的是，小编发现，或许是为减轻房企的拿地负担，此次正式挂牌出让的BA0402074的土地用途与首批次供地清单相比，教育用途已经消失。

与此同时，BA0402074地块拆分为1、2两宗不同的地块，总用地面积有所缩小，但计容建筑面积依旧保持不变。

相反，BA0402105地块的用地指标与出让清单中保持一致。

三宗地块地理位置优势明显，位于规划中的南站枢纽核心组团内，周边创展商务中心、路福联合广场等总部经济密集，坐享商务区红利辐射，未来潜力大。

涵盖足球场、公园、体育、文娱、商业等综合场馆的足球公园位于地块南侧，未来建成投入运营后，集体育+文旅两大IP，将与南站形成“双轮驱动”，为片区聚流量。

商业配套方面，花城汇·南站目前已竣工完成，建面约86万㎡对标香港ICC的南站ICC，首期商业于2026年逐步开放，商业增量显著。

究竟三宗地块的命运如何？若顺利出让，南站的市场声量是否会有所增强？

PART 02

番禺区市桥街中银大厦南侧BC0612015地块

地块计容建筑面积30064.47万㎡，起拍总价4.98亿元，起拍楼面价16576元/㎡，容积率3.0，是今天挂牌的四宗宅地里，起拍楼面价最高的一宗。

两个月前，与番禺广场设计效果图征集评选一起发布的，还有番禺区中银大厦南地块（BC0612规划管理单元）控制。

此次规划调整将BC0612015地块由商务用地兼容商业用地调整为二类居住用地，还包含了不少于10处的公共服务设施。

在控规公告中，不仅对住宅外立面提出了明确的要求，还明确指出阳台等半敞开空间占计容面积可提高至25%，也就意味着，未来产品最高实用率可达到125%。

地块位于番禺区番禺大道南以西，东兴路南侧，距离3、18、22三线地铁交汇站番禺广场约500米，交通通达度高，妥妥TOD上盖。

临近番禺区府，周边中银大厦、中信银行、浙商银行、万联证券等金融企业林立，还有永旺梦乐城、基盛万科里、万科中央公园、汇珑新天地、五星级酒店等丰富商业配套以及建设中的260米高盛高湾区中心等大型商业综合体。

板块内还有番禺最大的清河综合批发市场、平康公园等配套，居民区商铺密集，生活氛围浓厚。

距离地块约一公里的路劲美的·隽樾府的前身为溢价摇号出让，克而瑞监测到，彼时成交总价12.98亿元，成交楼面价23957元/㎡，自去年12月入市至今累计网签188套，成交均价41850元/㎡。

在地理位置、楼面价优势更明显的情况下，该地块是否能延续溢价出让的结果？

PART 03

一二手齐开花，番禺未来可期

今天出让的四宗涉宅用地均来自番禺区，由于开发较早，生活化程度较高，大多数板块居住氛围醇熟，一二手交投向来活跃。

克而瑞数据监测显示，今年1-10月，番禺区商品住宅成交7636套，位居全市第二，仅次于增城，近三年番禺区一手成交市占率一直保持在10%以上。

具体到板块上看，克而瑞数据监测显示，汉溪万博、大学城板块以超千套一手住宅成交规模为区域内成交主力，市场份额在15%以上。

今天出让的四宗位于南站、市桥板块的地块，今年1-10月市场表现同样亮眼，分别成交741套、863套。

商品住宅成交活跃的同时，番禺房价也一路高歌。数据显示，今年前10月，番禺一手住宅网签均价40479元/㎡，较7年前同比增长88%。

各板块间涨幅不一，但多数板块涨幅超过了40%，涨幅最大的华南板成交均价较2018年暴涨80%。

二手房方面，克而瑞数据监测显示，今年1-10月，番禺区二手房成交13076套领先，位列全市第一，较去年同时期增长2%，刷新近五年来同时期的最好记录。

作为广州的近郊区域，番禺近些年发展势头堪称迅猛，多项城市配套建设陆续迎来收获期，南大干线、新化快速、地铁18＆22号线的通车更是加强了番禺与中心区的联系，多维发展提升了区域的整体预期，这也造就了番禺楼市的活跃。