随着部分城市高实得率产品集中入市,回到同一起跑线之后,房企仍需直面产品竞争
文/克而瑞产品力研究中心
近年来,房地产市场供需关系发生重大变化,行业产品竞争日趋激烈,各房企主动进行产品迭代升级。卷公区、卷会所、卷精装、卷服务,聚焦市场改善需求提升产品品质。
同时,2023年下半年以来房企在越来越多的城市开始卷起了“实得率”。同样产权面积下,通过减少公摊、增加赠送面积,提升项目的实得面积。目前,西安、广州、长沙、成都、武汉等城市市场上“实得率”超100%的项目频现。
一、实得率除了套内面积之外
还包含多项赠送面积
需要明确的是,区别于传统意义上的“得房率”,目前多数项目宣传中的“实得率”除了套内面积之外,还包含部分“赠送”的阳台、飘窗、花池、四代宅的空中花园,以及设备平台、入户花园甚至独立电梯厅等实际可利用面积。
二、高实得率与城市土地供应端的政策支持密不可分
通过CRIC数据及政策梳理,我们发现目前全国市场上的高实得率项目,与城市土地供应端的政策支持密不可分。具体来看,主要可分为以下两类:
(1)放宽计容标准提高实得率。一方面,在套内空间,广州、珠海、长沙等城市放宽阳台面积和飘窗进深限制,提高实得率。以单套产权建筑面积120平米的户型计算,阳台和飘窗面积计容标准的放宽可以增加实得面积约5-7平方米。另一方面,在公共空间,通过减少公摊面积,将建筑物屋顶的公共梯间、电梯机房等不计容,进而提高套内空间的得房率。
(2)增加赠送面积提高实得率。一方面,部分城市四代宅项目通过超大尺度、外挑式露台花园的空间赠送,不计容、不计入或部分计入产权面积,可提升实得面积30-50平方米不等。目前,长沙、重庆、郑州、厦门、成都、武汉、合肥、南京等多城市都有第四代住宅相关的政策支持。另一方面,设备平台、入户花园、独立电梯厅等空间作为实际可利用面积,一般也可以达到约10-15平方米。
此外,目前国内探索商品房按套内面积计价宣传销售的城市正在增多。重庆自2002年以来就规定商品房销售按套内面积计价,至今已实行二十余年。广东肇庆于2024年5月发布《关于全市范围内商品房实行按套内面积计价宣传销售的通知》。安徽合肥、湖南湘潭也都在近期公开表示,积极探索商品房销售按套内面积计价。
以套内面积计价销售从根本上改变商品房的定价规则,降低了公摊面积及得房率的影响。让房企定价更合理、对购房者而言房价更直观透明,进而更公平地反映房屋的实际使用面积和价值。
三、产品性价比和投资积极性提升,
整体仍需理性看待
在部分城市计容标准放宽,以及部分城市四代宅项目集中入市的背景下,新上市项目的实得率显著提升、引发市场广泛关注。从购房者或房企的角度,我们应如何看待?1)对购房者而言,计容规范放宽、四代宅项目入市,产品品质和实得率得到明显提升,新盘项目单位实得面积的性价比会更高。 从市场层面来看,在目前弱市下,实得率和产品性价比的提升有利于刺激改善置换需求。但在代际优势下,对上一代产品和存量房市场并不友好,上一代库存产品和存量二手房的去化将面临更大压力,对打通置换链的效果并不十分乐观。
2)对地方政府而言, 在房地产市场供需关系发生重大变化的行业背景下,楼市成交低迷、土地市场成交规模也持续缩量。 且目前多数城市库存去化压力较大,除了在市场端放松限购去化库存,土地供应端能做的相对有限。这样的背景下,“因城施策、一城一策”地放宽计容规范限制、允许开发四代宅项目,提高地块和产品性价比,即顺应了市场的住房改善需求,又能在一定程度上提高房企投资拿地的积极性、进而稳土拍。
3)对房企而言,无论是计容规范的放宽,还是部分城市对第四代住宅相关的政策支持,都保证了新入市产品的市场竞争力和去化预期,提升房企拿地积极性。 但值得注意的是,随着部分城市高实得率项目的集中入市,不可避免地导致产品同质化问题加剧。回到同一起跑线之后,仍需直面产品竞争。未来房企应更多地在项目定位、户型配比、产品品质以及交付品质上下功夫,做出相对差异化且更高品质的产品。
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