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让自住回归自住，改善回归改善，广州这次动真格了。

近日，广州发布了《广州市配售型保障性住房管理办法（试行）（征求意见稿）》（下称《意见稿》），这也是一线城市中的首个实施细则。

有房的人，最关心自家房价会不会受到冲击，毕竟，参考深圳保障房，价格仅为周边的5-6折。

半价买入市中心，业主能不慌？

没房的人，则关心保障房能不能买，如何买，怎么卖......

另外，文件中透露了新建配售型保障性住房项目单套建筑面积原则上控制在90㎡以下，以实用紧凑型的两居室、三居室成套住房为主。

今天我们就来扒一下，未来两三年，广州会有哪些保障房，以及对板块楼市有哪些影响。

据了解，广州今年将筹建超1万套配售型保障房，具体如下：

可以看出，这1万多套保障房位置并不“山卡拉”，涵盖天河、海珠、荔湾、番禺、白云和黄埔等地。

特别是海珠区新滘西项目，官方称距离广州塔不到4公里，步行约5分钟就能到达年底开通的地铁十一号线逸景路站。

其它配套方面，项目南侧南侧为海珠湿地，北侧紧邻合生新天地商圈，东侧为万达广场商圈，生活配套十分完善。

目前该板块在售新房有中海大境，主打建面约160-200㎡户型，参考均价8.5万元/㎡；保利四季和颂，主打建面约108-140㎡户型，参考均价7.5-9万元/㎡。

而海珠区新滘西项目，原则上户型控制在90㎡以下，跟以上两个项目客群完全不一样，受到影响不大。

反倒是二手房逸景翠园，在贝壳上正在出售的262套房中（剔除车位），有近80套建面在90㎡以下，占比约3成。

意见稿中提到“按照同地段普通商品住房市场评估价格的一定比例确定”，再参照深圳保障房，价格为周边的5-6折，如果海珠区新滘西项目参照逸景翠园（贝壳均价5.4万元/㎡），售价去到2字头的话，对逸景翠园绝对是巨大的冲击。

再比如天河区奥体新城项目，位于广园快速路以南、大观南路以西；北临天河智谷片区。

板块在售新盘包括越秀·观樾、缦云广州等，均是大户型，前者参考均价9-12万元/㎡，后者参考均价8.5-10万元/㎡。

同样地，保障房不会对以上豪宅造成影响，但对华润天合、龙湖首开天宸原著等小区小户型，肯定会有影响的。

另外，据市住建局发布的2023年共有产权住房项目年度建设项目清单，最快到2027年6月，白云石丰路二期保障性住房项目就能竣工。

如今有关保障性住房的价格、申请方式等还有待官方公布，有兴趣的朋友可多关注市住建局、保障性住房专营机构——广州安居集团消息。

机构数据显示，2023年广州建面约100㎡以下的新房户型，成交占比5成。

二手房方面，中原研究发展部数据显示，虽然近几年，广州建面约90㎡以下的二手房成交占比逐渐减少，但仍接近5成。

换言之，无论是新房还是二手房，小户型仍然是成交主流。

因此，建面约90㎡以下的保障房一旦面市，低廉的价格加上优越地段，会精准击中部分客群。

最受伤的，莫过于没有学位的老破小和远郊小户型。

那么，如果想申请保障房，需要哪些条件呢？

意见稿提到，配售型保障性住房应当以家庭为单位申请，一个家庭只能申请一套。申请人配偶和未成年子女为共同申请人。

如果不想住了，保障房能卖吗？

有两个办法。

一，内部流转，保障房封闭持有期为3年，期满后可在专营机构设立的平台上挂牌出售，出售价格不得高于原购房价格；

二，挂牌出售1年后确无人购买的，可向专营机构申请回购，回购价格按照购房价每年扣减1%。

也就是说，如果你用200万元买下一套保障房，住了10年不想住了，可以180万元回购给机构。

说到底，我们不能把保障房当成商品，商品房有涨跌价的情况，但保障房是一点涨价的机会都没有，本质就只是一处住所，也可以看成是消耗品。

但它的出现，的确会对广州楼市产生一定影响，没有学位的老破小和远郊小户型更难卖；以后卖的地块素质要求更高，不是江景地铁地块，都不好意思拿出来卖；开发商更集中建大户型等等。

对于保障房，克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓表示，从住房制度的设计上，按照目前的趋势，未来我们将会逐渐过渡到保障性住房和商品住房并行的双轨制，整体上将会形成由保障性租赁住房、市场化租赁住房、配售型保障性住房、二手房和商品住房组成的多层次的、分梯度的住房消费大市场。

他强调，在此其中，配售型保障性住房主要承担的是特定人群从租房到买房的过渡居住角色，比例不需要太多，但是必不可少，建议可以根据商品住房市场的运行情况动态调节，住房需求旺盛的时候多建一点，住房需求一般的时候少建一点。

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