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在房地产行业下行的背景下，代建是为数不多仍保持热度的细分赛道。

进入2024年，代建行业阵营仍在不断扩容。前有招商蛇口宣布成立“招商建管”，后有融创正式对外官宣代建平台“融者共创建管集团”，代建企业的竞争将愈发白热化。截止到一季度，布局代建的企业已超过90家，TOP200房企下属企业有70家，民营企业占一半。

2024年一季度TOP20代建企业新增签约3464万方，是2023年全年的29%。17家企业代建总合约规模超千万，其中总规模超过一亿平米的2两家，超过5000万平米的有3家。

代建行业“规模战”一触即发。

代建市场快速发展。

一个明显的表现是，2024年以来房地产项目代建公开招标稳步增长。

根据招标信息监测，一季度代建中标项目总计达118个，同比增加32.6%，2023年同期这一数字是89个。增量创近年单季度最高。

对比2023年下半年，代建市场热度明显回升。

长三角是一季度中标代建项目的主要集中区域，118个项目中有73个项目在长三角地区，占比超过六成。珠三角、中西部和环渤海地区中标项目数分别占比14.4%、13.6%、10.2%。

三四线城市是代建增量的主要来源，一季度中标代建项目有59.3%位于三四线，占比接近六成。一线城市占比为11.9%。二线城市是28.8%。

一线和核心二线城市对代建需求并不多，开发商往往亲自下场，所以代建下沉将是必然趋势。比如嘉兴、温州、湖州等三四线城市活跃较高，其中嘉兴一个城市的中标代建项目就有15个。

一季度中标代建项目基本都来自政府平台委托，包括城投公司、政府部门、事业单位及其他国企，总计占比约94%。

城投+代建合作模式将成为未来增量的重要一部分。

根据绿城管理层在业绩会上的表述，未来三年预计维持政府代建收入占比25%、城投类和纾困类收入占比30%、15%。

自2021年以来，城投公司成为拿地主力，但2021年至2023年城投拿地项目开工率不足三成，而城投参与拿地且已开工、开售的土地中，合作开发的比例达到34%。2023年已开工项目合作比例接近50%。

这意味着城投拿地之后独立开发的能力和意愿均较弱。多数城投依然需要以盘活资产为主，寻求合作开发、代建、转让等机遇。在此背景下，将推动行业加速探索城投与代建企业合作模式。

代建行业正掀起一场“规模战”，为拓展代建业务，提高市场份额和品牌竞争力，代建企业加快扩充合作资源库。

除了与地方政府合作以外，企业之间“抱团”已成为代建企业扩张规模、抢占话语权的一条有效路径。

从合作形式来看，代建企业已从原先的单项目合作拓展到集团战略合作。比如金科开管于3月与绿城管理签订战略合作框架协议，双方将充分发挥各自优势，围绕代建业务在品牌、资源、资金、渠道等方面开展深层次合作。在此之前，金科开管曾与世纪金源集团腾云华力签约合作。

行业竞争愈发激烈，代建企业之间的“抱团”有利于实现资源共享、优势互补，减少发展阻力，实现1+1大于2的效果。

另外，部分代建企业率先试水合伙人制度，以“直营＋加盟”的模式扩大合作范围，促进规模发展。

而随着不断有规模房企入局，代建企业的竞争将愈发白热化。这也将倒逼各企业构筑自身核心管理服务能力，凸显差异化特色。

目前来看，代建细分赛道已经形成，部分企业专攻不同领域，增强市场竞争力，其中代建综合实力10强企业基本已确立自身定位和特色方向，比如绿城管理立志做最大的房产开发服务商，蓝城集团是中国小镇开发的先行者，金地管理聚焦商住、商办、政府代建三大核心等。

代建业务潜在的增长空间巨大，一方面城中村改造加速落地，在保障房政策加速推进下，双轨制下建设需求增加；另一方面市场调整稳定后每年新房市场规模大概在8亿平方米左右，按照欧美发达国家代建参与度30%左右，整个新房市场也有2-3亿平方米代建空间和规模。

由于优质的代建项目有限，未来房企在代建市场势必将迎来一场激烈且艰难的市场份额之争。

同时，代建行业也面临多方面挑战，比如相关的法律法规仍不健全，服务标准、权责界定等都有待完善。此外，企业自身模式都有完善和提升空间，特别是品牌和专业管理能力。

总的来看，如何做好复合的“第三方”，对于所有代建企业都是一个新的挑战。