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2024年，多个开发商扎堆天河，响起了一场抢客大战。

据不完全统计，今年天河将有超20个新盘厮杀。

在这当中，有人成赢家，也有人落魄收场。

而开盘超半年的联投·文津府，去化率似乎有点不太理想......

联投·文津府是湖北联投在广州首个独立开发和操盘的项目。

但这个过江龙，表现得有点水土不服。

项目在去年9月底首次开盘，据开发商发出来的红海报显示，首开便劲销8.9亿元。

看上去，销量还挺不错，但接下来联投·文津府却上演了一波“谜之操作”。

据业内人士透露，刚开盘没多久，联投·文津府便在国庆期间给出了约3.39%的渠道佣金。

在这个低迷的行情，很多开发商都用上了渠道，而市区内热门楼盘的渠道佣金基本是1.5%起，像联投·文津府这么高佣金的还是比较少见。

当时，项目主推建面约108㎡-165㎡户型，单价在6-7.2万元/㎡之间。（价格仅供参考，以实际情况为准）

按此推算，165㎡户型的总价在1100万元左右，佣金接近40万元！

图源：中介

这么高的佣金，各大中介都在拼命推联投·文津府，那段时间，乐居君和身边的朋友都接到了不少推销电话。

国庆之后，联投·文津府就立马发了个红红的战报：国庆累计成交超15亿。

根据数据机构统计，联投·文津府在去年10月的成交套均价为847万元/套。

也就是说，15亿元的销售额，大约要卖170套。

可是，目前在阳光家缘上，联投·文津府仅网签了61套房源，与开发商所言的相去甚远。

虽然网签数据有所延迟，但国庆假期到现在已经过了半年，按照一般情况，当时下定的客户，应该早已网签。

截图日期：2024年4月9日

而在最近，联投·文津府官微发布最新海报表示，目前项目1号楼已售罄，2号楼即将加推。

但阳光家缘显示，目前1号楼还有58套房源未网签。

或是因为网签延迟，又或是一场营销战略......

之前就有很多网友吐槽：“为什么联投·文津府宁愿给高佣金，也不愿意降价给购房者真正的实惠？”

但其实从近期的成交均价来看，联投·文津府售价还是有所下降的。

开盘之后，联投·文津府在2023年10月-12月的成交均价保持在6.5万元/㎡左右，而进入2024年，成交均价却降至不到6.2万元/㎡。

从官微上看，联投·文津府也偶尔推出钜惠盛典，以特价房源或成交礼、到访礼等优惠活动来吸引购房者。

从一开始吹风8万元/㎡，到后来均价6.5万元/㎡，再到如今的6.2万元/㎡......（价格仅供参考，以实际情况为准）

联投·文津府其实一直在价格上让利，但从网签情况来看，似乎成效不明显。

主要是因为，它的卖点有点儿经不起推敲。

再加上天河如今竞争激烈，更容易被大浪淘沙。

联投·文津府位于牛奶厂板块旁，珠吉路东侧，与天河执信中学仅一路之隔。

也正因为此，项目在刚做宣传的时候，曾经将名字定为“执信花园”。

虽然后来改名了，但“文津”二字，也表明了项目主打的卖点，就是教育配套！

而且目前项目的宣传海报上，还打着“约20米紧邻执信”。

但离执信近≠100%能读执信。

2023年，执信中学天河校区总招生计划10个班，其中有7个班招生计划面向珠吉街范围内的灵秀小学、奥体东小学、吉山小学、珠村小学、体育东教育集团均和小学，“人户一致”的天河区学籍小学毕业生。（2024年具体招生情况暂未公布）

据了解，目前即便是珠吉街范围内的5所公办小学的毕业生，也不能100%入读执信中学，需要摇号看运气。

另外周边多个楼盘入住，也导致珠吉街范围内小学入读人数上升，未来摇中的概率也会相应减小。

（详情可看此前的分析文章：醒醒！学位不确定，靠碰瓷执信就能卖8万/㎡？）

此外，根据规划，联投·文津府仅配建托儿所及幼儿园，并没有小学。

联投·文津府在教育配套方面，还是有挺大的不确定性。

小学不知道会被分到哪，初中也不知道能不能摇上号......

至于其它配套，商业和交通均不是项目的亮点，要想逛大商场需要去到约2.4公里外的优托邦奥体店，或者约3公里以外的金融城商圈。而交通方面，目前联投·文津府距离最近的黄村地铁站，也约4.3公里，需要公交接驳，或者依靠自驾出行。

不过，联投·文津府在产品上还是挺用心的，户型设计和交房标准等方面做得也不错。

全部户型均为南向设计，赠送面积也比较多。

乐居君参观了一下样板间，交标用的都是一线品牌。

部分户型除了厨房三件套外，还配有冰箱及烘烤一体机，主卧甚至连电动窗帘盒都给备了，省下了不少买电器的钱。

但如今天河竞争十分激烈，有主打改善的越秀·观樾、西派天河序、保利华创·都荟天珺等。

买紧凑户型的刚需群体，也可以选择珠江花城、中建天河精诚壹号、华润置地天河润府等。

在如此内卷的市场里，配套不够成熟的联投·文津府，未必能打赢这场抢客之战。