正文

番禺旧改“爆冷了”。

昨天，广州市番禺区城市更新局发布了2022年11月至2022年12月政府采购意向，涉及到石壁街大洲村、大龙街沙涌村两个旧村全面改造项目基础数据核查工作，对应的预算分别为57.86万元、150.2万元。

上述项目采购时间为2022年12月，这也意味着2条旧村将在下个月重新启动旧改工作。根据采购需求内容显示，服务商将对大洲村、沙涌村全面改造项目基础数据进行核查，确保城市更新基础数据调查成果客观、准确。具体包括基础地理信息、土地、房屋、人口、经济、产业、文化遗存、公建配套及市政设施数据等。不过，自从广州旧改进入“大调整”之后，大洲村、沙涌村一直是未纳入计划名单中，原本以为会就此沉默，没想到跟上了罗边村、福涌村、里仁洞村的“列车”。相比重点计划的沙溪村、南浦村、新基村、东郊村等，原本推进意见为“暂缓实施”的大洲村、沙涌村却率先启动，属实是“爆冷”。

同时，抢在大洲村、沙涌村之前，沙头街率先召开了城市更新改造工作会议，并明确提出将继续推进6条旧村改造项目，包括大富村、大平村、北海村、榄山村、小罗村、莲湖村，均属于“十年规划”。回顾：暂缓实施、十年规划也抢跑！番禺6条旧村改造寻找突破口随着，大洲村、沙涌村旧改重启，未来或将有更多非计划旧村改造项目加入其中。01大洲村：启动即停滞？保利、华润介入大洲村旧村改造项目，最近一次动态，要追溯到2021年9月份。
彼时，大洲村对外公示了旧改项目合作合同，正式启动更新改造项目基础数据调查工作，合作签订时间为去年4月份。

不过，好景不长，大洲村旧改项目刚启动基础数据调查工作，随之就进入了“大拆大建”限令、广州旧改大调整和古树古木保护全面核查阶段。一启动，便陷入停滞阶段。但是，大洲村有一个不能忽视的关键因素：地处广州南站商务区。一直以来，广州南站被人诟病：“出了站全是村”。所以，上到广州市、下到番禺区，都十分重视广州南站商务区的建设。今年广州市十六届人大一次会议上，明确提出推进白云机场、国际金融城、广州南站、琶洲等周边“三旧”改造提升，建设一批“主题活力街区”。

来源：中国广州发布同时，番禺区工作报告中，也提到：坚持生态优先，提升城市规划建设管理能力。坚持高质量规划引领，科学有序实施城市更新行动。虽未提及具体项目，但重点建设片区在三大发展区域：广州国际科技创新城、长隆万博、广州南站。

其中，广州南站商务区共涉及12条旧村改造项目，包括石壁（一二三四村），韦涌村，大洲村，都那村，屏山一、二村，胜石村，谢村村等旧村改造项目。

目前，富力地产操盘的石壁一二三四村，是唯一一个列入计划的旧村改造项目，也是推进速度最快的一个。仅靠石壁一二三四村，并不能实现广州南站商务区的全面落地。如今，大洲村旧改项目跟上来了。大洲村是番禺区石壁街道下属社区，村内主要分三个坊，即大洲坊、西涌坊、新沙坊，户籍人口1769人，共750户，外来人员约3800人。

其是一个小岛，坐落于顺德陈村水道东岸，且三面被水道环绕，北部与韦涌村相邻，东部与广州南站一河相隔。尽管紧邻广州南站，但是大洲村一直有一个难题：交通不畅。同时，其村内经济相对落后，以种植花卉、绿化苗木，以及纸类、金属、塑料加工制品等为主。大洲村推进旧改工作，是广州南站12条旧村中最晚的一个。去年2月份，该村正式启动基础数据调查服务商的招标工作；次月，确定广州市城市规划勘测设计研究院为供应商，成交金额为190.83万元。恰因优质地理位置，大洲村在没启动基础数据调查之前，就吸引了保利、华润的争抢。在2020年7月、8月，大洲村村民分别组团前往保利琶洲村旧改项目、华润深圳大冲旧改项目进行考察。同时，早前披露信息中，华润已在大洲村成立了工作组。现在，大洲村旧改重启了，或许很快会进入下一个阶段工作。02沙涌村：启动晚，越秀介入沙涌村旧改经历，与大洲村相似。
2020年11月，沙涌村启动旧改工作，对外招标开启全面改造项目基础数据调查项目，一个月后，确定供应商为广州市城市规划勘测设计研究院。

根据招标内容，服务要求是：获取村域范围内的基础数据，调查项目范围内土地、房屋、人口、经济、产业、文化遗存、公建配套及市政设施等现状基础数据，满足实施方案的要求。启动之后，沙涌村旧改随之陷入停滞状态。但与大洲村相比，沙涌村地理位置稍逊一筹。沙涌村，是一条历史古村，始建于明朝，历史属于民田区，也是明代屯田于番禺的广州左卫“九屯十三乡”之一。

沙涌村位于番禺区大龙街东部，东南接石基镇石基村，西接新桥村，北临大龙村，全村总面积391.01公顷，共有人口2800人。现阶段，沙涌村村内大部分产业园区、厂房。交通方面，沙涌村临近广州地铁四号线石碁站、海傍站，京珠高速、进港大道从村域周边经过，并有出入口；同时，处在南沙港快速和广州绕城高速之间，交通便捷。目前，地铁3号线东延线经过沙涌村，并设用广州新城站。2021年8月份，广州新城停车场及周边用地（番禺区BD0210规划管理单元）控制性详细规划进行批前公示，将打造为一个TOD项目，规划范围103.4公顷。在广州旧改进入大调整之后，既不处在重点片区，又没有重点项目，沙涌村旧改被纳入“暂缓实施”项目。

整理自2022年3月流传文件

今年公布的广州市2022年城市更新计划中，沙涌村同样不在名单中。利好的一面是，沙涌村所在的大龙街道，却十分积极推进辖内旧村改造工作。早在2021年12月末，大龙街道与越秀地产举行了一场业务交流会，双方均有意一起推进辖内旧村改造项目。资料显示，大龙街道辖内有6个社区和12条村，其中4条村纳入到旧改计划中，包括罗家村、竹山村、茶东村和沙涌村。

大龙街道与越秀城市更新交流会现场，来源：越秀城市更新

今年8月份，越秀地产与大龙街道的合作更近一步。彼时，双方开展了城市更新工作座谈交流，内容涉及更新改造相关政策及流程、片区发展、产业导入等。

来源：越秀城市更新

大龙街道表达了自己的诉求：推进辖内城市更新工作具有迫切性和必要性。越秀地产的回应是：希望有更多机会参与到番禺区城市更新改造工作中。而罗家村，则成为了双方合作的首个旧村改造项目。随着，越秀地产、大龙街道合作的深入，其余3条旧村或许也有望重新推动旧改工作。如今，沙涌村旧改率先跑出来了。