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要说广州楼市哪里最无奈，哪里最卷，增城朱村必须榜上有名。

据数据显示，截至9月底，该板块新房库存多达5638套，全市第二，去化周期达20.9个月。

虽然网上充斥着各种“别买增城”“别买朱村”“未来没涨幅”的言论，但似乎也不妨碍频繁冒头的新盘，也阻挡不住新盘的关注度。

这是为啥？网友表示：

我也不想啊，但是他给的价格实在太诱人了！

每季逛一下朱村新盘，每次价格都有新惊喜！

你不买我不买，房价还能降500！

朱村新盘的热度都关乎价格。

前段时间，朱村的保利水木芳华、中建凤榕台两盘首开，最低总价115万就引发热议，让房价一夜回到三年前。

而现在，又冒出一个地铁盘“高调放言”地铁多坐两个站，总价比保利、中建两盘还要再低十几万，总价不到100万就可上车地铁盘，直接探底朱村楼市！

这个新盘就是位于21号线山田地铁站的——大华城·东瀚，项目已经拿证，于11月19日（本周六）开盘。

接下来，一起看看项目的情况，看他依靠“价格战”能不能杀出一条血路？

地铁旁+华师附小隔壁

吹风价1.65万/㎡

先来简单说一下大华城·东瀚的地块背景。

项目所在的山田北侧地块，是今年5月，大华集团以总价13.28亿元拿下的，成交楼面价8963元/㎡（未扣除配建）。仅历时半年，大华城·东瀚于11月初正式开放营销中心和样板间。

在朱村，大华集团也算得上是一位“老朋友”了，大华目前在朱村地铁站旁还开发了大华东郡，该项目在售期间也经历了降价风潮，目前是尾货状态了。

与此同时，周边的朱村旧改、山田村旧改也是由大华集团操刀的，未来如果能连片开发，这里或将有机会成为朱村新中心。

只不过，就改的周期需要多久，五年？十年？甚至更久，谁也说不准。

再来看看大华城·东瀚项目。

项目的第一大卖点就是，在地铁旁，是妥妥的地铁盘。项目的售楼部距离地铁21号线山田站D出口约有50米，一出站就能看到销售中心前“大华城·东瀚”几个大字。

这对依靠地铁通勤的业主会比较友好，虽然从这里到天河至少要50分钟，但地铁站就在家门口也能很好把握出行时间。

这50米的距离也打造了一个休闲的前广场，目前已经建设完成，环境优美，也有效的隔绝了一定的噪音影响。

从规划图上看，大华城·东瀚体量中等，规划有9栋住宅，总户数约1700+套，涵盖有中央园林，配建一所12班幼儿园和约3300㎡商业街。

大华城·东瀚的第二个亮点就是，户型面向刚需，价格优势明显。

据了解，项目首推的是1#、2#两栋30层高的住宅楼，涵盖三种户型，分别是建面约64㎡两房、77㎡三房以及89㎡三房两卫，预计2025年4月交楼。

至于价格，案场销售表示，项目开盘均价预计为1.65万/㎡，低楼层单位价格可能更低，开盘也许还会有惊喜价。

也就是说，按照这个开盘价建面约64㎡总价约105万，首付约32万即可上车，但是在开发商的宣传海报上，还有总价90多万就能拿下的可能；

即使是最大的89㎡面积，总价也仅约150万，这个价格对刚需买家颇为友好。

刚需买房除了看价格，在教育方面的配套也是比较上心的。

大华城·东瀚东侧的时代名著项目配建有公办华师附朱村实验小学，今年招生地段包含周边的时代名著、汇港威华国际、广铝荔富湖畔、万科春风十里以及大华城·东瀚，这是一大亮点。

但是，但随着片区内入住人数的增多，有概率会面临学位紧张的情况，或者日后招生是否会做出调整，还得关注教育部门公布的最新方案。

商业方面，除了项目自配的临街商铺，周边比较有看点的就是广汕公路对面的广铝四方天地配建的超17万㎡商住综合体，商业部分打造酒店、主题街区、风情客栈等业态，建成投用后应该是个不错的休闲娱乐去处。

又或者坐两个站到增城广场，有万达等商业体。

清一色刚需小户型

亮点在于飘窗够多

户型具体打造如何？我们一起来看看。

首先，项目推出的最小户型是建面约64㎡的1+1房，中规中矩的竖厅设计，在这个面积段做两个房间，没有强行去做个小3房，也较为实用，卧室都算得上比较宽敞。

这个户型总价也相对较低，更适合刚需家庭过渡需求。

而且64㎡户型还做到了南向，景观阳台和主卧大飘窗都朝南，采光效果更好，居住起来也会比较舒适。

建面约77㎡户型是2+1房设计，是首推户型中三房的最低门槛，适合二胎家庭上车。

该户型布局是北向的竖厅设计，最大的亮点在于飘窗多，实用率高，例如主卧、次卧均自带飘窗，且主卧还是双飘窗设计，可实现南北对流。

约77㎡户型样板间

建面约98㎡是的首推户型中最大的，做到了2+1房带主套的设计，横厅的设计没有浪费面积的过道空间。

这个户型的亮点是四开间朝南，而且飘窗真的够多：

进门玄关右侧就是超长飘窗，收纳或者用作换鞋凳都可；

U型厨房，朝南侧依旧由飘窗打造，另外，餐厅隔壁也自带飘窗，提高使用率的同时也增大了景观面，即使是中小户型，但视野效果依然很棒；

主卧、次卧均自带飘窗；且两个卫生间都有飘窗，还做到了干湿分离。

约89㎡户型样板间

朱村新房回归1字头

首付30万可安家

同是增城朱村，还都是地铁盘，今年上新的保利水木芳华和中建凤榕台为争夺客源，在价格上已经是“打得不可开交”，开盘价甚至卖出了最低1.6万/㎡的低价。

要知道，在地铁21号线开通前，朱村板块以科慧花园为代表的不少楼盘都已经突破了二字头。据数据显示，2020年，一手住宅项目大约在1.8-2.4万/㎡，二手次新房也都在1.6-1.9万/㎡。

时隔三年，朱村新房竟回归1字头，周边的一手、二手也都瑟瑟发抖，被迫卷起来。这或许对于开发商、高价入手的业主以及二手房业主来说很忧伤，但对于自住的刚需客和捡漏买家而言，则是真的友好。

如今，距离保利、中建新盘两个地铁站距离的大华城·东瀚以低总价、低首付入市，是否会在朱村楼市又将掀起腥风血雨呢？