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当前，5年期以上LPR已下降至4.3%，达到历史最低点，再加上各大楼盘“内卷”降价，不少刚需客嗅到购房良机，开始蠢蠢欲动。

最近，探长就有朋友准备结婚，想趁机入套婚房。他的预算在200万左右，首付在60-70万区间，在纠结到底要入黄埔的越秀·星汇城TOD还是增城的华润置地公园上城呢？

其实很多人在买房过程中，都有同样的困惑：“鸡头”和“凤尾”，到底该怎么选呢？以下探长就通过区位、交通、教育、商业、配套以及产品等方面，对这两大“网红盘”进行测评。有同样选择困难症的朋友，可参考一番！

区位

越秀·星汇城TOD＞华润置地公园上城

越秀·星汇城TOD坐落于中新知识城的“大门”。众所周知，知识城未来将打造成为具有全球影响力的国家知识中心，当前已有1800家高新企业注册，发展势头很猛！

不过比较尴尬的是星汇城TOD并不位于知识城核心区，它处于知识城、科学城双城的交界地带，而且一脚之隔就是增城。作为边缘地带，其板块的发展潜力肯定不如核心区，不过至少人家姓“黄”，还是限购区，是典型的“凤尾”。

而华润置地·公园上城所在的片区为广州东进发展进程中，以新塘为核心打造的“广州东CBD”，广州东CBD的“饼”很大，但同样尴尬的是公园上城也不处于广州东CBD的核心区，只能算近核心区。不过其所在的新塘片区，是最近老黄埔的区域，可以说是妥妥的“鸡头”，其片区房价也是全增城最坚挺的。

从区位来比较呢，个人感觉星汇城TOD还是更胜一筹，虽然处于边缘地带，但未来享受知识城、科学城双城辐射发展的红利，也是够饱的。单从人才圈层来看，可以说买星汇城TOD的大多数是在知识城或科学城上班的高端技术人才。这也表明，未来和你做邻居的人，是科技圈层的新贵。

公园上城虽有广州东CBD+TOD新城的发展前景，但增城新塘工业区多，村庄多，而且是不限购区，城市面貌较为落后。未来十年，片区应该还是一直在旧改和一直在对传统产业进行升级，产业和城市面貌革新难以追上中新知识城。

交通

越秀·星汇城TOD＞华润置地公园上城

交通作为买房自住尤为重要的一项指标，它关乎到你每天上班的通勤时间。所以，刚需客买房就爱沿着地铁线买房。

越秀·星汇城TOD位于21号线和14号线交汇站——镇龙地铁站上盖，其优势是十分明显的。从项目出发，搭乘21号线4站即到科学城区府，同样搭乘14号线，4站即到知识城核心区，这也就是星汇城TOD备受科技新贵们青睐的一大“法宝”。

除了双地铁线上盖，新白广城际也在家门口的镇龙站设了站点，明年新白广城际预计开通，未来去白云机场、新塘TOD也很方便，业主如若需去外地出差，也很快速便捷。

华润置地·公园上城位于新塘立交上盖，楼下就是双向12车道的京港澳高速，对于经常需要来往深圳、东莞等周边城市的有车一族来说，其优势是无可比拟的。但是对于同城自驾上班的人来说，每天开高速都是收费的，性价比不高，而走广园快速路的话，塞车是难免。

地铁方面，项目最近的地铁站就是13号线沙村站，现在卖的一期离地铁站大约2公里的距离，需要踩个共享单车或骑个小电动去接驳地铁站，据说项目以后会建设一个风雨连廊，直通地铁站，方便业主出行。

而且明年地铁13号线二期开通，从沙村站出发，不用换乘即可直达珠江新城CBD，这点也是很吸引珠江新城的上班族。

总的来说，星汇城TOD方便地铁出行的上班族，公园上城方便自驾开高速的有车一族。硬要做个比较的话，从日常通勤的角度来说，地铁出行肯定是优于开高速出行，所以这局还是星汇城TOD胜。而对于两者是地铁上盖/高速立交上盖所带来的噪音影响，这肯定都是存在的，探长就不展开比较谁会更吵了。

教育

越秀·星汇城TOD≈华润置地公园上城

教育方面，星汇城TOD已确定引入公立广外知识城实验小学（办学规模24班），小区另配建18班幼儿园、托儿所，从幼儿园到小学，教育问题基本无需过于担忧。中学方面，项目周边有玉岩实验学校、广州理工学校等。

公园上城同样自配有24班幼儿园和公立广外附小（办学规模30班）。中学方面，项目周边有新塘中学、新塘第三中学等学府。

两者同样自配有幼儿园和小学，且引入的公立小学同样是“广外系”，教育实力相当，差别就在于公园上城的小学和幼儿园的办学规模比星汇城TOD更大，但同时公园上城的社区人口密度也更大，有约6000户，而星汇城TOD仅有4700户。所以在教育方面，两者很难一评高下。

商业配套

越秀·星汇城TOD＜华润置地公园上城

商业方面，拥有华润万家的华润显然在商业操盘上比越秀更优秀，公园上城规划配有约7000㎡商业街区，目前已有肯德基、华润万家超市等品牌商家入驻，基本能满足业主日常生活所需。

除此之外，项目一站即达南岗万达广场，业主周末休闲逛街、宴请亲朋好友也很方便。

星汇城TOD虽然自配有约8000㎡商业街，麦当劳、喜士多、风行牛奶等品牌商家已确认进驻，但新盘自身的商业发展起来还需要时间，而项目周边缺乏已发展成熟的大型商业综合体，周边大多是山体围绕，环境较为荒凉，大型商业难以发展。

相比之下，公园上城商业配套方面稳压一头。

休闲配套

越秀·星汇城TOD＜华润置地公园上城

休闲配套方面，星汇城TOD配有图书馆、青少年活动中心，小区内也建有游泳池、肉菜市场、星光老年之家、双环跑道、飞鸟剧场等，是一个全配套宜居生活大城。

公园上城，人如其名，项目巧妙打造约15万万空中花园，将高速上盖的缺点转化为优点。据说空中花园规划打造“两环一心八景”多元活力配套，包含儿童自然科普课堂、海蚀洞儿童乐园、迷你高尔夫球场；芳香花园、社区农场；篮球场、足球场、网球场、轮滑场所、林荫健身等复合型配套。空中花园建成后，将作为市政公园，利好周边居民。

除此之外，公园上城社区也自配有游泳池、书吧、健身房、私家宴会厅等配套，方便业主运动以及招待的来访客人。

不得不说，原以为星汇城TOD的休闲娱乐配套已经很能打了，但没想到公园上城更牛逼！

产品

公园上城约85平PK星汇城TOD约89平

产品方面，星汇城TOD目前主推约84-89㎡三房，公园上城主推约85-105㎡三至四房。那就拿刚需客比较青睐的约80多平三房带主套来做浅析一下。

星汇城TOD的代表户型建面约89㎡三房两厅两卫：该户型带有独立入户花园，而且客餐厅一体化相连，做到了东西对流，居住舒适度高。

公园上城的代表户型是建面约85㎡三房两厅两卫：该户型同样带有独立入户花园，三开间朝南，采光和通风都很出色。

两个户型的对比，只能说“见仁见智”了。公园上城胜在朝南向，采光通风佳，而星汇城TOD能做到东西对流，户型设计更优。

价格方面，两者都是仅剩少量尾货在特价，公园上城约85平户型特价约216万，星汇城TOD约89平户型特价约220万，总价差不大。

不过由于星汇城TOD是两梯四户设计，公摊面积会比公园上城（两梯六户）高，所以星汇城TOD的得房率会稍逊色一点，但其两梯四户的梯户比，则会让居住舒适度更高。

总体来说，越秀·星汇城TOD和华润置地公园上城都是国企、央企操刀，基本不用担心烂尾问题，交房有保障。具体到各个选房因素对比，星汇城TOD在区位、交通方面优于公园上城，而公园上城在商业、休闲配套方面做得更出色，至于教育和产品则两者相差不大。

其实每个楼盘都有适合的购房人群，只能说星汇城TOD比较适合科学城、知识城的上班族，而公园上城则更适合在天河、老黄埔的上班族。

所以各位看官们，假如你们有200万的预算，会站谁呢？