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当人们还在苦苦哀嚎楼市“金九”消失的时候，城市更新已迎来重大转折。

近日，深圳市规划和自然资源局发布了《深圳市城市更新项目保障性住房配建规定（征求意见稿）》（下称：《意见稿》），明确提出，在当下住房保障工作新要求下，进一步透过落实城市更新，支撑多主体、多渠道供给保障性住房，助力实现让全体人民住有所居的目标。

实际上，过去9月里，全国各城都在角逐发力推进城市更新工作，北上广深四个一线城市均有新动态，青岛、厦门、太原、南京、天津等也有发布新规。

一面向下，一面向上。

纵观这些城市的新动态或新规，基本将城市更新行动赋予了“重任”，比如北京希望通过城市更新行动提升历史文化名城保护，广州将借助旧改推进村镇工业聚集区更新改造，深圳发布新规细化了旧改项目配建保障性租赁住房等。

总体来看，无论是几个一线城市，还是其余二三线城市，在城市更新行动上都有不同的目标，这样的目标恰与城市现状密切相关。

本质上，各地希冀通过城市更新行动，实现城市空间重新规划，提升土地资源的高效利用，包括住房、工业、文化保护以及公服配套建设等。

这说明“大拆大建”限令之后，旧改不能停，反而身兼重任。

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变化《意见稿》是基于2016年发布的《深圳市城市更新项目保障性住房配建规定》修订而来。

根据官方释义，本次修订主要做了6个方面的调整，保障性住房类型全面对接国家住房保障体系，优化调整政策适用对象，整合不同政策配建比例要求、避免政策叠加使用，简化配建比例计算规则、降低政策应用难度，建立统筹安排搬迁安置用房有关规则，修订空间范围图、优化保障性住房建设空间引导。

其中，核心修订在于对不同改造类型城市更新项目的保障性住房配件比，做了更加细则化的指标；同时，也缩小了因配建类型不同而产生的利益不平等。

《意见稿》与原《配建规定》对比，来源：合一城市更新

毫无疑问，深圳的发力点在于完善住房保障体系。

深圳是四个一线城市中落户门槛最低的一个，一句“来了，就是深圳人”，让深圳在过去十年时间里，享受了人口流动带来的红利。深圳是全国、广东省人口增量的第一名，十年间增加了713.65万人，占全省新增人口数量超过三成。

人口高速“膨胀”，就会带来一个严峻的问题：人地矛盾。

2011年-2020年深圳常住人口总量及房价变动情况

来源：丁祖昱评楼市

恰恰深圳又是一个“弹丸之地”，加上住宅用地十分稀缺，以及宽松的货币政策、产业发展迅速、人均收入递增、炒房氛围浓厚等因素，房价也是真真切切地暴涨。

随后，深圳开始进行多轮住房体系改革。

比如：2016年，深圳首次提出，构建人才住房、保障性住房双轨并行的住房保障体系，同时开始着手调整优化住房制度总体设计。

2018年，深圳发布《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见（征求意见稿）》，提出以建立租购并举的住房制度为主要方向，围绕着市场商品住房、政策性支持住房、公共租赁住房三个方面进行总体设计。

这次被视为深圳二次住房改革。

其中，明确提出，支持社区股份合作公司和原村民通过“城中村”综合整治和改造，提供各类符合规定的租赁住房；支持企事业单位利用符合规定的自有用地或自有用房，建设筹集人才住房、安居型商品房和公共租赁住房。

保障性租赁住房作为住房保障体系重要部分，是深圳当下发展的重中之重。

数据显示，于2021年底，深圳市通过城市更新规划配建的保障性住房面积达904万平方米，城市更新已成为保障性住房建设的重要途径之一。

如今，随着“住有所居”的新目标提出，以及原有暂行规定期限的到期，深圳需要结合新的形势，特别是人口暴涨和年轻化两个因素，扩大保障性租赁住房的建设。

进一步细化不同旧改类型用地的配建比例，也是一件顺其自然的事。

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重任经过几年时间的住房体系改革，深圳收到的效果是有目共睹的。

按照“二次房改”举措，建设保障性住房是住房建设的核心工作，2018年时提出，政策性支持住房分为人才住房和安居型商品房，各占比20%；其中，公共租赁住房将占住房供应总量的20%左右。

这时，关于深圳住房用地有6成用于建设保障性住房的声音沸沸扬扬，因为市场普遍认为，如此大规模的保障性住房将对房价造成很大影响，即房价下跌。

不过，官方公开表态称，保障性住房是住房体系改革的一部分，保障合理住房需求，抑制投资投机性需求。

也就是说，深圳“二次房改”重点在于保障性住房，保障性住房的重点在于城市更新。

放眼全国来看，城市更新成为重点发力对象的城市，不止是深圳。

其中，广州于今年8月份发布了《广州市支持村镇工业集聚区更新改造试点项目的土地规划管理若干措施（试行）》，将遴选村镇工业集聚区更新改造试点项目，探索可复制可推广的经验做法，打造村镇工业集聚区更新改造的“广州样板”。

随后于9月中旬，2022年第一批试点9个更新改造项目正式出炉，总用地面积约260公顷，预计可提供建筑面积近650万㎡的新增产业载体；项目达产后，预计可实现工业总产值约500亿元，贡献税收约22亿元，约是现状产值和税收的10倍。

毫无疑问，广州经济想要实现经济再次腾飞，在于实现“制造业立市”，核心又在于城市更新，也就是“三旧”改造的推进。

也在9月中旬，北京推进城市更新立法有了新进展，《北京市城市更新条例（草案二次审议稿）》座谈会正式召开。距离落地又更近一步。

从二审稿座谈会对外透露的内容来看，本次修改的核心在于强化城市更新的总体性要求，包括严格落实城市风貌管控、历史文化名城保护要求，严格控制大规模拆除、增建等。

北京城市更新街区示意图

与其他城市不同，北京推进城市更新重点不在于拆旧建新，而是“将旧更新”，比如老旧平房院落、老旧小区、老旧厂房、低效产业园区、老旧低效楼宇、传统商业设施等，特别是在主城区。

所以，北京亦将强化历史文化保护的重心落在城市更新行动上。

其他城市中，天津推进城市更新行动的目标同样是建立保障性住房，厦门是对历史文化保护和城市风貌的塑造，青岛是在主城区进行城市复兴、临港建造“港城融合”区。

以此来看，不同城市都有着不同的侧重点，但城市更新、三旧改造都有着“重任”。