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没在开玩笑吧？继增城朱村、中新内卷降价风波后，黄埔的当红“炸子鸡”板块科学城也有盘绷不住了，走上了降价出售的不归路，而且降价的幅度还不小，居然单价只要3.1万/㎡起！

刷到这张海报时，港真探长买房的DNA动了，科学城怎么还会有如此低价盘在卖力赚吆喝…定睛一看，好家伙！原来这货就是科学城的低价楼盘之王——佳大瑞园啊。

项目自2021年10月开盘以来，降价的事已经干过不少，从最初开盘的4.2万/㎡到2021年12月降为3.88万/㎡再到今年1月调为3.5万/㎡，而今更是离了个大谱，单价最低只要3.1万/㎡起。

一年不到，单价就降了1万，开发商这么“割肉”，那销量如何呢？抱着好奇心，探长查询了阳光家缘网，其数据显示项目住宅未售套数327，已售套数仅有25套，去化竟然不到一成！

频频降价都带不动货，这是干啥呢？要知道，它可是位于“天之骄子”的科学城区府板块啊，周边4字头、5字头、甚至6字头的新盘都有，为什么它开出3字头的单价都抢不到客，在热盘云集的科学城，它的存在就像个bug，因此探长决定前往一探究竟！

单价3.1万？仅此一套！

上午时分，探长顶着烈日来到项目营销中心，从21号线地铁水西站出来，经过风雨连廊步行约900米可到达，如果懒得走，也可以在水西地铁站出来搭乘有轨电车，一站到峻泰路站，过个马路就到营销中心了。

除了地铁和有轨电车，项目大门口还有一个公交车站——水西路总站，不过仅有366一路公交车，途径萝岗、茅岗、黄埔港等片区。总的来说，项目的交通通达性不错，出行很便利。

可能探长来得比较早吧，在现场并没有看到其他客人来看房。开门见山，探长直接询问了网传的单价仅需3.1万的房源是否属实，销售介绍说项目确实有单价3.1万的房源，不过仅此1套，位于顶层。由于该房源层高只有2.6米，比正常房源2.9米的层高低了0.3米，所以特价出售。目前该房源不对外开放，仅有3楼的样板间可供参观。

据介绍，项目有3栋高层洋房，共352户，绿化率36.6%，容积率2.2，其中1栋、3栋楼高31层，2栋为32层，2梯4户设计，共有约94㎡三房一卫、约110㎡三房两卫以及约129㎡四房两卫3个户型，均价约3.3万/㎡。

而特价出售的顶层房源正是约94㎡三房一卫户型，这么看来，特价房源的单价比正常房源便宜了约2000元，总价能省下18万多，不过上车这套房源就意味着你就得接受家里比邻居矮了0.3米的事实，而且由于无遮挡，顶层炎炎夏日的暴晒和台风天的妖风也会比别人来得更猛烈些，所以可不可冲，大家自己心里衡量吧。

94平仅有一卫！

部分户型直面高速路！

目前，项目开放了约94㎡三房和129㎡四房样板间。约94㎡三房户型为南向，从阳台望去，正是科学城的“三巨头”之一的科城山庄，两者仅一路之隔。

该户型客餐厅一体化设计，实探感觉这部分家庭活动空间是很宽敞的，家庭聚会没问题，但是三个房间就略显逼仄了，主卧的飘窗狭窄得跟六七十平得小户型一样，景观效果就很一般。

而且最鸡肋的是在如今户型卷上天的市场，项目约94㎡的户型仅做了一个卫生间，销售补充说明生活阳台可以自行改造为一个卫生间，缓解高峰期厕所使用紧张的情况。但主卧没有带有独立卫浴，这足以劝退大多数三代同堂的购房者，毕竟三代同堂，距离感和隐私性是购房者尤为看重的。

约129㎡四房户型，主卧就做到了带有独立卫浴，而且带两个飘窗，南北对流，采光和通风效果就大大提升，不过也有人认为小飘窗浪费空间，本身主卧卫浴就与大飘窗形成了南北对流之势。

而该户型最大的槽点莫过于北向朝广佛肇高速路，试想一下，别人的家望山望江望海，而你家却是直面一条高速路，这景观多少有点膈应人吧！

还有噪音影响是肯定有的，销售介绍说项目的解决方案是安装防噪音的中空玻璃和在楼下花园种植乔木来减弱噪音，这招对10层以下的房源应该还有效果，对于高层来说避免噪声最直接的方法基本还是只能不开窗，所以说好的南北对流，基本也就形同虚设了。

妥妥“袖珍”小区

教育配套靠蹭？

看完户型，我们来说说项目整体。佳大瑞园总占地面积约1.9万㎡，建面面积约6万㎡，仅有3栋高层，配带约6000㎡园林以及一些临街商铺，是妥妥的“袖珍”小区，只能基本满足业主日常买菜、买生活日用品等需求。

至于家长们都关心的教育配套，一句话就是啥也没有。销售介绍说，具体学校得等明年3月份交楼后，由政府按街道进行分配，有可能就是与保障性住房萝岗和苑共享广钢和苑幼儿园、广东省教育研究院黄埔实验学校。虽说都是公立学校，但排名就比较一般吧！

成也科学城 败也科学城

整个项目扒下来，多少有点懂为什么它要频频降价了，但项目也不是一无是处。比如项目的地段就很“秀”。

佳大瑞园地处科学城区府板块，黄埔区人民政府、黄埔区人民检察院等政务机构坐落于此。可以说区府板块作为区域的权力中心，周边商业、医疗配套均十分成熟。商业方面，萝岗敏捷广场、万达广场、至泰广场、锐丰中心、萝岗奥园广场等大型商业综合体遍地开花，别说满足日常生活所需了，吃喝玩乐购都够你嗨玩很久了。

医疗方面呢目前有中山大学附属第三医院岭南医院、广东省第二中医院黄埔医院，还有广州医科大学附属妇女儿童医院预计今年启用，医疗资源方面也有保障。周边还有创业公园、市民广场、香雪公园、长岭现代农业公园等，日常遛娃或运动都不愁没地去。

不过项目“成也因科学城，败也因科学城”。坐落于科学城区府核心地段，坐享周边交通、商业、医疗等醇熟配套，但也因为科学城板块很热，周边红盘犹如“神仙打架”，佳大瑞园难逃被“吊打”的命运。

因为论名气，它比不过隔壁的科城山庄；论体量，它被大壮名城“秒杀”；论社区成熟度，它与保利罗兰国际差了好几个段位；论交通通达度，它更是追不上越秀·星樾山畔TOD。同板块竞争对手实力太强悍，逼得佳大瑞园也只能在“准现楼”上做营销了。

港真，在当今不少房企频频暴雷的情况下，“准现楼，所见即所得”确实能给购房者吃下定心丸，但是这个优点顶多只能算是加分项，并不是能起到促进购房者买单的决定性因素。

最后，来个总结。以3栋701单元建面约94㎡户型为例，总价约为358万元，三成首付约107万即可拿下科学城区府一套带精装修的准现房。要知道，地铁一站之隔的大壮名城单价都刺破6字头了，这样的性价比，对于在科学城工作又预算有限的上班族来说着实“夺笋”呐！但是临近高速路和无教育配套两大短板，确实也让很多人“退！退！退！”

所以倘若你有300-400万元的预算，你会考虑佳大瑞园吗？留言唠唠呗~