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雨滴滴答答地下，拦不住乐居君踩地的步伐。

广州二轮的集中供地已然拉开序幕，最惹人注目的无非是天河、海珠出让的4宗珍稀宅地。

今天我们要讲的主角是2014、2019、2021年都出现过的“溜粉“”鸽王”燕塘地块三，以及改头换面的育新街南侧AT0304011-1地块。

实地探访发现，醇熟板块“摆烂”多年终于上架、依山傍水的地块也有着“小小瑕疵”。但是，地块周边一个能打的都没有！

眼看着7月份就要开卖了，这两宗地什么来头？我们展开看看。

01育新街南侧AT0304011-1地块

育新街南侧地块“出生即改善”，宗地面积约32903㎡，计容建面63836㎡，容积率仅为2.5。

地块位于智慧城核心区中部，华观路以北，附近有地铁21号线天河智慧城站，地图显示距离大概2.5公里。另外，周边还有规划中的华观路地铁站。

不仅如此，地块还靠近华南快速、沈海高速出入口，30分钟左右车程可达珠江新城、 金融城、天河智谷、五山校区等，通勤出行便利。

乐居君来到现场发现，火炉山脚下这宗宅地不愧是“豪宅预备军”，确实依山傍水，风景不错。

通过无人机航拍后，感觉地块看上去更像是游乐场的小型迷宫，树林环绕山坡一圈又一圈地生长，可预见的土方成本较高。

周边逛了逛，发现地块北部还有新塘水库，无疑坐拥优质自然环境和景观条件。靠近火炉山方向还是高尔夫训练基地，不仅能锻炼身体，还可以陶冶情操，一举两得。

值得一提的是，不仅地块周边就是华观广场，两栋大楼分别挂有网易、小鹏的牌子，经过一个凌塘村后，还可以看到天河智慧城园区中汇聚于此的科技园，例如时代E-PARK、御银科技园以及万科广场等商业配套。

教育配套方面，附近有天河区凌塘小学、新塘小学；项目2公里内有华南师范大学附属外国语学校、广东岭南现代高级技工学校南校区。

而附近楼盘较少。新盘吞零，二手盘则有东晋丽苑、华南御景园、珠江嘉苑等，均价在4.1-5.2万元/㎡之间；热门商业产品主要为万科云和万科云城米酷，均价在2.2-2.9万元/㎡之间。

唯一美中不足的是，地块的隔壁竟然就是24小时全封闭管理的岑村戒毒所，该所前身是广州市东升石矿厂。

但据业内人士统计，目前准备参与的开发商高达10余个，这一“小小瑕疵”似乎并未浇灭大家对天河高端宅地的热情。

02燕塘地块三

天河第二块“压箱底”的宝贝——燕塘地块三，出让起拍价为706029万元，扣除配建后楼面价44211元/㎡，是本轮土拍中最贵的地块。

资料显示，地块宗地面积为81779.94㎡，计容建面168102㎡，容积率为3.65，大概率会打造成一个中型小区。

地块位于地铁3号线梅花园站上盖，属于梅花园板块，西侧靠近广州大道北，北侧紧挨怡新路，南侧靠近沙太南路，地理位置十分优越。

从航拍发现，地块周边均为狭窄的小路，通行稍显困难。北部受楼盘怡新花园和商业体广垦·天河1号遮挡，视野不够南边宽阔，西侧则为供地计划中预备出让的梅花铝厂地块。

对比刚才“安静得只有蚊子陪伴在侧”的育新街地块，燕塘三地块配套可谓醇熟。

乐居君在现场看到，附近道路间车辆往来穿梭不止。地块周边商业食肆林立，店铺里外热闹非凡，分布有大型超市、菜肉市场、梅花园商业广场等生活配套。

往北侧走一小段路程便是省一级学校白云区京溪小学(怡新校区)，往西有天河成龙中学、四海小学，往南有银河小学(橡树园校区)、天河区东风学校。

乐居君路过时正值学校放学时间，不少家长冒雨提前在京溪小学门口驻足等候。

值得一提的是，地块竞买人还需配建一所36班的小学，占地面积为15794㎡，建筑面积为12785㎡；小学隔壁同步配建一所幼儿园（含托儿所），占地面积为3600㎡。

一公里范围内还分布有广东三九脑科医院、广州曜康医院、广州华兴康复医院、广州长峰医院、广州市中医医院(勤正院区)等，优势教育资源、医院、银行、超市等生活配套一应俱全。

梅花园板块渴新盘已久，附近仅有广垦·天河1号、信达金茂广场商业产品在售。

商住市场竞争激烈。乐居君现场看到广垦项目已开放营销中心，顶部挂有红幅，31-57㎡的公寓产品总价95万起（价格仅供参考），而信达项目在售44-91.5㎡户型，价格约3.2万元/㎡。

二手大盘众多，如合生云山熹景、怡新花园、白云家园以及次新盘恒大御府、佳兆业天御，均价3.4-5.9万元/㎡之间。

03站上天河10万+

育新街这块生在天河的低容积率宅地，身价注定不菲。燕塘三地处天河核心区域，稀缺性不容小觑。

两宗地块起拍价在4.2-4.4万元/㎡，封顶楼面价大概为在4.8-5万元/㎡，未来售价10万元+/㎡不成问题。

作为取消“竞自持”环节的地块之二，育新街地块最高限制地价为280796万元，燕塘三地块为811933万元，只要拍卖价“触顶”便会马上送去摇号。

此外，哪怕是底价成交，燕塘地块三也可以顺利挤进广州楼面价十强。

市场传出消息，至少有10家房企正“摩拳擦掌”准备抢地，大战一触即发！