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       乐居买房讯   2022年行将过半，楼市跌宕起伏牵动无数人心。疫情反复发作，经济社会发展面临挑战，房地产市场亦遭受波及；二季度以来政策“大手”强势修正调控，为楼市注入“强心剂”，推动市场信心重塑。

  在这样的大环境下，2022上半年的广州楼市交出了怎样一份答卷？全新的楼市周期中，普通购房者又该如何抉择？

  市区火热郊区冷 楼市两极分化明显

  都说今年广州楼市表现平平，从克而瑞提供的数据柱状图可见，从2022年开始，广州一手住宅成交套数基本维持在5000-6000的区间内，从2月份开始，均有稳中上涨的趋势。

  以5月份为例，成交6862套，环比增长了10.53%，但是同比2021年5月来看，则减少了28.87%。

  成交套数表现平平，但是成交金额却出其不意，突破了4字头。

  5月一手成交均价达到40122元/㎡，这也是继2月之后的40438元/㎡之后，第二次破4万+，环比上涨10.29%，同比上涨18.62%。

  数据上扬，主要的原因莫过于是今年广州楼市的分化较为明显，在郊区多盘降价的情况下，市区的优质高端楼盘，依然大受热捧。

  来看克而瑞另外一组数据，仅是5月，广州10万+一手房源网签就成交了189套，环比增加894.74%，另外8-10万/㎡的一手房网签成交也达到了149套，环比增加71.26%。

  仅是看数据可能有点枯燥，不妨看一下案例。

  今年网红盘是哪个？琶洲南TOD必须有名字，在项目还未开放营销中心与样板房，竟然仅靠一份PPT就能默默收客4000组。

  据数据显示，琶洲南TOD在五一期间开盘，推出142-310㎡大户型产品，288套就成交了280套，去化率达到了97%，五一首日去化更是达到了100%，成交均价达到10-14万/㎡，总价千万级别。

  这头抢的热火朝天，那边郊区楼盘却陷入了出货慢，卖不动的困境，只能通过降价来刺激刚需购房者出手。

  端午期间，增城21号线旁的保利水木芳华首次开盘，项目“祭出”利器——“内卷价”，让市场大为哗然。首推楼栋均价约1.6-1.7万/㎡，最低总价约115万/套，一举让增城朱村楼市重返首付30万时代。

  内卷价格也大大刺激了刚需市场，据中原数据显示，项目累计推出300余套房源，截至6月10日，去化率超80%。

  这个数据打破了郊区楼市冰冷现状，也从侧面反映出，当前市场，价格到位比任何营销手段更管用，不得不感慨，在内卷完户型产品，增城的价格战已经打响了。

  区域放松限购“烟雾弹”频频放出

  与往年不一样，今年政策对楼市算是温和不少。

  首先是今年以来购房房贷利率一直在下跌，从去年高峰期的首套利率6%左右，到上周央行降息，LPR降到了4.45%，而且加点幅度也在下调甚至不加点，目前首套房购房利率区间基本在4.45-4.85%之间。、

  其次，全国不少城市出台了救市政策，以邻城佛山为例，在端午节前夕发布重磅楼市利好，8大镇街松绑，限购区仅保留祖庙、桂城和大良。

  相对来说，广州就显得保守点，在6月1日更新了限购政策，非本市户籍的居民家庭，在限购区域买房需提供5年社保或个税证明，允许除起始月外累计不超过3个月的断缴或补缴记录。此前的政策是必须连续不允许中断或者补缴。

  实际上，在此之前，广州花都、增城、南沙、白云等区域已经频频放出松绑限购的“烟雾弹”。

  如花都增城买房团购文件在网上流传，业内爆料白云四镇以及南沙将会放开购房政策等等。

  不难发现，以上区域的库存较高，去化压力大，一手货量难以消化。

  今年4月底，克而瑞公布一组数据，花都区的去化周期高达25.2个月，南沙达到24.2个月，增城也达到了18.6个月。

  综合而言，在当前经济形势前，购房者不再如以前对楼市盲目乐观，而是审时度势，对置业也抱着理性的态度，我们可以看到，抗跌的依然是主城区——广州中心六区，天河、海珠、越秀、荔湾、白云、黄埔，而郊区新房，除了交通、配套的硬伤，还存在板块内库存过高，楼盘竞争大，抗跌能力弱。

  进入传统楼市旺季的红五月，广州楼市也开始回暖，正如最新5月成交数据稳中上扬，一方面是政策暖风频吹，其次是五一黄金周开发商主动蓄客造势，但是，不得不承认，当下购房者对楼市的信心，仍需要慢慢重建。

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