正文

【编者按】

《育见大咖》诚邀各行各业精英大咖，聚焦社会热门话题，探讨经济发展走势，展望行业未来前景，解读企业战略布局，分享公司转型思路。本期《育见大咖》栏目专访嘉宾：阳光集团执行董事、地产集团执行副总裁吴建斌。

【报道团队】

出品：育见大咖

主理：姚育宾

撰文：姚育宾、林振涛、赵盼盼

吴建斌的第18本新书

——《财务管理的本质》

  出版社的朋友说跟笔者说：吴建斌又出书了！

  之所以用“又”字，因为这是他出版的第18本书。

  两年前，笔者在广州专访吴建斌时，正好是他的散文《心若静，风奈何》出版。转眼之间，两年过去了。

  如今，吴建斌人在上海，宅家办公，于是通过视频的形式，完成本次专访。

  吴建斌事先整理了份书单，发给笔者。打开书单文件，赫然呈列27年来，其先后发表过的小说、散文、摄影、财会、管理等各类书籍。

  作为房企高管，吴建斌却很高产，著作颇多。能在职场与兴趣两者均有如此高的造诣，在于吴建斌很早之前就对自己做的定位：做一个敢于“跨界”做事的人！

  在吴建斌看来，“跨界”代表着一种新锐的生活态度，是知识和经验的再次或者多次融合。通过跨界，可以走进不同的圈子，汲取不同的养分，建立丰富的人脉，同时创新多元做事理念，多视角看待世界，多渠道获取资源，人生才会更加丰富多彩！

  笔者好奇的是：这么多角色集于一身，哪个才是在吴建斌心中最有份量？

  对此，吴建斌给出的答案是：在其心中，本职工作始终放在首位！

  吴建斌出身普通家庭，工作后从小出纳做起，历经数十年的摸爬滚打，成为公司主要高管之一，靠的无非是四点：用心思考，勤奋做事，不断学习，用业绩证明自己。

  正是这种尽职尽责的工作精神，让他在事业上颇有建树，因此，“江湖”给吴建斌的绰号，是地产界的“老中医”。

  这同样得益于在过去近40年的从业生涯中，吴建斌拥有丰富的履历，并且在工作中，沉淀很多预防和“治病”的良方，为服务过的地产行业排忧解难。

  但他强调，药方要不断地调，“每过一段时间就要调一些药方”。针对不同时期、不同企业，吴建斌有自己独特的“诊治”之道。

  笔者翻开刚收到的新书——《财务管理的本质》，吴建斌不仅在书里全面剖析财务业务脉络，也为当前充满挑战的房地产行业提供了一系列治愈“新药方”。

  不能躺平

  2022年，是个具有里程碑意义的年份，不仅是南方谈话30周年，也是确立市场经济体制改革目标30周年。

  可以说，30年前一系列重大转变，让中国正式进入改革开放的第二阶段，城市发展发生了翻天覆地的变化。尤其是在市场经济体制的带动下，鼓励民营企业自主创新，全国经济发展迅猛，其中就包括房地产行业。

  从1984年进入房地产行业至今，吴建斌已经走过38个年头。他是一位见证者，见证了行业从无到有、从野蛮生长走向辉煌灿烂的黄金历程，也见证了地产数次危机，以及如今的坎坷艰辛。

  他更是一位参与者和实践者，38年间曾先后供职于中海、碧桂园、阳光集团，将管理能力与财务学识发挥得淋漓尽致，几乎每一次都能对症下药，游刃有余。

  在此次笔者进行专访中，吴建斌分享了对于中国数十年来房地产市场快速发展的几点看法。

  首先是1998年，取消福利分房，进入商品房时代，允许银行按揭，促使楼市全面市场化；其次是我国城镇化快速发展，农村人进城，涌现庞大的购房需求；第三，受城市更新影响，原居民或村民成为置业群体；第四，2000年后，居民收入提高，对居住环境要求提高，置换需求强烈；第五，房地产出现投资属性，导致成交量大增；最后，国家政策、土地红利的刺激……所有因素聚集，促使房地产行业进入黄金时代。

  2020年以来，在“五限”政策继续的情况下，又实施房企三道红线、银行两道红线等调控政策，令房地产行业从高周转、高杠杆、高负债的“三高”模式中逐步进行反思，并且踏上艰难转型之路。

  在这个过程中，房地产企业日子举步维艰，销售难、融资难，综合筹资成本飙升，导致有些房地产企业被肢解，被迫“躺平”的企业比比皆是，甚至出现数家头部房地产企业资金周转也遇到了这样或者那样的困难。

  素来对市场有高度敏锐洞察力的郁亮，在万科集团2022年会总结发言时判断：行业进入“黑铁时代”，万科要找到新的锚定点。

  “什么项目都好卖，躺着都能赚钱”的年代已经不再。

  特别是自2021年下半年开始，从中央到地方，一系列政策相继出台，调控力度不断加大，加上疫情反复，房地产行业前行道路上充满不确定性。

  针对当前行业面临的挑战，吴建斌直言，从财务角度看，以往大部分房企发展靠“超融”，导致净负债率过高，这是大部分房企未来需要改过来的问题。

  “净负债率”，是吴建斌专访中多次提到的关键词。

  他认为，“三道红线”要求的净负债率不超100%的标准过高，应定在50%左右。企业必须动态控制净负债率（扣除不可动用现金、永续债）不高于100%，相关内容在其最新出版的《财务管理的本质》中，也有详细解析。

  对于目前因债务压力深陷困境的房企，吴建斌劝诫：“房企不能躺平，反而需认清事实，承认事实，要做好应急预案，立即成立应急小组，把各方损失降到最低，尽可能保留企业最核心的能力。”

  诚然，当前困局难倒不少房地产企业。即便是百强房企，也面临日益严峻的竞争压力，千亿房地产企业陷入危机也并非不可能。

  那么，身处这类形势之下的房企，现金流管理更是企业生存重中之重，如何才能为公司生存保驾护航呢？

  吴建斌在新书里详列了四道药方：

  药方一，充分用好能用的筹资工具，并用到极致，但要把当期现金流对筹资的依赖，从40%下降到20%。

  药方二，高筑墙，广积粮，耐心等待。积极盘活资产，狠抓销售及现金回笼——订金、预收款、个人按揭、应收款——这部分占年度可用运营资金的60%以上，建议从60%上调到80%。

  药方三，控预期。一、二线城市售价受压，此时仍可聚焦二线，因为还有普涨机会，但房地产行业预期不会太好。

  药方四，控增长。不要期待每年有30%以上的增长，要学会把预期增长幅度调下来。

  与此同时，面对国内客观环境，吴建斌反复强调，企业管理的核心是财务管理，而财务管理的核心又包括三个方面：一是现金流管理，其核心是经营性现 金流和可动用资金的管理，目的是把公司永远置于一个稳健发展的通道；二是价值创造管理，关键点是创造溢价、提高效率， 让收入最大化，使成本最小化；三是主动赋能实现公司发展战略需要的管理，每一个志存高远、目光远大的企业，都要有把企业做大、做强、使企业基业长青的愿望，财务管理就是要赋能这一需要。

  吴建斌还说，望大家一定要记住，财务管理的本质不是简单意义上的财务会计工作，不是事无巨细地记录、分析和反映，而是辨析公司在运营过程中遇到的重大财务问题，以及有效解决这些重大问题的能力、方法和工具。

  使命使然

  自1995年出版首本著作《会计电算化》到现在，27年来，其已累计出版超392万字，涵盖文学、摄影、房地产专业等不同内容类型。从优秀的地产职业经理人，到笔耕不辍的作家，再成频频办展的摄影师，多个跨界角色令吴建斌在地产圈里显得尤为特别。

  他把这一切归结于四个字：性格使然。

  “当决定做一件事情时，就要专心做好，不能半途而废，当这件事完成后，再开展别的工作，才能将一件又一件事情做到极致。”吴建斌如此说道。

  不过，倘若要在工作与各种兴趣中排序，他仍然会将工作摆至第一位。

  回看过去近40年的职业生涯，无论是在央企中海，还是粤企碧桂园，亦或是闽企阳光集团，吴建斌均取得了不俗的成绩。他认为，只有工作做好了，才能更好地支配时间培育兴趣；只有工作上有成就，在其他领域才能得心应手。

  吴建斌透露了其“时间管理之道”：40岁前，80%时间用于工作，事无巨细，20%的时间放在兴趣爱好上。随着年纪、阅历的增加，工作是抓大放小，兴趣爱好时间比例增加至30-40%，用于写作、摄影、陪伴家人等。

  此外，他还给自己定了个小目标，“每两年出版一本书”。而事实上，27年出版18本书籍，这个目标已经“超额完成”。

  对于吴建斌来说，出书的最大意义在于，能够将自己在地产工作的阅历、专业领域的实践分享出来，为有需要的人或企业带来帮助。

  写作不仅仅是兴趣，更是一种使命。就像吴建斌说的：动机至善，了无私心。

  其数十年经验提炼而成的《财务管理的本质》，便是这样一本“使命使然”的新书。

  当前，市场环境严峻多变，不少房企在现金流管理层面迎来大考，竭尽所能地“开源节流”。行业大变局之下，企业财务战略显得尤为重要，健康的财务管理体系是企业成功突围的关键之一。

  而吴建斌丰富多样的从业经历，恰好可以给各类企业提供宝贵建议。因此，他结合自己多年的财务管理经验，将这种财务战略观进行全面升级：一是让其财务理念得以延续；二是将其近十年来从事财务管理工作的新感悟、新做法和实战经验，与同行共享。

  在这本书中，吴建斌直截了当地给出了企业应对复杂商业环境的财务管理方法论，其中不乏众多犀利锐见与切实可行的答案。

  在此时面世，可谓恰逢其时。

  而除了深耕财务领域，吴建斌也善于观察日常工作中的人与事，以回忆录或长篇小说的形式流传开来。

  2017年，担任碧桂园首席财务官三年之久的吴建斌，发布了《我在碧桂园的1000天》，日常工作趣事、杨国强家族、商业模式，都成为其笔下素材。

  而系列长篇小说《海之子》、《海之龙》、《海之魂》、《博弈》，则以中海为背景，讲述了企业战胜困难，从小变大的热血故事。

  专访过程中，笔者直接提问吴建斌：您曾写出《海之子》、《海之龙》、《海之魂》、《博弈》与中海有关的四部曲，也曾出版过《我在碧桂园的1000天》，前两个老东家都写过了，您未来会发表与阳光集团有关的作品吗？

  对此，吴建斌坦承，未来会撰写一本关于阳光集团的著作，那是多年以后的事情，主要讲述闽系房企的商业文化以及成功之道。

  从“性格使然”到“使命使然”，吴建斌不断提升自我、追求卓越。

  高质量发展

  对于房地产未来走势，吴建斌认为依然充满不确定性。

  那么，房企该如何应对这轮调整？《财务管理的本质》重点提到：面对未来不确定的外部环境和市场竞争加剧，企业发展必须走高质量发展之路。

  “经济发展是有周期的，而房地产的发展往往会跟整体经济发展同步，至于接下来会不会出现拐点，还需视乎政策的力度而定。再者，受疫情影响，买家的购买力略有下降，若疫情出现拐点，房地产发展也将逐步向好。”

  不过，有一点可以肯定的是，未来房企想要高质量发展，会将造房子当作事业来看，会在产品力上狠下功夫，通过提高品质，满足新时代人居需求，才能获得企业更长远的成长空间。

  随着时代的不断发展，消费者对住宅审美主张和住宅品质有了越来越清晰的需求。“未来将从卖方市场转向买方市场，置业者购房更多会追求性价比。”

  这意味着，房企过去的策略不再适用，产品回归价值逐渐成为主流。未来的行业竞争，将大概率是产品竞争，能够做到切实提升“产品力”的企业将能在下一轮竞争中胜出。

  他以港企新鸿基为例：在香港同一板块中，新鸿基开发的楼盘，价格往往会比周边楼盘高10%，但因投入重大的研究力，加上新鸿基自身的开发能力，让其楼盘更加畅销。

  吴建斌早年工作过的老东家——中海，素来以品质著称，在行业极具口碑。与之对应的是，中海利润长期在同行业中处于领先地位。由此可见，高品质产品，往往会带动企业更加良性发展。

  在高品质人居的新趋势下，房企把握机会，积极融入与创新，坚守社会责任与经济效益平衡，也要保持产品跟财务指标的平衡。

  提到高品质人居，大湾区是个绕不开的话题。2022年，也是大湾区写入国务院政府报告5周年。

  在5.6万平方公里的热土上，年轻的粤港澳大湾区勇立潮头，以敢为人先的气魄，朝着建设国际一流湾区和World级城市群的目标蓬勃发展，短短五年时间里，大湾区取得了一个又一个举世瞩目的成绩。

  五年来，大湾区GDP总量从9万多亿上升到超12万亿，增长近1.3倍；人口从6800万人到8600万人，约占全国总人口的6%；拥有华为、平安、腾讯等25家世界500强，117家中国500强民企；国级高新技术企业增加近2万家……

  随着经济实力与日俱增，大湾区对生活品质的需求，也在不断提升。事实上，大湾区诞生了一大批追求高品质理念的房企，并且在打造产品上精雕细琢，力求创新。

  对于大湾区高质量发展以及高品质人居所取得的成就，吴建斌特别强调“粤港澳大湾区这个规划很好，既有天然海港资源，也有三地的科技、金融人才，若未来能更好地融合两种制度继续发展，想象空间将会非常大。”

  曾长期在香港、深圳、佛山等大湾区城市工作、生活的吴建斌认为，作为全球最大的湾区，粤港澳大湾区GDP已破12万亿，将是一个很好的模板，若未来在全国多地扩散复制，中国在世界舞台的竞争力将会大大增加。

  【后记】

  2022年，是个具有里程碑意义的年份！这一年，不仅是南方谈话30周年，也是确立市场经济体制改革目标30周年。这一年，不仅是美好生活写入报告5周年，也是粤港澳大湾区上升为国家战略5周年！

  近年来，随着房地产行业从“三高”向“三稳”转型，如何去杠杆、降债务、抗风险，打造高品质发展之路，成为社会各界高度关注的话题。与此同时，中国正全面为建设美好生活而不懈奋斗，值此重大历史契机，房地产行业迎来全新阶段！

  为展示房地产企业作为打造美好生活场景重要力量，在这轮浪潮中奋勇争先，砥砺前行，致力于提升产品竞争力，推动低碳环保，赋能智能社区，丰富居住功能，开创高品质人居新时代序幕，《育见大咖》栏目应运而生。

  《育见大咖》栏目，是由乐居控股首席研究员姚育宾主理的嘉宾访谈栏目，通过邀请各行各业精英大咖，聚焦社会热门话题，探讨经济发展走势，展望行业未来前景，解读企业战略布局，分享公司转型思路。

  【受访者】吴建斌

  阳光集团执行董事、地产集团执行副总裁。曾任香港中海集团常务董事、财务总监，碧桂园集团执行董事、首席财务官。工商管理博士、西安交通大学兼职教授、高级会计师、财经作家、优秀摄影师。拥有38年房地产企业财务、会计、资本运作、投资运营、法务及信息化等管理经验。

  【出品人】姚育宾

  乐居控股首席研究员、乐居大湾区首席战略官。担任华南城市研究会副会长，受聘为暨南大学文学院、经济学院研究生校外导师、暨南大学创业实验室理事会高级研究员。现任广东省房地产行业协会媒体委员会委员、广州市房地产行业协会媒体委员会副主任委员。主编书籍《中国地产四十年》、《2019-2020年中国城市更新年鉴》，出版文字超过150万字。