正文

  2022年，广州旧改推进已经有了明确的方向。

  48个重点旧改工作项目、6个重点旧改预备工作项目，总投资达到1.05万亿元。10个行政区都有不同的任务需要攻坚，涉及到的项目基本为旧村、旧城类，详情可见。

  在老旧小区改造层面，早前，广东省住建厅印发了《关于进一步促进城镇老旧小区改造规范化提升质量和效果的通知》，加快推进省内城镇老旧小区改造，进一步促进工作规范化，提升改造质量和效果。

  全面改造、微改造，两种对居民生活环境有不同程度提升的举措。

  在广州，可以看到一个比较明显的趋势：主城区更偏向老旧社区微改造，外郊片区更多的是全面改造。这是由现有政策决定的。

  其中，五羊新城，是一个常年“霸占”热议话题的老旧社区。

  因为位于广州市核心地段，加上过去两年时间里，越秀区曾表态，五羊新城片区会进行全面改造或混合改造，使得这个片区成为市民关注的焦点。

  时过境迁，五羊新城更新改造片区始终没有走到动拆这步，未来如何改造依然是一个未知数。我们决定前往探索现时的五羊新城状况如何。

  01

  没拆没改

  五羊新城，又叫“五羊邨”，名字带“新”，却是一个上了年纪的老旧城区，开始建设时间比天河区的成立还要早一年。

  1984年，五羊新城开始开发建设，是我国最早的商品房小区之一，由开发商东华实业集团操盘。直到今天，五羊新城建设时间已有37年。

  原本这里属于寺右村，是一片农田、水道，八、九十年代变成为广州新式小区的代表之一，也是创下市里多个“第一”的住宅社区。建成时，其以东，即珠江新城一带，还是一片有待破荒之地。

  现在，时光轮回，站在珠江新城的角度，看五羊新城犹如过去新式小区看待荒地一样。同时，广州东进、西扩战略下，五羊新城成为了新中轴线重要组成部分，地段价值不输于珠江新城。

  顾名思义，这里成为了广州市著名的“老破小”。

  “服役”30年后，五羊新城如何改造开始成为越秀区思考的重要命题。2016年开始，五羊新城率先开展老旧微改造，进行修修补补。2018年，五羊新城被划入到广州旧城改造名单。

  彼时，五羊新城引发了一轮“博拆迁”热潮，二手房房价由原本的4-5万元/㎡，飙升至6万+/㎡，个别房源挂牌价更是高达7-8万元/㎡。

  “老破小”，堪比郊区新房豪宅价。

  2020年，五羊新城改造事宜走上了“巅峰”。彼时，越秀区2020年重点建设项目集中复工开工推进会上，越秀将积极谋划推进环市东、五羊新城等城市更新改造和南洋电器厂地块等城市更新“中改造”项目。

  同年4月份，广州市批前公示了《五羊新城片区控制性详细规划调整必要性论证报告》，规划调整范围东至广州大道、西至杨箕涌，北至中山一路，南至珠江北岸，调整面积合计121.8公顷。

  这一刻，居民对于五羊新城改造的热情，达到了顶点。

  然而，物极必反。

  2021年8月份住建部“大拆大建”出台之后，每一道新规，犹如是五羊新城走向旧城改造可行性的“扣分项”。综合同区南洋电器厂的“命运”来看，五羊新城进行全面改造、混合改造已经变得十分渺茫。

  所幸，五羊新城还只是处在研究可行性阶段。停下来之后，影响最大可能是“博拆迁”炒房客落个血本无归。

  只不过，这两年时间里，因为片区定调是全面改造，所以范围内片区环境综合整治有所“掉队”，变得有些“脏乱差”。

  行走在五羊新城之间，随处可以看到，“掉色”的老旧建筑，生锈的铁门、横空的电线、残破的外墙......是广州旧城的味道，也是岁月的痕迹。

  因为建筑老旧、下水道排污不畅，社区里开设的餐饮店，无疑成为了这里的“污染地”。废水直接倒在道路上的排污口，人来人口，使得周边片区满是油污，并且散发了一股臭味。

  很多人会忘记，也会惊讶，这里房价均价高达6.8万元/㎡。其中，明月小区均价5.8万元/㎡、海运小区均价6万元/㎡、省政协宿舍均价6.6万元/㎡。这已经直逼其他区新房的销售均价。 

  目前，海珠区东晓南中海观雲府均价为7万元/㎡，荔湾区保利堂悦均价为7.8万元/㎡，白云区龙湖招商天鉅均价为4.8万元/㎡，番禺洛溪“南天名苑”均价为7.5万元/㎡。

  五羊新城，名副其实的又贵又烂。

  02

  红利下的“盲区”？

  五羊新城居民经历了过山车般的经历，从纳入到全面改造到混合改造，再到微改造，现在是“沉寂无声”。

  等不到全面拆迁，想要提高老旧社区的居住环境和舒适度，只能将希望放在微改造上。

  实际上，过去几年时间里，全国各地都在快速推进老旧小区微改造。2021年，全国计划新开工改造城镇老旧小区5.3万个，实际开工老旧小区改造为5.56万个，目标率达到102.9%。

  其中，越秀区六榕街道旧南海县社区微改造项目，被住建部认定为典型案例。

  没有全面改造，社区微改造亦能提升人居环境，包括道路平整、整治房屋外立面、“三线”整治、城市基础设施更新、引进专业物业管理公司，以及加装电梯。

  在这之中，前几项工作是相对容易完成的工作，核心考虑要素是修缮资金。而加装电梯，不止是资金层面的问题，还有另一个核心要素是建筑是否具备建设条件。

  五羊新城，成为热议片区的一个原因，也是因为居民经常在人民网领导留言板反应，有关加装电梯的问题。

  因为五羊新城最初建设方案中，大部分房屋建筑并没有预留加装电梯井的位置，所以目前住房楼加装电梯成为了居民的“矛盾”。建筑内没有预留空间，加装只能向外延伸。

  走在这里可以发现，加装的电梯已经占用了人行道，对于行走有一定的影响。因为这里是开放式社区。

  前几年，五羊新城不少居民对于占用人行道加装电梯一事，就表达了不满。理由是：影响一楼商铺经营，以及底层住户采光、视野等问题。

  如果能通过规划局的审批，意味着这些要素已经得到绝大部分住户的同意，以及考虑到安全隐患。

  但，对于大部分建筑楼宇来说，即使占用人行道依然很难实现加装电梯。我们实踩五羊新城几个老旧小区目测发现，完成加装电梯的规模大概不到半数。

  这说明，仍有不少居住无法享受加装电梯带来的便利性。

  而广州为了提升人居环境，早于2000年开始探索老旧住宅加装电梯规划审批业务，是国内最早开拓这项业务的城市。2012年，广州出台了《广州市既有住宅增设电梯试行办法》，率先提出经“双三分之二”业主同意可申报加装电梯的基本条件，破解了加装电梯审批难的痛点。

  截至2021年8月份，广州累计完成加装电梯规划审批1.14万台，过百万居民受惠，全市的审批电梯总数和建成电梯总数居全国首位。

  为了让更多居民受惠，广州市不少区在加快推进这方面的工作。比如，南沙区在去年12月份发布了老旧小区加装电梯工作方案，计划三年完成296梯口电梯加装，安排财政资金3595万元，其中2022年计划完成54梯口，补贴资金810万元。

  回到越秀区上，今年1月份，开始进一步解决老旧住宅加装电梯问题。彼时，越秀区率先推出了加装电梯 " 连片托管 " 模式，集成集约管理、规范运作、多元治理等手段，打通老旧小区加装电梯工作的最后一环。

  此时，之前是红利政策下的“盲区”的五羊新城老旧住宅，没等到拆迁，能否成功破局，值得期待。

  毕竟，有电梯的住宅楼宇，身价也能涨不少。