【编者按】龙腾珠江，风起云涌。在广州，品牌房企不胜枚举，早期布局者深谋蓄势，新晋过江龙攻城略地。它们中既有征战多年的老面孔，也有高歌猛进的新力量，有的在入穗前已是“一方霸主”，有的名不见经传却“野心勃勃”。无论是本土粤系、闽系、京系还是浙系、渝系，在这里都得凭实力和产品说话。《过江龙入穗记》系列将尽力还原外来各派系房企鲜活的广州生存史。

  第三十三期主角：九龙仓

  所属派系：港企

  根据地：香港

  创立时间：1886年

  入穗时间：2011年

  很多企业都有一个小目标，那就是成为“百年企业”。但对于港企九龙仓来说，“百年”不是个目标，而是一份辉煌答卷。

  在九龙仓集团官网上，有这样一句话——“九龙仓走过的路，就是香港走过的路。”作为香港第17间企业，九龙仓创立于1886年，至今已有130多年历史。根植香港、实力雄厚，是大家对其最深刻的印象。

  而同时作为香港十大开发商之一，九龙仓以在香港积累的开发经验为基础，于上世纪90年代便成功进入内地房地产市场，开发了不少标杆项目。

  如今将近三十年时间过去，九龙仓在内地发展如何？在广州又有怎样的故事？

 

  审慎布局

  早在改革开放之初，香港地产商便开始进入内地发展。

  比如新鸿基，在1980年就参与广州中国大酒店建设，这也是中国大陆第一家中外合资经营的酒店。再比如新世界中国，同样在上世纪80年代便涉足内地房地产投资，在华南的名气甚至不亚于本土开发商。

  与这些香港同行相比，九龙仓的内地布局稍微晚了那么几年。

  它进军内地是在上世纪90年代初，而且第一站不是广州，也不在华南其他城市，而是千里之外的北京。

  1994年，九龙仓与北京西单商业区建设开发公司共同投资兴建北京首都时代广场，踏出北上第一步。之后，九龙仓又将目光投向上海，于2000年开发了大上海时代广场。

  自此，九龙仓在内地的布局逐渐深入，项目也越来越多。

  2006年，时任九龙仓集团主席吴光正提出，在未来5至10年内将内地资产增至占集团总资产的50%。

  为配合这一战略的实施，九龙仓在2007年开始加大拿地步伐。公开资料显示，这一年九龙仓在内地的土地储备由464.5万平方米跃升到超过800万平方米；仅2007年的后四个月，九龙仓在拿地上就花了279.46亿元人民币。

  但紧接着金融危机爆发，房地产市场陷入低迷，大量高价地的贬值让九龙仓疲于应对。其后两年，公司在拿地方面逐渐趋于谨慎，且多以二线城市为主。根据2009年中报显示，当时九龙仓在内地规划发展中的12个项目，有11个分布在二线城市。

  到2011年，九龙仓内地资产在集团所占比例已经由2006年的10%多上升至约35%。并且九龙仓在新进一个城市时，往往选择合作模式，合作过的房企包括招商、绿城、万科、中海、融创等等。

  对此，九龙仓相关负责人曾表示：“和在某个城市有品牌、有团队、有支撑点的同行进行合作，用他们的品牌打开局面，并快速了解当地市场，这是合作的目的；反过来，单纯凭借自己的努力从零开始，可能要花一倍以上的时间。”

  可以看出，九龙仓在土地获取甚至合作伙伴的选择上都极为审慎，这种态度也体现在区域和城市拓展方面。

  九龙仓主要聚焦于一线及优秀的二线城市，连三四线都很少在其考虑范围内。

  年报显示，至2021年6月底，集团内地发展物业的土地储备合共260万平方米，遍布多个城市，包括北京﹑上海﹑长沙﹑成都﹑重庆﹑佛山﹑广州﹑杭州及苏州等。

  从其土地储备分布情况看，华东和华西是九龙仓主要布局区域，其中华东地区占比39%、华西地区占比31%，而华南地区仅占9%。

  为何九龙仓不像其他香港开发商一样，将距离更近的华南作为内地主战场？一方面或许是华南市场竞争太大；另一方面也与会德丰有一定渊源。

  会德丰是老牌资深港企，但其最早是1857年在上海创办，九龙仓乃是会德丰的附属企业。因而进入内地后，九龙仓会重点布局华东也就不足为奇了。

填补空白

  九龙仓在上世纪90年代初便开启北上扩张之路，但华南在其版图上却始终是一块空白。

  直到2011年6月，在会德丰私有化接近一年之际，九龙仓发布公告称，会德丰地产将持有的各内地物业所有权益悉数转出，作价33.85亿港元出让给同宗的九龙仓。公告涉及的四个项目全部位于佛山，且均为会德丰与招商合作获取及开发。

  本次交易填补了九龙仓在华南的市场空白。彼时九龙仓直言，“这是一项切实可行并有利可图的投资，将可扩大本集团的发展物业权益，并将对本公司及其股东整体而言有所裨益。”

  值得一提的是，因当时会德丰私有化短暂退市，其在广州的一个项目也在此期间转给了九龙仓，即越秀的御东雅苑。

  说起来这个项目，开发历程可谓曲折。

  御东雅苑的前身为广隆大厦。1992年，广龙大厦是广州吸引香港房企投资的第一批项目之一，当年被珠江实业拿下，随后在政府牵线下与会德丰联合共同开发。

  但因为一些资金与法律纠纷等问题，项目直到2011年才动工。会德丰转给九龙仓后，珠江实业占30%权益，九龙仓占70%，并由后者主导开发。2014年1月御东雅苑开盘，2016年8月宣告售罄。

  此外，九龙仓还与万科、招商合作开发了黄埔的万科东荟城，项目由万科主导开发，九龙仓占据33%权益。

  尽管在广州项目寥寥，但九龙仓的扩张决心却从未停止，这几年在广州公开市场的表现越发积极，不断寻找拿地机会。

  据不完全统计，仅在2016-2017两年间，九龙仓就至少八次现身广州公开市场拿地。其中有与招商联合竞拍，也有自己“单打独斗”，参与竞拍地块包括荔湾华大物流地块、荔湾广钢224地块、黄埔长岭居YH-A4-3地块、白云鱼苗场地块、白云羽绒厂地块等等。

  可惜最终均失利而归。

  其中2017年底的那场白云羽绒厂地块竞拍，引来包括九龙仓在内的12家房企争夺，战况十分激烈。经过三个多小时、110轮竞价，终被建发以总价40.2亿元拿下。

  不过时隔半年，九龙仓与另一家香港老牌房企恒基地产，与建发订立合作协议，共同开发白云地块，并成立了项目公司，各持股比例为建发64%、九龙仓18%、恒基地产18%。由建发操盘，即建发九龙仓·央玺。

  这也是九龙仓时隔多年再度杀回广州，实在不容易。

  其实这两年，早前在广州布局的港企像新鸿基、新世界中国都有意重回内地发展，不仅积极拿地，新世界更是将总部从香港迁至广州。

  至于九龙仓，虽目前在广州项目不多，但种种动作表明，未来这片热土必是其布局重点。