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  在楼市调控政策下，南沙新房近期沉寂了不少。

  不过，作为各种政策及规划的“宠儿”，南沙却又时不时的成为焦点。

  这不，在刚刚召开不久的广东省十三届人大会议中，南沙又屡次被单独“点名”，前景一片大好。

  一边是规划的“糖”，一边是调控的“鞭”，这让不少购房者陷入了纠结。而在2022年，南沙估计又有18个新盘，共12000-13000套房源入市，到底值不值得入手呢？

  南沙再度成焦点

  2022年1月20日，广东省十三届人大五次会议开幕，南沙再次成为广州被提及最多次的区域。

  在广东省2021年的回顾中，南沙被提及的主要成绩包括：2021大湾区科学论坛举办、广州期货交易所落地见效、建成南沙港铁路、全球人道主义应急仓库和枢纽（过渡期）在南沙揭牌等。

  而在2022年的工作计划中，南沙更是被安排得“明明白白”，教育、交通、科技创新、贸易、重大项目等面面俱到。

  首先是在粤港澳大湾区的建设上，南沙将推进香港科技大学（广州）建设。资料显示，其已在2021年封顶，预计今年9月便可落成启用。

  香港科技大学（广州）效果图  图源：广州南沙发布

  报告也提出，推动广州加快实现老城市新活力和“四个出新出彩”。其中在支持完善现代化综合交通网络体系和商贸物流体系方面，南沙将建成广州港南沙港区四期。同时，南沙也被赋予了提升南沙粤港澳全面合作示范区开发开放建设水平的任务。

  在科技创新方面，南沙将与深圳光明区、东莞松山湖区一起，加快科学城的建设。就在2021年11月，南沙区政府还会同广州市发展改革委起草了《广州南沙科学城总体发展规划（征求意见稿）》，提出到2035年，成为出深邃思想、卓越人才、重大成果、未来产业的世界一流科学城。

  交通方面南沙也没落下。除了上文提到的南沙港，南沙还将加快狮子洋通道的建设。巧合的是，在会议前一天，国务院发布的《“十四五”现代综合交通运输体系发展规划》中也首次在国家层面提及狮子洋通道。

  根据资料，狮子洋通道将连接南沙与东莞沙田，建成后将有效缓解虎门大桥和南沙大桥的通行压力。

  而在贸易和金融方面，南沙将继续打造广州南沙进口贸易促进创新示范区，筹备设立大湾区国际商业银行，建设好广州期货交易所。

  上下半年新房成交“冰火两重天”

  在各种规划利好下，南沙近两年成为了购房者关注的焦点，价格更是水涨船高。数据显示，2021年南沙新房网签14917套，虽然同比下跌了21%，但仍位居全市第三，仅次于增城和黄埔。房价更是实现连续5年上涨，2021年已经达到27272元/㎡。

  值得一提的是，在网签的14917套房子中，有超过三分之二是在上半年卖出去的，换句话说，下半年南沙网签量不及上半年的一半。

  图源：广州中原研究发展部

  而之所以会有这样的局面，主要便在于年中楼市调控政策的“发威”，这在南沙的各月成交数据上体现得更为明显。

  从表格可以看到，南沙的几个主要拐点分别为4月、8月和12月（6月主要是受广州疫情影响）。

  像是4月份，包括南沙在内的9个区个人销售住房增值税免征年限“2转5”；8月份，南沙人才购房政策收紧，除了户籍家庭能购买2套外，其他购房者都被限购1套，且要提供在南沙连续1年的纳税或社保证明；年底则是开发商的营销节点，再加上高层“保刚需”的声音传出，南沙成交量才在12月得以翘尾。

  但整体而言，南沙的新房市场依然难掩颓势，这在其去化情况下也有所体现。

  根据中原统计的数据，南沙的库存量已经从2021年初的157万㎡增加到年末的169.32万㎡，库存消化周期更是从5.6个月拉长到19.6个月，成为广州“最难卖”的区域。

  有意思的是，同样是因楼市太过火热而被密集调控的黄埔区，消化周期则是全市最短的6.1个月。这是否能理解成，购房者对南沙的信心远不及黄埔？

  图源：广州中原研究发展部

  横沥岛成南沙供货主力

  回顾完南沙2021年新房市场的成绩，我们再来看看2022年南沙的供货情况。

  据乐居不完全统计，2022年南沙预计会有18个新盘入市。其中横沥岛是绝对的供货主力，将贡献9个新盘。

  有意在南沙区置业的购房者们，又该如何抉择呢？

  如果是刚需族，那首选南沙的区府板块——金洲-蕉门板块。金洲-蕉门是目前南沙各方面配套最为成熟的板块，2022年预计会有3个新盘入市，升龙臻府是旧改项目（踩盘回顾），其余两个则是2021年土拍中出让的地块，融创正荣项目的规划也已披露（点击回顾）。

  如果说预算有所不足，则可以考虑庆盛及相邻的黄阁板块。庆盛板块的定位是交通枢纽和科技创新节点，香港科技大学（广州）便落户在此。规划挺美好，但就目前而言，周边配套仍较为欠缺（庆盛板块分析）。

  如果是有闲置资金的购房者，可以多加留意横沥岛板块。横沥岛拥有IFF 国际金融论坛永久会址、粤港澳大湾区银行、广州期货交易所等重点项目，可以说是未来南沙上限最高的板块。

  随着18号线的开通，从横沥前往珠江新城的时间被压缩至半小时以内，交通更加方便。只是，从乐居君不久前的实地探访来看，横沥岛的规划兑现恐怕还需要不少的时间。

  横沥岛航拍

  当然，与横沥岛同属明珠湾板块的灵山岛尖关注度也不低。不过，2022年灵山岛尖预计仅有华丰·金湾单个项目入市（点击回顾），可供选择不多。

  如果说是不差钱，单纯考虑居住体验的购房者，那么南沙湾板块将能满足你的需求。南沙湾是广州为数不多拥有海景资源的板块，拥有多个自然公园，依山傍水，另外，板块内还有游艇会、高尔夫球场、邮轮国际母港等配套，也正因此，南沙湾也被称为“富人区”。

  你对南沙区有什么看法？欢迎评论区留言讨论~