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乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。在你做出买房决定之前，我们会从区位、户型、交通、配套、产品力五方面，进行全维度、多角度、多形式的剖析，5分钟阅读时间，让楼盘真实情况呈现眼前。

本期楼盘测评项目——保利锦绣公馆，白云在售热盘，地处广州中轴北延线上自然景观资源优质的一段，有宜居的景观资源加持，又同步坐享周边成熟的配套资源。

项目概述

保利锦绣公馆位于白云区大源南路，由央企保利操刀建设，总建筑面积约23.6万㎡，项目在售80-125㎡三至四房。

适合人群

白云本地居民，及在白云、天河、黄埔区域内工作，预算不高的刚需群体。

产品特色概述

保利锦绣公馆地块，前身为大源南路东侧大源容发货运市场，于2020年被保利拿下，楼面价为15699元/㎡，占地面积约7.38万㎡，规划建筑面积约23.6万㎡。

整体项目规划有9栋住宅+3栋创意办公产品，住宅部分共计1653户，包含车位1860个，另外住宅部分为14-32层高层住宅，2梯6户，容积率3.13，小区内绿化率为35%。

项目首开推售32层#4栋住宅，尚有货量待售，目前加推32层#5、#6栋产品，推售80-125㎡三至四房，主力户型为建面约81㎡三房两厅一卫、约92㎡三房两厅两卫，单价约3.7-4.2万元/㎡，预计2023年6月交房。

此外，配套资源方面，项目规划配建一所9班幼儿园、一所18班小学满足居民教育需求，项目内还配建1.2万㎡临街商业，由于所在旧改区域，项目周边亦有丰富成熟的商业生活配套，可基本满足生活所需，景观资源上，项目距离白云山景区直线1公里，入住后部分户型可望山而居，享受天然的生态景观资源，关于交通，目前尚未有地铁通达，在建广佛环城际线建成后，距项目约1公里，未来可1站至天河，4站至琶洲，周边另有广州地铁26号、18号线（规划中）规划，届时可连通广州、珠海、中山三城。

户型分析

约81㎡三房两厅一卫户型

约81㎡三房两厅一卫户型，该户型格局空间方正，81㎡小三房性价比十足，适合预算不高的刚需家庭。

户型为双厅一体式设计，让整个户型内空间更加明亮通透，U型厨房实用便利，方寸间转身即可操控，每个卧室空间都有飘窗配置，采光充足的同时视觉空间更开阔，不显屋内局促。

约92㎡三房两厅两卫户型

约92㎡三房两厅两卫户型，开阔的大横厅设计，功能间布局合理，无过道面积浪费，三房两厅两卫更宜家宜居，适合除刚需三口之家外的三代同堂家庭。

户型的横厅设计，实用率更高，视觉上也更显房屋空间感，阳台空间方正，景观效果更佳，公卫干湿分离设计，空间各自独立更卫生，有家人在沐浴的同时，洗手台也可以同步正常使用，增强了居家生活的便利度，主卧套间设计，充分满足主人私密空间，让生活更舒心。

约113㎡四房两厅两卫户型

约113㎡四房两厅两卫户型，四房设计让空间更灵动，既可满足二胎家庭居住需求，亦可满足主人对丰富功能间的设计，适合本地改善置业及二胎家庭。

户型为3+1全明户型设计，屋内采光感强，更通透宜居，厨房位于餐厅一侧，家庭用餐动线便利，灵动空间满足主人多种需求，可做书房、玩具房、健身房等多种功能安置，让居家生活更具趣味。

交通出行

地铁：保利锦绣公馆周边有一条广佛环线城际在建，距离项目约1公里，属于步行通勤的合理范围内，建成通车后，从距离项目最近的大源站出发，可以1站前往天河，4站到达琶洲，除此以外另有两条尚在规划中的地铁18号、26号线，26号线规划设大源站，到时可以实现和广佛环线的站内换乘，18号线将设置京溪站。届时会成为一条联通广州、中山、珠海三城的地铁线路。

公交：保利锦绣公馆楼盘周边1公里范围内，有3个公交站点，分别是友好医院站、寿星大厦站、友好老年公寓站，途径线路有246路、502路沙田班车、747B路、808路、747A路、大源1线、夜74路班车，从项目出发11站可以到达最近的地铁同和地铁站。

周边配套

学校：保利锦绣公馆除规划配建建一所9班幼儿园、一所18班小学外，距离项目100米内有民办九年一贯制华师太和实验小学，3公里范围内还有大源小学、金星小学、大源天宏学校、广州市交通技师学院等教育配套，教育资源配置丰富，可以充分满足周边居民全龄段教育的需求。

医疗：保利锦绣公馆西侧约500米为康源医院大源分院，8公里处有南方医院太和分院，13公里有广州市第八人民医院。

公园：保利锦绣公馆3公里范围内分布有白云山原始森林公园、磨刀坑水库，白云山原始森林公园属于国家4A级风景区，是有名的风景胜地，十分适合家庭出游和平日休闲颐养。

其他：保利锦绣公馆有自带1.2万㎡商业外，外部3公里内还有大源商业广场、润州城市广场、大源时代广场满足居民购物需求，另有九社肉菜市场、永发生活超市等小型商超满足居民基本生活需求。

如果有老人康养需求，周边还有老年公寓配套，南湖高尔夫、南湖游乐园也在项目周边3公里范围内，可以满足日常游乐需求。

另需要注意的是，距离项目约500米处有一基督教公墓，预计项目建成后部分高层可看此处公墓，项目目前处于旧改片区，周边城市界面一般，分布有小型的汽车修理厂和钢材厂，对居住环境要求比较高的要注意。

价格分析

保利锦绣公馆目前在售#4、#5、#6栋，主推户型为建面约81-113㎡三至四房，在售均价约3.7-4.2万/㎡，预计2023年6月交房。

太和板块新房较为稀缺，项目暂无新房在售，板块内仅有部分二手房源，万科蓝山均价约2.8万/㎡，江南世家均价约4.1万/㎡。

板块临近白云天河北及老黄埔板区域，具有一定的地缘优势，可以吸引附近区域内的刚需前往置业。白云经过去年一波上涨后，很多项目价格已经涨到相对高位，但整体来看，白云投资客较少，房价泡沫少，加上今年广州执行限价政策进行房价调控，入市新房价格已调整至相对合理的价格入市，今年上车的购房者不用担心高位上车，但调控之下，短期内房价也不会有太大的波动，比较适合刚需自住买家持有。

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