正文

  冷静已久的广州土拍市场，终于要在4月26日迎来集中供地的第一拍。
黄埔在广州首批集中供地中，共有三宗宅地将4月26日迎来最终买主，地块主要分布于科学城以及知识城板块，起拍楼面价主要在1.4-1.9万元/㎡（未扣除配建）。
黄埔这三块纯宅地究竟有何特点，值不值得开发商为之一争？为此乐居君对地块进行实踩，给大家带来最新地块现状分析。

  黄埔区HBPQ-A-6地块

  地理位置

  地块位于萝岗香雪板块和永和板块交界处，西侧是黄埔军校小学，南靠广汕公路，东临广佛肇高速，同时邻近地铁6号线金峰站和黄陂站，出行方便。

  该地块属于二类居住用地，总用地面积52238㎡，全部为可建设用地，挂牌起始价为203138万元，折合楼面价为19444元/㎡，若扣除10448㎡政府回购的租赁性住房，折合楼面价为21604元/㎡。 此外地块最高限制地价为256451.9万元，届时扣除政府回购租房后，折合楼面价为27274元/㎡。于4月15号正式挂牌出让。
附近楼盘较新，西侧有融创·翔龙 广府壹号在建，南向靠近万科城新里程，东为黄埔军校小学，人口密度不大，居住环境较为舒适。

  地块现状

  
乐居君从附近村民处了解到，地块周边村落属于黄埔大凼片区旧村改造项目，一个月前才开始各家各户通知拆迁，目前正在陆续拆除当中。
查阅资料可见，黄埔区联和街黄陂社区二期（黄陂、朱家、大凼片区）旧村改造地块项目已于19年6月投票表决通过，项目位于科学城北入口，在科学城扩容范围内。

  黄埔大凼片区旧村改造现场，面前的绿地是黄埔区HBPQ-A-6地块

  黄埔大凼片区旧村改造现场

  地块四周村民大多已经搬离，仅有几户仍在正常生活居住。周边已经拆除的房屋碎块有待清理，满地尘土。地块上绿林遍布，处于待开发状态，未来土方成本较高。

  从大凼片区看向黄埔区HBPQ-A-6地块（绿地区域）

  地块隔壁在建的黄陂中学，随处可见正在等待施工的挖掘机，已经清拆完毕的荒地凹凸不平，里面停满了附近居民的车辆，变身“临时停车场”，西侧仍有部分未拆楼房静候施工，当地村民介绍，这边的房屋目前是被征用为规划道路。

  黄陂中学东侧黄埔大凼片区旧村改造现场
后方有部分原住楼以及临街商铺，但大多数因拆迁搬离，门前空荡无人停留。

  临街商铺

  地块南侧可望见凯恒科技园，靠近广汕公路，车流量较大，货车等工程车源源不绝，以后临街住户可能会受到扬尘、车流噪音等影响。

  从大凼片区看向黄埔区HBPQ-A-6地块（绿地区域）
而旁边在建的融创·翔龙廣府壹號已于去年开放销售中心，在售建面约75㎡-140m²三至四房，均价约4.5万元/m²。乐居君了解到该盘开盘反响不错，证明购房者比较认可地块所在的地段价值。
实际上，地块所在板块楼盘众多，居住氛围浓厚，未来地块建成新项目，也会与周边楼盘形成聚合效应，吸引购房者目光。

  周边配套

  比起珠江新城CBD，此处还多了一些繁华都市里难得可贵的大自然宜居环境，背靠牛头山、乌石山，建成后可近眺山景，空气清新，居住环境十分宜人。
学校方面，地块附近有黄埔军校小学、黄埔军校中学和黄陂中学，书香气息可谓是3D环绕。

  不仅如此，附近还有市级高中广州市第二中学、区属高中广州市科学城中学、科学城实验小学、广州市第一一七中学、广州市二中苏元实验学校等等。
地块一旁设有万龙路口、开创大道（广汕路口）公交站，多条公交线路通达市区，自驾到珠江新城等商圈也十分方便。

  附近公交站台

  
商圈、医院配套方面较为薄弱，附近购物中心有东方汇广场、联世广场，而且仅有一间综合医院黄陂医院，生活配套有待改善。

  东方汇广场

  
根据规划要求，地块未来将配置面积超4000㎡的幼儿园，同时配备生鲜超市、老年之家、托儿所、卫生站、公共图书馆等基础设施，日后能够保障附近居民住户的基本生活需求。
同时，规划要求地块容积率≤2.0，且绿化率要≥35%，这意味着项目可能会打造成低密度的改善型产品，未来入市门槛不低。

  周边楼市

  实踩发现，新地块附近楼盘众多，往南有建成10年的龙光峰景华庭和万科新里程，别墅区龙光香悦山、保利林语山庄等，西侧靠近融创·翔龙廣府壹號、黄陂新村小区，均价在3.4万元/㎡-4.1万元/㎡。
万科新里程
其中，龙光峰景华庭目前在售建面73㎡-98㎡的二至三室，均价3.3-4.2万元/㎡。
附近万科新里程在售建面75㎡-232㎡的二至五房，均价3.9-6.8万元/㎡。

  新盘融创·翔龙廣府壹號在售建面为75㎡-140m²三至四房，参考均价约4.5万元/m²。
两个别墅区分别为龙光香悦山和保利林语山庄，龙光香悦山在售建面303㎡-337㎡的五至七室，均价3.4-5.5万元/㎡；保利林语山庄在售建面86㎡-432㎡三至八室，均价3.5-7.1万元/㎡。

  黄埔知识城ZSCN-E2、ZSCN-E3地块

  知识城ZSCN-E2、ZSCN-E3两宗地块位置相邻，用途均为居住用地，总用地面积分别为47879㎡和63816㎡。

  其中，知识城ZSCN-E2挂牌起始价为82498万元，折合楼面价为14358元/㎡，若扣除2873㎡政府回购的租赁性住房，折合楼面价为15114元/㎡。 知识城ZSCN-E3挂牌起始价则为112488万元，折合楼面价为14689元/㎡，届时扣除7658㎡政府回购租房后，折合楼面价为16321元/㎡。

  地理位置

  
知识城ZSCN-E2地块位于黄埔区花莞高速长庚特大桥西南侧，靠近地铁14号线何棠下站和旺村站，附近道路为乡道Y079，连通创新大道的石迳四路等交通线路，与黄埔中新知识城隔桥相望。
该地块背靠山景，绿树连绵，空气清新，未来居住环境良好。
隔壁知识城ZSCN-E3地块同样位于黄埔区花莞高速西南侧，附近规划路均处于在建状态，未来可连通创新大道等主干线。

  地块现状

  
乐居君首先来到了ZSCN-E2地块，从长庚村公交总站往南走，可以看到由广州建筑承包的永龙快速线工程施工现场，施工车辆络绎不绝，永龙快速线建成后将是知识城板块对外交通的主要道路之一。

  长庚村公交总站

  永龙快速线工程施工现场

  
过了长庚特大桥一眼望过去，只有一块块的农田以及未被修整过的乡道，均处于待开发状态。 

  长庚特大桥

  经过长庚特大桥后望向ZSCN-E2地块

  
随后跟随导航来到在建的创新大道绿道旁，发现ZSCN-E3地块为石潭岭附近起伏的小山坡，荒无人烟，难以进入一探究竟，同时现场并未有施工痕迹。

  石潭岭东侧的ZSCN-E3地块

  石潭岭东侧的ZSCN-E3地块

  周边配套

  
乐居君在两个地块周边走了一圈，发现附近配套不算完善，难以满足基本的生活需求。
除此之外，地块周边无大型商场，最近都要去到绿地缤纷城、城南邻里中心等购物中心，距离较远。 但附近有中新知识城凤凰湖公园、创新大道绿道，湖水清澈，景观宜人，工作日都还有人在草坪上露营度假。

  凤凰湖公园

  创新大道绿道

  同时优势在于临近中新知识城，附近还有投资额21亿元的奥飞文创中心，相信未来能够带动周边文旅产业发展。

  奥飞文创中心

  周边楼市

  楼市方面，ZSCN-E2地块靠近去年11月份开盘的保利拾光年，目前在售建面61㎡-99㎡的二至四室，参考单价为2.9万元/㎡。 还有何棠下地铁站附近的广州时代天韵，目前已售罄，参加均价为2.7万元/㎡。

  时代天韵 

  
ZSCN-E3地块靠近龙湖双珑原著，目前已售罄，参考均价为2.3万元/㎡。 二手房方面，ZSCN-E2地块靠近万科幸福誉，目前在售建面71㎡-115㎡的二至三室，均价3.4-4万元/㎡。

  总   结

  回顾去年黄埔成交的宅地、商住地，其实数量也不多。

其中楼面价最高的，是融创融合体拿下的广汕公路以北、惠联路以东地块，楼面价达17320元/㎡，目前已建成融创·翔龙廣府壹號，首推建面约77-118㎡二至四房住宅，均价约43500元/㎡。
此外，由时代中国拿下的开萝大道以东、香雪大道以北地块也已经建成项目时代香树里。

  值得一提的是，今年初，黄埔的土地已热得发烫，出现了两宗摇号地块。深圳房企卓越以总价194336万元+竞配建12600㎡，楼面价27105元/㎡拿下黄埔东路以北、龙头路以东东风化工改造项目居住地块；而越秀地产则以总价334190万元+竞配建21600㎡，折合楼面价27185元/㎡拿下黄埔化工改造居住地块，该地块为全黄埔第二贵，仅次于中冶置业拿下的长岭居宅地。
本次位于科学城、知识城板块的黄埔区HBPQ-A-6地块、黄埔知识城ZSCN-E2和ZSCN-E3地块，会不会再创奇迹？我们拭目以待。