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  与金融、互联网行业以及总部经济等挂钩的CBD写字楼，一向是城市经济的心脏所在，也是一个城市展现活力与实力的“秀场”。

  疫情冲击下，2020年广州写字楼空置率创下三年新高。

  而随着“新贵”崛起，珠江新城这片总部林立的沃土，租金已经连续多月下滑。

  写字楼供应量、空置率以及租金水平，能一定程度上窥见一座城市的经济发展状态。近期广州写字楼行情如何？投资者还有机会吗？

  广州写字楼空置率创3年新高

  据第一太平戴维斯数据显示，截至2020年第四季度末，广州市租金指数环比下跌0.9%，同比下跌4.6%，平均租金166.4元/㎡/月。

  第一太平戴维斯华南区市场研究部谢靖宇今年公开表示，“自下半年以来，写字楼租赁市场活跃度持续提高，租赁问询及看楼量显著增加。但部分企业仍对办公成本支出保持谨慎态度，租赁决策期仍有延长。”

  据悉，2020年广州写字楼供应紧俏，全年有3个甲级写字楼共23万㎡的新供应投入使用，推高总存量至518.7万㎡。

  受供应量增加、租赁需求受疫情拖累等因素影响，截至2020年第四季度，广州甲级写字楼市场空置率同比上升2.6%到达8.1%，空置率达近三年最高。

  尽管广州写字楼空置率创新高，但在四个一线城市中仍然处于低位，远不及北京、上海、深圳17%-25%的空置率。

  珠江新城租金下跌 

  在广州全市写字楼租金走弱的大环境下，珠江新城因为昂贵的租金也受到冲击。

  第一太平戴维斯数据显示，过去一年全市写字楼租金指数同比下跌4.6%，而珠江新城片区下跌幅度最大，同比下跌6.1%至185.9元/㎡/月。

  其次是天河北商圈，租金同比下跌3.7%至165.4元/㎡/月。越秀紧随其后，跌3.3%至136.7元/㎡/月，琶洲则微跌0.3%至150元/㎡/月。

  业内人士分析，临近年底，不少写字楼特别是珠江新城区域内的，都有业绩考核，不得不以价换量。业主只能对其资产租金收益预期进行下调，除适当降租外，其亦愿提供更多软性服务，如提供更长免租期等挽留或吸引租户，全市租金水平因此持续下跌。

  要知道，从1997年规划蓝图出炉，到2015年东塔封顶，过去二十多年间，珠江新城逐渐奠定了自己的霸主地位，成为广州写字楼一张耀眼的名片。

  如今，广州CBD代表的选手们，既有老牌的越秀环市东、天河北商圈、珠江新城，也不乏琶洲、金融城、万博等“新面孔”。

  一线租金市场往往能直观反应近期的写字楼行情。据乐居综合链家、中原地产以第一太平戴维斯数据显示，2020年广州珠江新城、天河北、琶洲、越秀四大区域的甲级写字楼价格分别为185.9、165.4、150、136.7元/㎡/月。

  数据显示，琶洲写字楼租金已经超过老牌商圈越秀区，直逼珠江新城。

  天河北-体育中心商圈，由于空置率环比上升，部分业主也提供更具竞争力的报价来吸引租户。

  而由于新增供应有限，可租赁的面积较少，对物业要求较高的租户多选择迁入珠江新城。其他对租金较为敏感的租户，则将眼光放到在天河北或者海珠的产业园。

  一位朋友告诉乐居君，在逛了一圈珠江新城的写字楼后，发现自己无法承担高昂的租金支出，最后将办公室定址在海珠沥滘附近的广州之窗。

  最终还是逃离了珠江新城。

  新贵崛起，琶洲时代来临？

  区别于“老大哥”珠江新城，有“电商总部、人工智能与数字经济试验区”之称的琶洲，近年来，在新经济发展方面势头十足。

  欧派家居、广钢集团、南丰集团、星河湾集团、广州日报等企业总部，国美、腾讯、阿里巴巴、唯品会、复星等电商巨头纷纷进驻。

  与此同时，琶洲也加快卖地节奏。从2019年至今，琶洲一口气推出5宗商务商业用地，三七互娱、名创优品、丸美等企业总部将聚集于此。

  据悉，在短短5年时间里，琶洲西区累计完成土地出让31块。

  另外，戴德梁行数据显示，2021年，广州甲级写字楼市场计划供应量将达120.4万㎡，为十年来之最，其中约七成位于琶洲，总量达83.5万㎡。

  乐居君也打听到，2020年，有赞、致景科技等互联网企业也纷纷“挪窝”至琶洲。

  一位在互联网企业工作的朋友坦言，公司近两年发展较快，规模扩大，原先在海珠大塘附近的创意园办公区域已经十分拥挤，2020年唯品会大厦交付，公司搬至琶洲，有轨电车就在公司楼下，还有餐饮、休息室、健身房等设备，办公环境提升了很多。

  琶洲的发展势头高歌猛进，新货“粮仓”充足，可以预见的是，未来将有大量高新企业扎堆琶洲CBD。

  高力国际预期，随着经济的逐渐好转，写字楼需求将会在新的一年继续攀升。而由于电商在2020年得到快速的发展，科技、媒体和电信租户将会成为未来全市写字楼租赁成交的主力。

  不过，也有业内人士指出，尽管珠江新城整体租金水平有所下跌，但其广州商务第一区的地位在未来5-10年内都不会被代替。从租金水平上也能看出，目前仍比琶洲片区高了23.9%。

  一句话，珠江写字楼发展水平已经企稳，而琶洲未来可期。

  小总结  

  对于投资者而言，写字楼的租金收益和物业增值收益，无疑是最为重要的两个指标。广州租金是是四个一线城市中最低的，具有较大吸引力。

  在写字楼增值能力方面，2019年广州商办物业均价约26974元/㎡。截止2020年12月，商办产品均价升至34797元/㎡，上涨幅度约29%。这样的收益率是十分可观的。

  随着白鹅潭商务区、琶洲、金融城、鱼珠商务区、万博商务区等新板块发展日渐成熟，供货充足，对于资金雄厚的投资者和企业主而言，上车广州CBD，是一个不错的机会。

  数据综合：戴德梁行、高力国际、第一太平戴维斯、南方都市报