正文

01  三部门：新建住宅项目必须配建养老服务设施

 02 上海个人住房房产税试点继续执行

03 万科三笔合计68亿元债务成功展期

PART.01

政策

一、三部门：新建住宅项目必须配建养老服务设施

为了降低养老服务用地成本、盘活存量空间，自然资源部、民政部、国家卫生健康委等三部门近日联合印发《关于深化自然资源要素保障 支持养老服务改革发展的若干措施》，着力减轻市场主体负担，释放服务供给潜力。

三部门表示，将推动扩大普惠养老服务供给，要求新建城区和住宅项目按照规划标准同步配建养老服务设施。同时，围绕“降成本”，支持土地混合开发与空间复合利用，允许非独立占地养老设施与其他建筑兼容建设。对非营利性养老机构用地应保尽保、依法划拨，免除土地出让金。

点评

该政策是养老服务领域的里程碑式重磅政策，以“配建硬约束+成本大降低+存量全激活”为核心抓手，构建全方位养老服务要素保障体系。未来，养老服务领域将迎来供给模式转变，即从“增量建设”到“存量盘活+增量优化”双轮驱动。

当前我国人口老龄化进程持续加速。据测算，2035年60岁及以上人口占比将突破30%，正式进入重度老龄化社会。政策将推动社区养老将成为未来养老服务“主战场”。强制配建政策将带来三方面影响，一个是供给重心下沉，养老服务从大型机构向社区嵌入式转变；二是“住宅+养老”“商服+养老”的服务场景进一步拓展；三是供给主体多元，政府、企业、社会组织共同参与，形成政府兜底+市场运作+社会参与的多元供给格局。

二、上海个人住房房产税试点继续执行：延至2031年1月27日

上海市财政局、国家税务总局上海市税务局、上海市房屋管理局发布关于延长《关于本市开展对部分个人住房征收房产税试点若干问题的通知》有效期的通知。

经评估，《关于本市开展对部分个人住房征收房产税试点若干问题的通知》（沪财发〔2020〕18号）需继续实施，有效期延长至2031年1月27日。

点评

2025年9月16日上海已明确符合条件的非本市户籍居民家庭，暂免征收房产税，非户籍家庭“持有本市居住证并在本市工作生活的符合国家和本市有关规定引进的高层次人才、重点产业紧缺急需人才，和持有本市居住证满3年并在本市工作生活的购房人”房产税政策与户籍家庭一致，即：买第二套及以上的住房，人均面积超过60平方米以上需纳税。对于大部分符合条件的非户籍家庭，首套房实际已无房产税负担。试点政策将再延续五年，避免了因政策到期可能产生的不确定性，有利于市场平稳。

三、天津：首套、二套住房公积金贷款最高限额提高至120万元、100万元

天津市自2026年1月26日起，将首套住房公积金贷款最高限额提高至120万元，二套提高至100万元；养育两个及以上未成年子女的家庭，首套最高可贷144万元，二套最高120万元。

提高第二套住房计算贷款额度的账户余额倍数。将第二套住房贷款额度不高于贷款申请人住房公积金账户余额的10倍调整为不高于贷款申请人住房公积金账户余额的20倍。延长二手住房贷款最长期限。将二手住房贷款最长期限由20年延长至30年。

点评

需求端政策来看，公积金政策的优化力度最大，旨在激活购房需求释放。从2025年全年来看，公积金优化政策发布305次，占需求端政策的65%。同时，公积金贷款利率降至历史低位，首套房贷利率进入“2.1%-2.6%”区间，贷款额度上调、提取条件放宽等政策集中落地。2026年公积金政策的优化将持续深化。

四、国办：鼓励地方结合存量房政策支持旅居项目建设

1月29日，国务院办公厅日前印发《加快培育服务消费新增长点工作方案》，聚焦旅居服务领域推出多项举措。

方案提出，培育一批旅居目的地城市（区域）。鼓励地方结合消化存量房地产等政策落实，支持旅居项目用地和服务设施建设。引导有条件的地方发展特色旅居细分市场，培育高品质旅居目的地和公共区域品牌。加强旅居区域协调合作和跨区域公共服务互通共享，支持旅居目的地结合市场需求适度扩大公共服务供给。

点评

政策明确将旅居项目用地与“消化存量房地产”结合，这不仅能快速形成有效供给，也为当前房地产市场探索了新的转型出路，并为乡村振兴引入了新的产业和消费力。叠加地方层面征集存量商品房用作保障房、将城市更新单列推进等举措，直接消化市场存量房源，有效化解库存积压问题，同时推动存量资源与产业发展结合，实现房地产去库存与产业升级的协同，助力房地产发展新模式构建。 

PART.02

市场

一、央行：2025年第四季度全国新发放商业房贷加权平均利率3.06%

1月29日，中国人民银行发布数据显示，2025年第四季度全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率为3.06%。

根据公开资料整理，自2025年6月以来贷款市场报价利率（LPR）未作调整，但新发放贷款利率持续处于低位。

点评

除北京、上海、深圳等核心城市，其余大部分城市已取消房贷利率下限。从重点城市的房贷利率来看，多数地区已进入“3字头”区间，部分城市甚至触及3%以下水平。在一系列政策支持下，精准释放刚需与改善性合理需求，对支持房地产止跌回稳有着重要的作用。

中央经济工作会议指出：明年经济工作在政策取向上，要坚持稳中求进、提质增效，要继续实施适度宽松的货币政策，灵活高效运用降准降息等多种政策工具，保持流动性充裕。以此判断，2026年降准降息空间仍然存在。

二、海口：公开征集存量商品住房用作保障性租赁住房房源 

海口住建局发布公告，公开征集存量商品住房用作保障性租赁住房房源，征集范围为海口市中心城区及辖区内海南自贸港重点产业园区的新建成未出售普通商品房，同时明确五项房源条件，要求房源配套完善、面积原则上120㎡内、2020年及以后开工且权属清晰，收购以整栋或整单元为单位，优先选取能助力产业发展的房源项目。 

点评

保障房供给与产业发展深度绑定，优先为四大主导产业提供住房保障，精准契合海南自贸港建设需求。同时，房源限定在重点产业园区等人才集聚区域，且要求集中收购，从供给端精准匹配住房需求。政策还能盘活存量商品房，实现产业发展、民生保障与房地产市场良性发展的多重效益。 

PART.03

企业

一、万科三笔合计68亿元债务成功展期，大股东深铁再提供23.6亿元借款

继11亿元债券回售兑付议案获有效通过后，万科两笔合计57亿元中期票据展期议案再获债权人全票通过。今年一季度万科已暂无其他境内公开债到期。同时第一大股东深圳市地铁集团有限公司向公司提供不超过23.6亿元借款，用于偿还公开市场发行的债券本金与利息。

点评

龙头房企债务展期落地，对稳定行业预期至关重要。对于万科而言，通过债务展期以时间换取空间，后续仍需密切关注市场动态，灵活调整经营策略，促销售、抓回款，加快回笼资金，以保障后续流动性需求。

二、宝龙地产：6只境内债重组方案获通过

1月26日晚间，宝龙地产（01238.HK）宣布，公司附属公司上海宝龙实业发展（集团）有限公司发行的六笔境内公司债券及资产支持专项计划的重组方案已获债券持有人会议审议通过。6笔债券总规模约43.36亿元。

重组方案将对债券的本息偿付安排进行调整，并向相关债券持有人提供包括购回选项、资产抵债选项、股票选项、一般债权选项等重组方案选项。

点评

当前房企债务重组进展正在加快，且化债方案从单纯展期向消债转变，同时规模房企债务重组不断落地，加速行业风险出清，也为其他中小企业加速债务重组提供信心。

PART.04

土地

一、上海十一批次土拍收官：3宗地均底价成交

1月29日，上海土地市场迎来春节前最后一拍。第十一批次三宗涉宅用地全部以底价成交，无一流拍，总成交金额约40.18亿元。

松江九亭地块由长江精工以4.46亿元摘得；青浦赵巷地块被国贸以17.99亿元收入囊中；青浦老城厢地块则被中交城投以17.72亿元拿下。

随后，上海预公布2026年首批宅地出让清单，仅三宗涉宅地。

点评

从全年来看，2025年上海土地成交金额达到2565亿元，排在全国首位。土地成交热度迎来季节性回落，这些地块多为2025年末供应的年度收尾地块，优质高总价地块成交占比偏低，从全国来看，1月份10亿元以上的宅地均为底价成交。当前土地市场供应已回归理性。从供地情况也可以看出，新一年房地产行业将坚守“控增量、去库存”核心调控方向。

二、杭州2026年首宗宅地8.77亿元成交，溢价19.81%

1月30日，杭州迎来2026年首场宅地出让，拱墅区东新单元一宗宅地经过30轮竞价，最终被本土民企博策以溢价19.81%、总价8.77亿元拿下该地块，成交楼面价33515元/㎡。

点评

该地块位处主城区成熟板块，容积率仅1.5，且有地铁、商业、学区等优势加持，本场土拍吸引到十余家房企参与竞拍。虽地价较周边项目有所下降，但从多轮竞价和高溢价成交来看，房企对于主城优质地块仍保持偏乐观态度，且民企投资积极性有所修复。