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今年的番禺，是不是押宝市桥了?

就在昨天，番禺大道北西侧储备地块规划批前公示出来了。通过将体育用地和医疗用地调整为宅地，市桥又“凭空”变出34.95万㎡的居住总建设量。

加上即将上场的市桥货运站、华南轮胎厂2宗宅地，市桥今年的供地力度，可谓前所未有。

番禺大道北西侧储备地块，规划调整范围南至东环路、西至德兴北路、北至珠水路、东至番禺大道北，用地面积49.96公顷。

从地图上可以看到，虽然地铁22号线途经地块，但最近的设站点是番禺广场站，百度地图显示步行距离约2公里，仍需要电动车或公交接驳。

地块左侧是工业城，右侧是翠竹园、东方白云花园等小区，最近的商业配套是富乐阳光里，去永旺梦乐城的话，自驾会比较方便。

学校的话，地块周边有金华小学、桥城中学、侨联中学等。

地块最大的增量就是北侧的甘棠村旧改。

早在2018年，甘棠村已被纳入城市更新计划预备项目，改造面积达到28.47公顷，但该村旧改近年按下暂停键，没有太多动作。

调整后的用地性质以二类居住用地、商业服务业设施用地、文化体育用地、教育设施用地为主，其他含公园绿地、道路广场、供电消防等。

地块总建设量为54.76万㎡，其中居住总建设量为34.95万㎡，商业商务总建设量为14.53万㎡，体育、教育、文化公共服务设施总建设量为5.27万㎡。为了进出更方便，本次调整还在地块周边增加了2条15米宽的支路。

乐居君认为，虽然这宗地块看上去综合素质一般，但区位其实挺微妙。

一来，它不在传统的市桥老区，周边存在变量，可塑性强；

二来，它紧挨着番禺大道北，一路直达万博核心区，甚至自驾到广州市区也很方便。

它建成项目后，客群就不仅是周边置换或者首次置业的本地居民，还能吸引在市区或者万博上班的刚需客。

而目前市桥在售新盘，客群还是地缘客为主。

从新货供应量来看，今年开始，市桥在番禺要上大分了。

但是前面也提到，市桥新盘，主要以地缘客为主，大部分都是本地人内部置换。一下子冒出这么多新货，大部分靠本地人消化，也不太现实。与CBD万博相比，市桥显得落寞；与番禺广场相比，市桥的交通、路网又稍逊色。

但是市桥也有自己的优势，那就是配套都是现成的，番禺好吃的肠粉、酒家都藏于此。而且市桥的教育资源，不管是过去还是现在都非常扛打。别看现在的市桥好像人越来越少，但大家的离开也不是完全离开。

乐居君身边就有不少朋友搬离市桥到洛溪、大石买房，但是小孩户口没迁出去，为的是继续在市桥读书。所以，如果市桥好好“收拾”一下自己，还是能吸引新广在此扎根的。那具体要怎么做？首先，市桥目前的城市界面就是老城区模样，要大拆特拆让它焕然一新，显然不可能。但今年5月，《广州市番禺区存量老旧小区改造项目可行性研究报告审批前公示》发布，全区115个老旧小区将进行改造，总投资超15亿元，当中市桥街占了18个。

图源番禺融媒虽然只是老旧小区改造，但老旧小区“掉皮”的墙面、积水的路面改造好了，对于整个城市界面的提升还是有帮助的。而且市桥在商业上还有大招，比如市桥北片商圈将全新升级。
在“更新商圈+盘活商圈”双线并行的模式下，钻汇广场、兴发里和易发街三大商圈将肩负重任，形成文旅商融合的北部商圈citywalk路线。让人期待的是，兴发里会借鉴成都太古里，同时融入广府文化，打造成高品质、中密度的开放式街区商业及写字楼综合体。（回顾）

图源网络如果市桥北片商圈能顺利升级，就能盘活目前大北路、新大新等商圈“死气沉沉”现状，吸引区域外的人来打卡消费，对提升市桥形象起到重要作用。人来了，板块就能“活”起来。最后也是大家比较关注的旧村改造。

今年2月底，市桥大富村城市更新单元详细规划公布，通过调整规划增加了6宗宅地。

在乐居君看来，此举不在于大富村能为市桥板块带来什么，更重要的是停止已久的市桥旧改，终于动起来了。

大富村就像是市桥旧改风向标，既然它都能动了，那甘棠村、蔡边村是不是也有惊喜呢？

总而言之，市桥这个沉睡已久的old money，是时候重振雄风了。目前，市桥板块在售新房包括电建地产·洺悦玉府、友联·君御、绿城·揽江印月、贝壳网上参考均价2.2-2.5万元/㎡；待售的信达繁花里，吹风3字头。未来还有市桥货运站地块、华南轮胎厂地块、番禺大道北西侧储备地块入市。这下，市桥有热闹看了。