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广州旧改如火如荼，拆迁补偿规则也要变天了！

近日，广州市住建局甩出王炸文件——《广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法（征求公众意见稿）》，7月20日前公开征集民意！

来源：广州市住房和城乡建设局

这份直接关系千万拆迁户钱袋子的新规，到底有什么猛料？

乐居梳理发现，新政新增补偿最低建筑面积为40㎡、车位车库、“无证房”等补偿条款。

话不多说，直接上干货：

先说说为什么要改。

现行的办法是2021年6月21日发布的，执行了快4年了。

这4年里，广州的房价、建设成本、市场环境都发生了巨大变化。

这次的新政，优化了征收补偿标准。

乐居君梳理了一下，主要以下几个重点值得关注：

一，40㎡以下"老破小"直接按40㎡回迁！

过去最让人头疼的就是那些传下来的"袖珍房"，面积小得可怜，拆迁补偿更是杯水车薪。

但这次不一样了，唯一住房且小于40㎡的"袖珍房主"终于翻身！

选回迁房直接按40㎡起跳，超面积部分按政府定价补差价，货币补偿则按实际面积算。

举个栗子，越秀区30㎡祖宅若拆迁，可选40㎡新房，相当于白送10㎡。

图源：链家

乐居认为，从政策逻辑来看，这其实体现了政府对民生底线的保障。

毕竟，40㎡是一个家庭基本居住需求的最低标准。

二， 车位、车库补偿首次写进红头文件！

以前拆迁最头疼的就是那些"灰色地带"，比如，有证车位到底算不算？

现在终于有了明确说法，有证车位、车库按市场价补偿！

只要登记过的车位，统统按市场价赔钱；

改成商铺的车位更赚，能提供营业执照和纳税证明的，直接按商铺估价。

来源：《广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法（征求公众意见稿）》

三，"住改商"店铺按年代阶梯计价：

1987年前开店→按市场评估商铺价的70%补偿；

1997年前开店→按市场评估商铺价的60%补偿；

2001年前开店→按市场评估商铺价的50%补偿；

不过，值得关注的是，2001年后擅自改商铺的连补偿资格都没有。

这个变化意义重大，它意味着，政府开始正视历史遗留问题。

六运小区住改商 图源：小红书

毕竟，广州市“住改商”多数是20世纪80、90年代的产物，最早的“住改商”禁令在2000年出现，一刀切否定显然不合理。

现在有了明确的时间节点和补偿比例，博弈规则透明了，减少了拆迁拉锯战的可能性。

三是，无证房补偿大变天，时间门槛放宽23年！

无证房建筑补偿现在明确了：

1990年4月前无证房→按市场评估价100%补！1990-2009年无证房→最高60%评估价！

但是，重点来了！对比以前，新政把补偿门槛从1967年往后推到了1990年！

什么概念？以前，1967年前盖的无证房能拿补偿。

现在，1990年前盖的无证房能拿补偿。

图源：链家四、房票安置加Buff。最近，黄埔的村民，已经拿着房票全市范围内挑房子。天河、荔湾、花都等区域也在试点。这次，新政鼓励有条件的项目实施房票安置，选择房票的，政府还会额外发‘“氪金礼包”！各区自定奖励标准，相当于房票外再叠补偿。

虽然新政整体利好，但魔鬼往往藏在细节里。乐居君发现，新政中也暗藏一些需要拆迁户特别留意的条款：一是，奖励金不再"无上限"。非住宅的搬迁时限奖励被限制在评估价的15%以内。过去部分商铺项目奖励可达30%，现在被明确"封顶"。二是，用途置换的"陷阱"。新政允许"协商一致后不同用途置换"，这意味着你的商铺可能被置换成住宅，失去经营价值。
三是，申诉期限极短。对评估结果有异议的，必须在10日内申请复核，再10日内申请专家鉴定，超期作废。这对很多不熟悉程序的业主来说，是个不小的挑战。四是，新政简化了强拆程序。政府可以在催告后直接向法院申请司法强拆，这对"钉子户"来说压力更大。此外，征收公告发布后，任何装修、扩建、改商铺、办营业执照等行为都被冻结，违者可能面临零补偿。

看完了具体条款，我们来说说这个政策会带来什么连锁反应：

主要从市场角度来看，这次新政最大的受益者，可能是那些被人嫌弃的"蚊型房"。

特别是荔湾、越秀、天河、海珠的小面积房，这类房子通常位于市中心绝佳地段，交通便利、配套完善。

如果有了拆迁兜底保障，价值也将提升。

从市场反应来看，其实，这种预期已经开始发酵：

今年以来，广州多个旧改板块的二手房市场已经明显升温。

一方面，成交活跃。

根据广州房地产中介协会的最新统计，受旧改推进带动，今年5月，同德围-罗冲围、芳村大道和桂花岗-三元里等多个板块二手网签量大涨。

芳村大道，受山村、坑口旧改及聚龙湾征拆助攻，网签同比暴涨66.67%。桂花岗-三元里，同比增长64.06%，成交量创近1年新高。同德围-罗冲围，同比大涨62.50%，网签221套成为全市最活跃板块。

白云罗冲围，片区内近期不乏挂牌1天就成交的房源。（相关阅读：3.85万/㎡敲定！罗冲围补偿秒杀三元里！有人一年躺赚167万！）

来源：贝壳

另一方面，那些有拆迁预期的老城区小面积房源，出现了明显的惜售涨价现象。

以海珠新中轴为例，赤岗西路周边的老旧小区，楼龄超30年的房源，去年都在降价，最近调涨，挂牌价最高到近4万/㎡。

来源：贝壳

值得一提的是，目前，挂牌出售的40㎡以下的二手房源还不少。

贝壳数据显示，越秀区有1465套、天河1666套、荔湾960套、海珠1702套。

不过，需要提醒的是，投资有风险，"博拆迁"更需谨慎。花几百万住老破小，还要承担赌失败的风险，这笔账未必划算。

总的来看，这个政策实际上是在重新定义"拆迁价值"。

以前那些被忽视的小面积房、无证房、小商铺，现在都有了明确的补偿标准。

从更宏观的角度看，新政体现了广州城市更新思路的转变

从简单粗暴的"拆了重建"，转向更加精细化、人性化的"有机更新"。

这不仅仅是补偿标准的调整，更是治理思维的升级。

对于这个新政你如何看？欢迎评论区留言~