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预判6月，我们认为，房企年中冲刺将至，营销预期加码，供给结构优化下适销对路楼盘入市，预期带动成交总量延续稳步复苏走势，环比持增，同比持平去年或小幅微降，延续弱修复态势。

◎ 文/俞倩倩

5月整体楼市延续止跌企稳的弱复苏走势，楼市新房成交和项目去化率环比持增，延续高位：5月平均开盘去化率为39%，环比上升1pcts，同比上升12pcts，与2023年高峰基本持平。究竟当前热销楼盘有什么共性特征？6月又能否延续市场热度稳步回升的态势呢？

01

5月30城平均去化率39%
优质项目入市托举去化率同环比正增

5月整体市场热度仍处高位震荡，同环比皆增：据CRIC调研数据，30个重点城市5月平均开盘去化率为39%，环比上升1pcts，同比上升12pcts，与2023年高峰基本持平，延续稳中向好。

分城市来看，福州、南宁、长春、东莞、珠海、宁波、徐州等7城无项目开盘或加推，惨淡的成交行情抑制了房企推盘积极性。去化率超6成城市仅有厦门、成都、长沙、重庆，其中厦门、重庆主要得益于个别网红盘入市带动市场热度持增。

而从变化趋势来看，环比跌多涨少而同比涨多跌少，典型城市大体可分为以下几类：一是热点城市诸如上海、深圳等热点恒热，单月去化率同环比持增；二是郑州、苏州等环比降幅均超2成，不过与去年同期相比稳中有增，市场延续止跌企稳；三是昆明、青岛、济南、常州、嘉兴等弱二三线城市5月去化率均不足2成且环比持降，市场仍延续低迷走势。

02

各地新规项目入市销量显著优于传统项目
“好房子”领涨全国

目前来看，各地高得房率四代宅、新规项目入市对于短期市场热度起到了很好的“托举”作用，特别是在中央推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”的号召下，产品力较强的优质改善盘成为各地楼市“宠儿”，同片区内去化率往往优于传统项目，由此可见，中高改客群购买力雄厚，更愿意为优质产品服务买单。

以广州为例，5月全市共有8个新规项目入市，推货量占全市五成，认购量则占全市7成，新规产品更受市场客户青睐，其中番禺、天河的新规项目表现优于远郊项目。

下表我们罗列了2025年5月认购量TOP5的新规项目，可以看出去化率普遍大于广州5月项目平均去化率18%。其中绿城玉海棠项目5月销量为91套居榜首，究其热销原因，项目靠近番禺区政府，地段佳近地铁（番禺广场站地铁口，3线交汇），周边商业（西侧为番禺广场，规划打造20万平方米地下空间）、居住配套成熟，叠加新规产品实用率高（实用率约110%，周边高楼少），西南向望中央公园视野开阔，受本地改善客群青睐，首开热销，去化率达88%。

再如成都，自2024年9月首个新规项目入市（越秀天悦云萃2期），截止当前入市项目超20个，本月因近郊两个热盘大规模入市，带动新规项目整体市占率环比上涨8.5pct，突破2成。

而从开盘去化率来看，近2个月以来成都去化率均在9成以上，主要得益于新规项目集中入市，据CRIC监测数据，5月成都7个项目8次开盘，推货量环比大涨而开盘均为新规项目，越秀阅今沙、东城金茂晓棠、万科都会甲第、嘉禾兴城和颂4盘首开，其中金茂、万科项目均位于二圈层，凭借周边地铁配套+新规产品高得房率+低总价优势，开盘千人摇号，去化100%，热度高企；其余3个加推项目均位于成华区吗，属于三环内洼地区域，开盘持续售罄。

03

郑宁厦等二线城市存量房收购
及房票安置带动非核心区项目热销

对于郑州、南京、厦门等当前地产行情相对一般的城市而言，由政府主导的存量房收购和房票安置也对城市非核心区域部分楼盘去化起到了良好的提振作用。下表我们罗列了一些重点项目，

以郑州为例，房票再上热度，据CRIC监测数据，5月销售套数排名TOP15项目中因房票驱动占比1/3；典型代表为华润琨瑜府、招商时代、保利缦城和颂等单月销量均超50套。

南京近远郊板块政府存量房收购及房票安置集中备案带动成交，铭著风华、北大资源颐和翡翠府等5月销量分别为57套和47套。

厦门五通房票发放，安置客户带动TOD湿地公园璞瑞项目成交，加之项目本身所具有的优越地理位置和完善的配套设施，吸引了大量购房者的关注。

04

镐苏厦榕等部分楼盘加速“以价换量”
渠道分销加码助力去库存

而对于部分市场相对低迷的弱二线城市诸如西安、苏州、郑州、福州、厦门、长春等部分项目或加强折扣力度或开启分销渠道提升佣金等，均取得了不错的营销效果。

譬如西安外围区域去化依赖渠道赋能，典型代表为滨江翡翠城项目通过提升佣金点数等方式促进渠道带客，配合项目价格优势，持续吸引周边地缘客户，月度认购113套。

郑州5月销量居前的除了政府扶持的房票项目之外，基本上都是特价+佣金的刚需刚改盘，在优惠价格和高利益的刺激下整体销量持续冲高，滞重老盘鼎盛阳光城，“特价8999元/平方米起”疯狂收割南区刚需市场。

福州则是降价+分销双管齐下助力项目去化，象屿金地世界江湾相较于开盘价格下降不少，目前仅1万元/平方米左右，加之周边竞品少，客户成交较多；新投映南台板块内价格最低，且整体产品优于竞品，加之分销点数较高，客户认可度高。福厝远山拾里本月分销相较于4月上涨1万元/套，且有学区加持，客户认可度较高；榕发锦珹大观分销较上月上涨0.3个百分点+1万元/套，且项目于上月开盘，热度持续，认购排名较为前列。

总体来看，当前楼市延续止跌企稳的弱复苏走势，5月30城市项目开盘去化率为39%，延续高位。而从热销项目来看，更为聚焦到产品力较强的四代宅和新规项目，“好房子”领涨全国，尤其是随着这类产品集中入市，撑起热销半边天；还有部分城市诸如郑州、南京、厦门等二线城市由政府主导的存量房收购和房票安置也对城市非核心区域部分楼盘去化起到了良好的提振作用。而对于多数弱二三线城市而言，刚需客群消费降级严重，部分楼盘仅能依托大折扣，高佣金、强渠道等策略实现销量提升。

预判6月，我们认为，房企年中冲刺将至，营销预期加码，供给结构优化下适销对路楼盘入市，预期带动成交总量延续稳步复苏走势，环比持增，同比持平去年或小幅微降，延续弱修复态势。核心一二线城市中，热点城市沪深杭蓉等供给约束愈发明显，供应基本进入“空窗期”，客观上限制了成交放量，不过因适销对路楼盘入市，短期内市场热度有望延续。郑州、天津、南京等经历了前期深度调整，短期内市场有止跌企稳态势，后续成交有望延续稳中有增的弱复苏走势；还有部分弱二线城市诸如济南、青岛、南宁等短期内高库存问题难解，整体去化难言乐观。