正文

导语

库存降至阶段性低点，三类城市短期内面临严重供给约束。

◎ 文/杨科伟、俞倩倩

研究视点

2025年以来，房地产市场止跌企稳，新房供给节制之下成交延续弱复苏走势，受此影响，2025年狭义库存仍处下行通道，回落至近年来低点。从去化周期变动来看，年内基本呈现出波动下行并持稳态势，环比跌幅逐步收窄，至4月末按12个月测算去化周期达20.98个月，环比降0.5%，同比降6%。狭义库存和去化周期处于双降区间，可以看出，供给约束叠加成交修复，已使得去库存初见成效。分能级来看，2025年一线城市库存规模持稳，二线和三四线城市库存规模有所收缩。从去化周期来看，不同城市皆呈现出稳中有降态势，一线和二线城市已回落至20个月以内，不过三四线仍达30个月，库存风险依旧存在。究竟当前各城市有效库存是否充足，2025年是否又将面临严重的供给约束呢？

01

新房供给约束加剧致库存仍处下行通道
城市分化持续加剧
（本节有删减）

（一）4月末50城狭义库存、去化周期环比双降至3亿平和21个月

2025年以来，房地产市场止跌企稳，新房供给节制之下成交延续弱复苏走势，受此影响，2025年狭义库存仍处下行通道，回落至近年来低点。事实上，自2023年以来50城狭义库存便呈现出逐步回落走势，截止2025年4月末，50城狭义库存面积为30557万万平方米，环比降1%，同比降10%。

从去化周期变动来看，年内基本呈现出波动下行并持稳态势，环比跌幅逐步收窄，至4月末按12个月测算去化周期达20.98个月，环比降0.5%，同比降6%。狭义库存和去化周期处于双降区间，可以看出，供给约束叠加成交修复，已使得去库存初见成效。

（二）一线库存持稳、二三线收缩，三四线消化周期仍达30个月

分能级来看，2025年一线城市库存规模持稳，截止2025年4月末达到了4155万平方米，环比微增2%，同比微降0.25%，二线和三四线城市库存规模有所收缩，2025年4月末25个二线城市和21个三四线城市库存同环比跌幅均为11%和1%。从去化周期来看，不同城市皆呈现出稳中有降态势，一线和二线城市已回落至20个月以内，不过三四线仍达30个月，库存风险依旧存在。

（三）沪蓉杭等狭义库存见底，东三省和投机型二三线库存积压（略）

02

新鲜度：库存中2020-2023年供给过半
深蓉杭等库存新鲜度高

从110个样本城市数据来看，一线库存新鲜度好于二三线，当前狭义库存中2022-2023年新增供给占比分别为11.23%和17.14%。深圳、杭州、成都等热点城市狭义库存新鲜度普遍较高，无锡以老旧库存为主，库存占比较高的供给年份多在十年前，

（一）约54%库存为2020-2023年供应，一线新鲜度显著超二三线

CRIC数据显示，截至2025年4月末，110城中超半数库存为2020-2023年的供应，其中2020年、2021年、2022年、2023年占所有库存的比重分别为12%、14%、12%和16%，10年以上即2015年及之前的老旧库存累计占比约为19%。值得关注的是，2025年以来新增供给近乎没有库存积压情况，目前“以销定产”模式之下，房企倾向于节制供应，仅推出适销对路的有效供应。

分能级城市来看，一线城市库存相对“较新”且分布更为集中，当前狭义库存中2022-2023年新增供给占比分别为11.23%和17.14%。相比之下，二三线城市库存不及一线城市新鲜且主要集中在2020-2023年供应，在狭义库存中占比分别为59%和53%。

（二）深杭蓉等库存以2023年供给为主，无锡老旧库存占比近3成

将颗粒度细化至重点城市，我们可以看出如下特征：

一是深圳、杭州、成都等热点城市狭义库存新鲜度普遍较高，2015年4月末库存占比较高的供给年份多为2021年-2022年，其中深圳供给年份为2023年的库存占比达到38%。

二是郑州、长沙、佛山、惠州等狭义库存中占比较高的多为2021年供应，主要源于2021年下半年地产行情急转直下，弱二线和三四线为“重灾区”，造成了库存积压。

三是无锡以老旧库存为主，库存占比较高的供给年份多在十年前，多为老盘甚至是僵尸楼盘，潜在去化压力相对较大。

四是广州、泉州、徐州等狭义库存中不同供给年份分布相对平均，占比均不足15%。

03

面积段：以100-140平库存为主力
70平和180平占比回落
（本节有删减）

（一）80-140平库存占比“先降后增”，一线主力面积段低于二三线

从总体120城样本来看，100-140平方米产品仍然占据库存主力。2025年4月末，所有样本城市中100-120平方米、120-140平方米产品分别占24%、20%，合计近乎占据库存的半壁江山，这主要是由于该面积产品是市场主流，推货量较大。而反观80平方米以下和140平方米以上产品，面向客群相对小众，房企推货量也相对有限，库存规模占比不大，各面积段占比均在10%以下。其余各面积段如80-100平方米等库存分布相对平均，占比都在15%左右。

对比近几年各面积段库存增减情况，小面积段70平方米以下和大面积段180平方米以上呈现出“前升后降”的山坡型走势，2022年-2023年，样本城市70平方米以下产品库存占比激增至16%-17%，2024-2025年回落至8%左右。180平方米以上产品如是，由2022年-2023年高点14%降至5%。140-180平面积段库存占比呈现出稳中微增态势，截止2025年4月末持稳11%；而80-140平方米房源库存占比则呈现出典型的“U”型走势。比如100-120平方米产品占比由2022-2023年的20%梯度上升至2025年4月末的24%，120-140平方米房源占比也较2022年-2023年低点上涨3个百分点。80-90平方米和90-100平方米产品库存占比亦有持续拉升迹象。

分能级来看，一线城市主力面积段明显低于二线和三四线城市，即一线以80-120平米中小面积产品为库存主要分布，二线和三四线城市100-120平产品为库存占比偏高。具体来说，一线样本城市80-90平方米90-100平方米和100-120平方米面积产品仍然占据库存最高份额，占比不分伯仲，均在20%左右，120-140平方米高改产品占比也接近15%。二线和三四线城市库存分面积段分布形态大体与总体样本数据相一致，即库存主要集中在100-120平方米和120-140平方米产品，占比均在20%以上，相比之下，受客群结构和供应结构影响，二线、三四线城中小面积段即70-100平方米产品库存占比明显低于一线城市。

（二）超半数城市库存主力为100-140平，沪深厦等小面积库存积压（略）

04

户型：三房为库存绝对主力
四房库存占比稳中有增至28%
（本节有删减）

（一）三房库存占比持增且过半，二三线二房库存压力高于一线

分户型来看，三房户型库存规模占比最高。2025年4月末，样本城市三房户型库存占比多达52%，仍牢牢占据库存主力位置，除此之外，四房是库存占比第二高的户型，比重达到28%。其次为二房占比约10%，一房和五房及以上库存占比相对较低，仅为4%和6%。

对比近几年的库存占比情况，三房和四房户型占比稳中有增，仍处阶段高位，2022年-2023年，三房库存占比持稳45%，而后持续攀升，至2025年4月末已达52%。四房如是，2021年-2023年库存占比均不足20%，2025年4月末已达28%，这主要与近年来供给结构密切相关，随着新房供应量持续收缩，房企更倾向于推出大面积三房和四房产品，一定程度造成了库存积压。一房和二房库存占比稳中有降，主要源于近年来该类户型因功能性缺失，逐渐失宠于主流市场，供给量显著下降；而五房以上库存占比小幅微降，持稳6%。

分能级来看，各能级城市中占比最高的均为三房，比重均在五成以上。次高占比的房型均为四房，一线和二线城市四房占比均达到30%，三四线为25%。从其余房型库存占比分布来看，一线库存分布最为均匀，一房、二房、五房及以上占比都在5%左右，二线和三四线库存分布最为集中，一房、五房及以上占比较少，基本都在5%左右，而二房占比均在10%以上。

（二）多数城市以三四房为库存主力，北海、惠州等二房占比居前（略）

05

总结预判：库存降至阶段性低点
三类城市短期内面临严重供给约束
（本节有删减）

（一）供给节制+成交止跌致库存下行至阶段低点，去化周期持续改善（略）

（二）一线库存新鲜度较高，部分二三线100-140平、三房短期库存积压（略）

（三）热点恒热、老旧库存占比较多、供需错配等三类城市供给约束显著

细分到单个城市来看，我们认为有三类城市短期内供给约束显著：

第一类为热点恒热的上海、杭州、成都等城市，2025年4月末狭义库存见底，去化周期都在15个月以内，短期内基本不存在去化风险。这些城市库存新鲜度都较高，基本不存在所谓的老旧和僵尸库存，2025年4月末库存中供给年份为2023年的占比均在25%以上。从库存面积段、户型来看，上海、西安、合肥、成都库存结构和成交结构高度相似，上海库存积压以90-100平小三房为主；杭州成都库存结构则以100-120平三房为主，也是成交主力面积段。

第二类为消化周期偏高，老旧库存积压严重的二三线城市，以呼和浩特、无锡等为典型代表，2025年4月月末狭义库存依旧保持高位，去化周期均在30个月以上，短期内库存压力巨大。这些城市老旧库存积压较为严重，供给年份为2018年及之前的库存占比较大，其中呼和浩特年份在2010年前的库存占比高达6成以上。对于这类城市而言，库存多为开发较早的老旧库存或僵尸楼盘，未来去化压力较大，而短期内新鲜库存不足也会导致成交受限。

第三类为消化周期适中（13-30个月不等），但存在严重供需错配的城市，以广州、大连、东莞等核心二三线城市为典型代表，这类城市的主要症结在于库存结构和成交结构存在显著错配，以广州为例，对比其2025年4月末库存结构和成交结构，可以看出，库存以100-120平中等面积段为主，占比高达20%，而成交则以80-120平为主，尤其是80-90平小面积段，成交套数占比高达23%，刚改和改善需求旺盛，而受购买力降级影响，小面段产品预期仍将积压。对于这类城市而言，库存中容易去化的热销楼盘基本已经去化殆尽，而库存中剩余的多为城市外围或面积段较小的刚需户型，虽然消化周期仍在警戒线以下，但是短期去化问题也值得引起高度关注。