正文

断货5年的番禺市桥，即将发威。2024年底信达地产以底价8.15亿元、楼面价约1.4万元/㎡拿下的禺山大道南侧地块，已经建成信达繁花里项目，有望在这个月正式开放。

1.4万元/㎡的楼面价，销售吹风卖3万出头。这个盘挺有意思的，它是信达地产在番禺的第一个盘，也是自天河信达金茂广场项目后，信达时隔9年，再在广州公开市场拿地。

自天河信达金茂广场，信达地产基本都是与其他企业合作开发项目，或者充当白衣骑士，纾困和盘活项目。这次首入番禺，信达地产应该对项目倾注了很多心血。

甚至在今年3月，项目开发主体——广州信豪房地产有限公司的高管、法人都发生变更。陈世健代替李剑帅担任经理及法人，而他在2024年7月时，头衔是信达地产华南区域公司开发运营中心副总经理。足以看出，信达地产很重视番禺的这场“仗”。

那么，信达繁花里有哪些优缺点，适合哪些人买？我们一文看清。

首先，信达繁花里位于市桥核心位置，毋庸置疑。学校周边大部分配套都是配齐的，但尴尬的是这些配套“看得见摸不着”。

比如项目周边比较出名的机关幼儿园、市桥中心小学、仲元中学，与项目步行距离都超过1公里（数据来源百度地图），对低龄儿童而言，接送肯定是不友好的。

需要强调的是，市桥的教育资源在番禺来说还是很扛打的，别看现在大北路都找不到几个人，但一到公立幼儿园摇号的时候，就会出现700＋人抢100＋个学位的盛况。

商业方面，项目对面就是银座酒店，有餐饮店、酒吧、酒店等；沿着项目旁边的西丽路一直走，有吃不完的小吃店和茶餐厅。

但如果要大型点的商场，就得驱车到百越广场、永旺梦乐城了，驾车时间分别约8、16分钟（数据来源百度地图）。

项目也不挨着地铁，百度地图显示，距离3号线番禺广场站约4.1公里，距离3号线市桥站约2.2公里。

但乐居君认为以上都不是大问题，没什么是一辆“电鸡”不能解决的。

就像乐居君看房当天，也有几个住在附近的阿叔骑着电动车，穿着人字拖过来展点问什么时候开盘，松弛得很。

所以这个盘对于遍地老破小的市桥而言，能吸引很多本地置换客，他们更在乎今天吃佳乐还是永恒的肠粉、去番禺宾馆还是雍院饮茶......

如果对市桥没什么情怀，且依赖地铁通勤的客群，可能会被周边环境劝退。

项目现在只在马路对面开了展点，销售中心还未完工，更别说看板房了。

但从现场来看，销售中心已具雏形，赶在本月内开放还是有可能的。

项目整体占地2.1万㎡，一共建4栋住宅，31-32层，户型为建面约75㎡三空间、建面约94㎡四空间、建面约108㎡四空间，使用率最高120%。

项目为什么叫“繁花里”，是因为在园林绿化上花了心思。

销售介绍项目除了内部以“繁花”为主题的园林，还会在小区外部建一个开放的社区公园，听起来绿化率蛮高，这在老城区很难得了。

另外，销售称每一栋楼都通过风雨连廊相连，交付带豪装，像建面约94㎡四房主卧卫生间还带浴缸等，这些硬实力都会对周边小区造成降维打击。

不过，老城区交通堵塞是通病，项目已经将小区正门放在马路最宽的禺山大道这边，但上下班高峰期，业主还是会被塞在家门口。

高峰时段塞车的禺山大道具体产品方面，项目4栋楼的户型清一色是建面约75㎡三空间、建面约94㎡四空间、建面约108㎡四空间，合计574户，还是以改善为主。

其中建面约94㎡四空间占了一栋的3条梯腿，是货量最多的户型。而最受关注的建面约75㎡三空间，首推只有1条梯腿，开盘估计要拼手速。

它面积虽然是最小的，但也带私密入户，整体南北对流，动静分离。但由于挨着客厅的次卧一面是承重墙，不能打掉，所以它是实打实的三房，没法做太大改动。

值得一提的是，项目首开1栋的建面约75㎡三空间，阳台朝向西丽路，会有噪音粉尘等影响。

货量最多的建面约94㎡四空间，尺度感更强，其中一个空间既可以做书房，也可以打掉，让客厅空间更大。

乐居君最喜欢的是它的主卧，建面94㎡的户型，主卧能做到带步入式衣帽间、270°窗台，卫生间还带浴缸，算是比较奢阔了。

不过这户型也有一个槽点，就是其中一个卧室放在外面，门口正对玄关，多少有点影响私密性。面积最大的建面约108㎡四空间，特点是带约7.2米长的超大阳台，打掉书房的墙后，客厅连着阳台，空间感更强。但它其中一个次卧同样是正对玄关。

目前，销售口径开盘吹风价是3万元/㎡，但乐居君认为它1.4万元/㎡的拿地价，未必会卖到3字头，估计是2.8万元/㎡这样。

总的来看，信达繁花里其实“生”在了好时候。

一来，市桥已经断货5年了，2020年左右集中入市的“大夫山三兄弟”，龙光天瀛、大华紫悦府和电建洺悦玉府开盘均价3.1-3.5万元/㎡。

现在这三兄弟清盘的清盘，降价的降价，勾不起本地人购买的欲望。

二来，得益于新规，信达繁花里使用率最高去到120%，对本地置换客有着致命吸引力，毕竟它周边都是老破小，挂牌均价基本1字头。

图源贝壳网

所以，如果能平衡好价格和品质，乐居君认为这个盘的去化会有惊喜。

最后，如果你能接受“电鸡”短途接驳各种生活配套，能接受周边城市界面是老旧城区，能接受家门口在上下班高峰期塞车等，希望与家人保持一碗汤距离......不到3万元/㎡的信达繁花里值得你入手。

这个盘，更多的是倾向满足老城情结派的实用主义。

但如果你对周边环境、通勤便利性有要求的话，它就没那么适合你了。