正文

番禺万博新房，一个比一个狠！相信大家最近都有被#“200万元起买万博和樾府”这则消息刷屏。

乐居君了解到，这批房源是万博和樾府二期的人才房，因长期未完成回购，2025年由番禺国企番盈新公司接手。

目前这批房源已经出了房产证，能和普通商品房一样正常买卖，甚至也在东风东招生范围之内！但由于各种原因，最新消息是万博和樾府二期的人才房被举报了，售楼部暂停接待，后续能不能正常开卖还得等通知。

不过！除了万博和樾府二期，最近该板块还有项目悄悄推出了特价房，总价200万元出头能买建面99㎡的大三房！赶紧跟乐居君去踩踩点。

说的，就是广肇广惠城际线东环站旁边的时代珑星。

从整体区位来看，时代珑星勉强能“搭上”万博。它属于番禺东环街道，距离长隆欢乐世界约6.3公里，驾车需约13分钟；距离番禺万达广场约5公里，驾车需约14分钟。（数据均来源百度地图）换言之，它虽然不是传统意义上的万博板块，但去万博核心区也是一脚油门的事。项目周边没有地铁站，只有广肇广惠城际线的东环站。

通过东环站可以与广佛南环（佛山西站-番禺站）、佛肇城际（佛山西站—肇庆站）、莞惠城际铁路（东莞西站—小金口站）相连，畅通广州、佛山、肇庆、东莞、惠州。

不过对于高度依赖地铁出行的人群而言，行车间距长、起步价5元以上的城轨东环站，就显得特别鸡肋。

而距离它比较近的地铁站是22号线市广路站、18号线南村万博站，距离都超过3公里。

商业方面，项目对面有一个信业悦都汇，喝个早茶，吃个麦当劳还是可以的，但要满足更高要求的吃喝玩乐，就得驱车到万博的天河城、万达等。

学校方面，小学对口村小——龙美小学，没有任何优势可言。

学铁商三项，时代珑星可谓没一样出众，再加上2021年开盘的G2栋布局像个“火车头”，引来很多人吐槽，这个盘一直都卖得不怎么好。

自2021年开盘至今，项目已经熬成了现楼，合计就卖出去184套，去化6成。

图源阳光家缘

这里还穿插一件有趣的事。项目前身是金龙花园，是番禺本地开发商金龙房地产在1995年拿的地，后拉来了时代地产合作，直接用“时代珑星”这个名字做营销。乐居君在现场发现时代珑星的G1和G2栋之间被一大片村屋分隔开，原来这些村屋也属于小区的一部分，它们早前被开发商以“卖地皮”的形式出让，买了地的土豪们在这按照自己喜好建自建房。实际上时代珑星整宗地原本是规划要建别墅的，但开发商在2022年申请修改规划，在地块两端修建高层住宅。此举遭到已经买地建房的业主强烈反对，还闹上了新闻，但最后反对无果。

所以同一个小区内，我们能看到超30层的高层洋房，也能看到3-4层，高低不一的自建房，而且自建房还横在两栋高层洋房中间，内部区域互相打通可以刷脸穿梭。给人感觉就，很乱，很村。

项目在2021年开盘时，首推G2栋建面约56-80㎡的小面积户型，单价4-4.2万/㎡，配合所有的折扣，最后到手不到4万元/㎡。4年后的今天，据现场销售口径，项目G1栋推出的特价单位，价格最低的建面约99㎡三房，总价仅208万元，单价仅2万元/㎡！而且G1栋户型比G2栋方正不要太多，是正儿八经的动静分离竖厅户型，甚至还带了入户花园。

从中介口中，乐居君了解到总价208万元的特价单位位于G1栋3楼，采光、视野不算好。白天不开灯的话，客厅会比较昏暗，房间会好一点。

让乐居君不能接受的是，从3楼的阳台望出去，是这样的景观......未免太压抑了。

当然，面面俱到也不是208万元这个价格了。如果增加点预算，比如总价约268万元的14楼同户型，景观采光通风都会好很多，它比3楼贵了60万元，单价约2.7万元/㎡。

根据朝向不同，该户型阳台可分别远眺天安科技园和番禺大道北。虽然映入眼帘的还是大片村屋，但视野比3楼开阔不少。

总体而言，时代珑星本次拿出的特价房，便宜的是3楼的建面约99㎡三房，总价208万元，单价2万元/㎡；同样是建面约99㎡三房，其余可售楼层总价在225-268万元之间，单价不足3万元/㎡；如果你想买更大的户型，比如建面约103-107㎡三房，单价会到3万元/㎡左;

那么，项目这批特价房，买不买得过？先来说说优点。一肯定是便宜。且不说5、6公里开外，动辄6万+/㎡的万博，即使是与时代珑星隔了两条路的二手小区保利悦公馆，2021-2022年间建成，现在建面90来方的三房单价3.7万元/㎡。

图源贝壳3公里外的诺德名都（数据来源百度地图），2013年建成的房子，现在建面90来方的三房单价也要2.5万元/㎡。

这么一来，2万元/㎡入手时代珑星的新房，性价比就凸显出来了。二是，乐居君认为时代珑星是被地段拖了后腿的“宝藏项目”，虽然是旧规产品，但它各方面质感都不错。比如楼栋入户大堂做得很大气，就连电梯高度都比其它小区的要高一点。

还有户型使用率，乐居君个人感觉使用率能达到8成多，厨房交标做了推拉门，这点也比较灵活。

三是项目已经现楼发售，看中哪套买哪套，所见所得，不用担心交标问题。最后，项目的租金比较可观，像G2栋的小户型都能租到4200-4300元/月。

图源贝壳说完优点，再来说说缺点。显而易见的是项目周边环境比较拉垮，除了学铁商优势不明显外，它周边还被村屋、产业园等包围，进来就感觉很荒芜。

另外项目体量不大，只有两栋，合计约300户，中间还被自建房隔开，所以没多少面积留给园林了，有些买家会介意没有绿化园林，少了遛娃散步的地方。

总的来说，项目价格较周边新房、二手房有优势，交标有保证；但城市界面一般，学铁商一般，买不买得过，就看你怎么取舍了。