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五一假期即将到来，买房依旧是绕不开的话题。今年全新盘们的“抢跑”，似乎比以往还更猛烈些。

前几天我们已经提到，上周末番禺、黄埔、海珠三大网红盘齐齐开盘，海珠绿城·馥香园整体价格在5.2-5.8万元/㎡之间，黄埔广州地铁地产·珑玥上城2.7万元/㎡起，番禺广州地铁地产·珑曜上城1.98万元/㎡。

得益于价格优势，以上几个项目“抢跑”效果明显，比如珑曜上城当天官方直接发海报称卖了5个亿。

除了以上项目，海珠西的越秀江湾潮起上周末也低调开盘了，开盘参考价如下：

建面约95㎡——520万元起

建面约116㎡——640万元起

建面约131-195㎡——价格6.8-8万元/㎡

据说项目开盘去化不错，首批内解转化率为100%，超额达成开盘指标。

还有花都的合和新城，全新的【墅境】组团主推建面约131-142㎡四房，为新规产品，使用率超100%，参考均价2.3万元/㎡。项目在4月22日晚开盘，据说1小时就卖了1.5亿元。

越接近五一，楼市热度越高了。接下来正式开盘的全新盘还有海珠的保利天奕+越秀珠实·皓月滨江、天河的珠江天河都荟、番禺的龙湖亚纶央璟颂+绿城玉海棠。

参考上周末的“开盘盛宴”，接下来开盘的全新盘过半集中在市区，估计关注度会更加高。比如讨论度高企的保利天奕。

项目前身是琶洲南三地块，周边城市景观较好，东临科韵路，西侧是赤沙旧改，南面是新滘路，北面隔着黄埔涌对望琶洲会展中心，是今年广州最受关注的豪宅之一。据最新消息，项目预计在今个月内开盘，户型为建面约120-140-190㎡，阳光家缘网显示A1、A3、A7、A8栋已经取得预售证。

项目货量最多的是建面约140㎡户型，最少的是建面约120㎡户型，而建面约120㎡户型也是目前最抢手的，毕竟这是琶洲新盘最低上车门槛了。价格方面，项目吹风8-10万元/㎡，具体以实际开盘为准。

同样位于海珠的越秀珠实·皓月滨江，属于滨江中板块，对面就是珠江夜游码头、海港城、二沙岛等景点，周边还有大元帅府、伍家花园、中山大学、仲恺农业大学等标志性建筑，望江是它最大卖点之一。

项目效果图，以最终交付为准

项目目前已开放异地样板房，预计首推1栋，户型有两种，分别是建面约84㎡户型、建面约107㎡户型，吹风参考价6.5-7万元/㎡，具体以实际开盘为准。

其中头牌望江单位集中在建面约107㎡户型，货量不足60套，

比较多刚需客关注的，是天河智慧城板块的珠江天河都荟。

项目效果图

项目明牌是直线约600米的地铁21号线天河智慧城站、周边广百广场、时代Epark、万科云城等大型商业体以及已经官宣的广州中学教育集团公办九年一贯制学校。

户型涵盖建面约72-152㎡单位，吹风参考价最低不到5万元/㎡，其中建面约72㎡是目前天河在售最小面积的双卫三房。

单价不算高，又是天河目前难得配齐学铁商的小户型项目，对天河有执念的刚需买家可以重点关注下。

番禺的两个全新盘，一个在洛溪板块，一个在番禺广场板块，虽然侧重卖点不一样，但客群基本都是入门级改善客。

先说说洛溪板块的龙湖亚纶央璟颂，项目由5栋32层高住宅组成，总共678户，容积率只有2.5，属于低密江景盘。目前项目的城市展厅已经开放，主打刚改户型，涵盖建面约95、107、125、139㎡产品，其中江景视野较好的是建面约139㎡户型，而建面约108、128㎡户型货量较多。

有意思的是，项目建面约95㎡户型仅做了三房，公区和房间面积都很大，没有市面上70㎡做四房的局促，的确“很龙湖”。首开的2栋已取得预售证，吹风参考价为3.6-4.2万元/㎡，具体以实际开盘为准。

番禺广场板块的绿城玉海棠主打一个交通方便，下楼就是地铁3、18、22号线交汇的番禺广场站。项目预计在本周六开放售楼部和实体板房，主力产品为建面约108、118A、118B以及138㎡户型。

此前项目吹风4.2-4.5万元/㎡，但参考同样是绿城打造的海珠绿城·馥香园，开盘价格低于吹风价，估计绿城玉海棠开盘价也会有惊喜。

在过去的4月，广州新房市场受清明节假期，客户外出、返乡，叠加三月业绩冲刺后，房企调整营销战略等影响，市场热度稍降。

中原数据显示，4月上半月新房累计网签20.32万㎡，对比3月上半月下跌26%，较去年同期(21万㎡)微跌3%。

这也不难理解，为什么今年还未到五一黄金周，各大全新盘已经“摩拳擦掌”入市，导致今年4月(1-27日)推货量预计将达2252套，对比2024年同期增幅超121%（数据来源中原）。此外，项目“抢跑”的背后，还包含了三个逻辑。一是经济的不确定性影响客户对经济前景预期，尤其从事外贸、出口相关客户，预计将会持观望态度。

二是琶洲、海珠西、番禺广场、万博、老黄埔等优质板块项目扎堆计划上新，客户特别是改善客户容易摇摆决定；三是去年927新政极大带动广州二手市场，转化了一批“卖一买一”需求的客户，故房企前置加推，促成成交。说实话，最近开盘/待开的全新盘素质都很好，它们要么在市区核心地段，要么有地铁加持，关键是产品将改善客和刚需客一网打尽，乐居君也很期待5月的广州楼市成绩单。