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首分租赁观察

【肖文晓】--克而瑞广佛区域首席分析师

越来越难过的二房东

最近有媒体爆出，曾经风光无限的二房东，现在日子也不好过了。所谓二房东，就是市场上那些专门从事包租的那一批人，他们从一手业主那里用一个相对低的价格长租下来，然后再包装散租给租客，赚取租金的价差。有的运营的好的，还有自己专门的小程序，用来收租和服务租客，还可以顺便赚一些衍生的服务费。

为什么这门生意现在不好做了呢？很大原因上就和租赁市场的现状有关。一方面，随着房价的下行，以及经济大环境的换挡降速，近年广州的租金开始进入下行通道，虽然不至于像房价那么大的降幅，但是每年几个百分点的降幅，几年下来也把有限的利润空间不断压缩。甚至很多原来签的合同还有租金逐年递增的条款，一赠一减之间，二房东更为难以维系经营。另一方面，除了租金下跌，现在租赁市场的竞争也变得更大，一来很多二手房业主因为卖房卖不出去，只好转为出租，无形中多了很多房源，二来政府每年筹建的保障性租赁房源越来越多，覆盖的保障群体也越来越大，所以租客也被分流了不少。最后，租客群体的观念转变也有关系，很多二房东都是在城中村做包租，但是相比于“更能吃苦”的70后和80后，现在的租客群体是95后和00后，家庭条件更为优渥，对于这种城中村的房源居住条件也有点看不上。

社会变迁，租赁市场也在不断变化。很早之前我曾有过判断，未来的租赁市场，很大程度上会被国家队和一些市场专业机构所主导，个人租赁始终会存在，但是整体上式微也是一种必然。

众所周知，三月历来是租赁市场旺季，据克而瑞监测到，2025年3月旺季不及预期，55城个人房源月度新增供应近58.71万间，但34城租金环比下降；核心八城集中式公寓累计规模约120万间，租金环比上涨0.83%。

3月，22城共计69个项目新增供应，其中涉及保租房51个，供应房源约14303间，新开市场化项目18个，供应房源约4175间。

项目动态方面：据不完全统计，一季度末全国多个重点城市的集中式长租公寓市场迎来供应高峰，随着保障性租赁住房建设进入集中兑现期，预计4-6月新开房源数还将持续加速。

广州3月住房租赁市场又会有什么样的表现？

接下来就由克而瑞广佛区域为大家带来新鲜出炉的2025年3月《广州住房租赁市场月度监测报告》

01

宏观监测

在政策端上，2025年两会定调今年房地产发展方向，其中包括收购存量房优先用于建设保障性住房等、拓宽保障性住房再贷款使用范围及允许专项债券支持收购存量商品房用作保障房。

广州优化公租房申请流程，审核时限最高缩短40%；广州发文规定城中村改造地块中，建设保障性住房应不低于10%比例。

同时，广州2025年计划筹建保租房10万套，安居公寓推出“七日免费住”活动

2025年计划筹集保租房5万套，试点专门面向环卫、快递等一线服务人员的保租房对接。

02

市场监测

克而瑞监测到，3月个人租赁活跃度持续上升，分散式公寓供应下降，租金上升。

3月个人租赁挂牌量及分散式公寓新增房源量均大幅回落，同环比均下跌，集中式公寓在租房源变化较小

但随着租赁市场需求回升，个人租赁及集中式公寓本月租金水平均环比上升。

个人租赁全市租金

本月租赁市场热度小幅回升，成交坪效租金1.36元/天/㎡，环比上升1.5%；中心四区处于第一梯队，坪效超1.5元/天/㎡

但同比去年同期全市成交坪效仍下跌4.9%，其中天河、海珠、荔湾、南沙等区同比跌幅均超7%。

个人租赁供求量价走势

3月个人租市场热度持续回升，挂牌量虽环比减少19%至32481间，但挂牌价格环比持续攀升至1.77元/天/㎡；而本月成交量13647间，环比增加8.8%，创近六个月新高；成交价格环比小幅回升至1.36元/天/㎡；

从成交挂牌比变化看，3月各区成交挂牌比均环比2月上升，其中番禺、白云、荔湾、花都、增城、南沙本月租赁市场交易活跃，成交挂牌比本月均超50%。

个人租赁挂牌成交价

3月全市个人租赁挂牌价格及成交价格均环比微涨，全市成交挂牌比环比持平，但同比不及去年同期（83%），供需两端预期仍然差距较大；

从区域上来看，除花都、黄埔两区成交挂牌价比仍环比回落外，其他区域均环比上升；其中仅天河、黄埔两区成交挂牌价比低于80%。

个人租赁户型及租金段分析

3月个人租赁各房型中，二三房型为供应主力，挂牌量均在9000套之上；但一房租金仍然表现最好，挂牌坪效租金达2.29元/天/㎡，成交坪效租金达1.74元/天/㎡，均居于四种房型高位，三房产品坪效最低；

从各租金段挂牌成交量来看，月租金2000-4000元/月的个人租房产品为市场主力，挂牌量占比46.7%（上月47.2%），成交量占比50.5%（上月50%），该价段产品需求进一上升；从各价段成交挂牌量比环比变化看，各价段成交挂牌比均环比上升，6000元以下产品活跃度高，成交挂牌比环比均增加10个百分点以上。

板块供需排行

分散式公寓全市租金

3月分散式公寓全市挂牌坪效租金4.89元/天/㎡，同比上涨14%，环比下降3.7%

其中天河、海珠两主力供应区域价格环比均下降4-5%，次主力黄埔区本月租金环比基本持平，同比涨幅最大。

分散式公寓量价走势

3月广州全市分散式公寓新增新增供应房间数933间，环比减少48.9%，同比减少46%，近9成新增房源来自于自如；

从区域分布看，新增房源仍主要来自天河、海珠区，两区新增房源占比达60%，而由于两区房源量价均环比下跌，使得全市分散式公寓租金环比下降，但同比去年同期仍上升11.4%。

集中式公寓量价走势

本月集中式公寓项目数量及房源数无变化，与2月持平；

3月全市集中公寓出租率为93.59%，环比下降0.34%，同比下跌0.6%；2月全市坪效租金2.97元，环比微涨1.4%，同比上涨5.3%；高端服务式公寓表现较好，本月租金高达9.17元/天/㎡，同环比大幅上升，白领公寓租金水平基本与上月持平。

区域表现

本月各区集中式公寓运营数量无变化，海珠、天河、白云、黄埔仍为供应主力。

中心越秀区及天河区租金水平仍高居第一梯队，黄埔、番禺、白云坪效租金不足2元，中低端租赁需求旺盛。

集中式公寓分类市场

本月全市集中式公寓中各产品线房源数量无变化，仍以白领公寓为主，供应量占比91.6%，且坪效租金最低仅2.09元/天/㎡；除服务式公寓本月租金水平明显上升外，其它类型产品租金变化不大；

全市集中式公寓运营商属性以房开系、创业系运营商为主，房开系占比49%、创业系占比28%，本月各运营商房源无变化，租金方面房开系租金环比上涨4.4%。

集中式公寓榜单排名

本月集中式公寓各品牌运营项目及数量无变化，但相比2024年末自如、青俊人才社区项目及房间数均有所上涨。

其他品牌无变化，魔方、泊寓仍占据运营项目及房间数排行榜榜首。

集中式公寓出租率排名