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四批次平淡落幕!全年出让金锐减三成,供地计划完成率70%!
来源:克而瑞2022-12-16 07:43:52

广州2022年第四批集中供地平稳落幕。

12月15日上午,广州第四轮集中供地挂牌的6宗地块,合计成功出让5宗,流拍1宗,最终成交总建面92.05万㎡,揽金191.22亿。

与此前已完成的六轮集中土拍对比,由于本轮成交地块最少,最终揽金也是广州集中供地史以来最少的一批。


而从本轮各区成交结果看,白云区成交总建面25.09万方,位列第一;揽金霸主依然是天河区,仅凭中铁物流园一宗成交便收金95.81亿元。

拿地房企方面,越秀拿地宗数最多,以41.16亿连夺海珠滨江西与番禺创新城地块;保利则是“人狠话不多”,豪掷98.81亿斩获中铁物流园地块。

值得一提的是,由于中铁物流园地块成交楼面价高达45915元/㎡,跻身广州宅地成交楼板块TOP8!

那么,针对今年广州本场土拍的收官结果,专家又是如何解读呢?

【肖文晓】--克而瑞广佛区域首席分析师

本次土拍天河两宗地块命运各异:梅花铝厂大热倒灶,多少还是受到了此前一路之隔的燕塘地块首开去化表现的影响,按照5万+的可售楼板价计算,仅仅7、8万起的新房售价显然很难满足开发企业对利润的考核要求,而价格低开之后流速不达预期更让有意竞拍的企业踌躇;相对而言,区位更好的中铁物流园地块,因为本身就处于广州的传统豪宅片区,能够承接珠江新城和金融城的外溢需求,所以最终也是溢价成交。其它地块之中:番禺创新城地块再次被之前已经在片区多次出手的越秀底价拿下,本地龙头国企持续重仓将成为创新城发展的一颗定心丸;而方圆和知识城投资联合体拿下长岭居地块,也使得方圆成为第四批次唯一有斩获的民企,让人对来年民企在土拍市场的表现保持期待;有点让人意外的是,白云安置房地块的竞争是最激烈的,该地块的利润率尽管不会太高,但是因为会由政府兜底回购的原因,市场风险又是最小的,反映了这一阶段企业追求稳妥的策略以及对业务转型的尝试。

综合来看,本次土拍波澜不惊。此前“金融十六条”以及“三支箭”的出台尽管是行业资金面趋于改善的一个显著拐点,但是无论是通过信贷、债券或者股权中的哪个融资渠道,企业距离真正获得资金的支持都需要一段时间,因此也很难在年底这个关口倾力而出。也正因为如此,明年首次集中供地房企的表现会更加令人期待,政策利好的作用会在那个时候有更完整的体现。

接下来小编带大家一起回顾今天的土拍详情。

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原本稳如泰山,预期100%成交的天河区,最终成交结果却令人大跌眼镜!

其中,AT0507033地块(也称中铁物流园地块)被保利以95.81亿斩获,折合楼面价45915元/㎡,微微溢价0.2%,跻身广州宅地成交楼面价TOP8.

地块区位优越,坐落在广园快速路与科韵路交汇处西南侧,东靠科韵路,西临汇景新城,南邻棠下智汇park;轨道交通方面,地块距离穗莞深城际石牌站200米,规划中还有地铁19号线&37号线环伺。

地块所在的五山板块2015-2021年断供,直至今年汇景台入市才填补了板块的供应缺口。据监测,今年汇景台的成交均价为12.5万/㎡。

相较之下,位置不那么讨巧的AT0208111地块(也称天河梅花铝厂地块)则不幸流拍。

AT0208111地块(也称天河梅花铝厂地块)与此前火到摇号的燕塘地块三仅一路之隔,配套区位相当。地块流拍原因坊间说法不一,除“受周边新开楼盘去化不佳影响”以外,另有说法则是“地块权属尚不明确被迫流拍”。

不过,梅花铝厂地块或与之前流拍的育新街南侧地块一样降价回炉,明年大家可以期待一下。

当然,本次拍地看点除了天河,白云也让人尤为惊喜。

白云区本次仅掷出龙归街AB1312039、AB1312040地块一宗纯安置房用地。地块成交条件为16.35亿+安置房回购价17100元/㎡。

按成交总价算,该地块成交楼面价仅6519元/㎡,但最终安置房将被政府以17100元/㎡回购,“确定性”极强。

而在市场目前较为动荡的表现下,这宗地也意外成为本轮土拍中最热门的抢手地块,历经3家房企9轮竞拍才被中建国际夺下。

作为近两年土市沸腾的海珠区地块,滨江西路AH010502地块没有出现惊心动魄的“厮杀”抢地局面,令大众颇感意外。地块由越秀地产以8.19亿拿下,折合楼面价42561元/㎡。

据悉,宗地面积仅4717㎡,当中还包含了630㎡公共服务设施,属于“迷你”蚊型宅地。此外,地块要求无偿配建计容建面197㎡安置房。

该地块的成交,意味着断供多年的广州老牌豪宅聚集将迎来临江新盘。

黄埔区本次成功出让的外环路以东、长平路西延线以北CPPQ-A5-1地块,则是唯一一宗有民企参与拿地的地块。

地块最终花落知识城投资+方圆联合体,总价37.9亿,剔除安置房后净楼面价达18819元/㎡。

地块所在的长岭居主打生态和学位,目前板块内多为低密改善产品,目前板块内在售有五矿壹云台、中冶名辉逸璟台、天健天玺、龙湖·揽境4个项目。

由于近两年积极供地,长岭居或将摆脱“缺货”局面,目前板块内除待售的长岭·雅居,还有3宗宅地正在供应的路上。

在今年第四批集中供地中,番禺仅挂地1宗,为南村镇兴业大道南侧地块。地块被越秀以32.96亿一波带走,折合楼面价1.48万/㎡。

目前来看,创新城已被越秀所包圆,将来预计连片发展,目前已有越秀·大学·星汇城(今年成交均价4.4万/㎡)、越秀·大学城·和樾府(5.5万/㎡)、越秀星汇文玺(4.3万/㎡)。相较之下,本次地块“面粉价”仅1.48万/㎡,未来有较大的定价空间。

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与此同时,随着第四轮集中供地的落幕,广州今年宅地供应也画上了句号。

与去年“集中供地元年”相比,今年广州集中供地表现如何?小编对比了两年集中供地的表现,发现:

今年广州土市成交规模对比去年均明显缩水,尽管今年供地比去年追加一轮,但最终也成交幅数合计也只有48宗,同比减少38%;宅地成交总建面也是大幅下降,今年四批供地合计成交819.5万㎡,同比锐减四成;与此同时,今年广州土市收金只有1221.42亿,同比降31%!

不过与去年相比,今年中心六区地块成交占比明显大增,总体素质大有提升。

据统计,今年集中供地成交的48宗宅地中,有28宗来自中心六区,占比58%,且金贵的天河区也贡献出4单成交;反观去年,越秀、天河均零供应,其余的中心四区宅地合计成交25宗,占比仅32%。

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最后,我们来看看,与年初定下的供应目标对比,广州各区是否满载而归呢?

根据今年年初广州市规划和自然资源局发布的《广州市2022年建设用地供应计划》,拟定广州今年供应建设用地2505.02万㎡,其中商品住宅用地供应计划436.88万㎡。

截至四轮收官,广州合计已出让宅地面积305.53万㎡,完成率约为七成。

从11区角度看,尽管整体成交规模不及预期,但为了支撑土市成交,今年中心区多靓地入场,多个中心区域反而是超目标完成。


比如海珠、天河、荔湾宅地成交均是超预期;而番禺由于楼市交投火热,宅地供应大增,最终超额也在情理之中;此外,南沙也比预期中多成交超出约3.5公顷的宅地供应量。

至于供应明显低于预期的区域,则多为外围区“老大难”。

由于今年外围区宅地供应量大减,最终导致增城、花都、从化今年的宅地成交量远远低于年初拟定目标,尤其是从化完成率仅1%。

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