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房地产板块再次迎来涨停潮。

今日（11月29日），A股地产板块强势开盘，天房发展、中交地产、信达地产、南国置业等开盘即涨停，截至收盘，近40只地产股涨停。

港股内房股也迎来“跳涨”行情。其中，大发地产涨超64%，三巽集团、德信中国涨超36%，龙湖集团、碧桂园等也均大幅上涨。

地产股的集体狂欢，主要来自于“第三支箭”利好。

11月28日晚间，证监会发布一则重磅消息，决定在股权融资方面调整优化5项措施，并自即日起施行。内容包括：

恢复涉房上市公司并购重组及配套融资；恢复上市房企和涉房上市公司再融资；调整完善房地产企业境外市场上市政策；进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用以及积极发挥私募股权投资基金作用。

被业内视作是“第三支箭”的落地。

“第三支箭”又称为股权融资。2018年，针对部分民营企业遇到的融资困难问题，经国务院批准，人民银行会同有关部门，从信贷、债券、股权三个融资渠道采取“三支箭”的政策组合，支持民营企业拓展融资。

就在20天前的11月8日，中国银行间市场交易商协会刚刚释放出“第二支箭”的好消息，支持民营企业发债融资。对于“第一支箭”，则是人民银行通过定向降准、中期借贷便利（MLF）等方式，为金融机构支持民营企业提供长期、成本适当的资金，即所谓“信贷支持”。

至此，“三支箭”均已发出，合力推动房地产融资，阴霾了许久的地产行业终于迎来曙光。

01

A股市场再融资重新开闸

从此次证监会发布的五项措施来看，最受市场关注的莫过于前两项：恢复涉房上市公司并购重组及配套融资，以及恢复上市房企和涉房上市公司再融资。

其中，第一项措施明确：允许符合条件的房地产企业实施重组上市，重组对象须为房地产行业上市公司。“这是近10年来，涉及房地产重组上市的明确开放。”

《丁祖昱评楼市》指出，并购重组恢复之后，对于想要在A股上市的房企来说，借壳上市成可能。对于那些“爆雷”企业来说，可以通过重组，理清债务关系；对于优质房企而言，则增加了收购或者控股其他企业的机会，有利于目前整体行业出清。

而第二项“恢复上市房企和涉房上市公司再融资”，则意味着时隔多年，房企在A股市场再融资的通道终于再度打开。

关于这个问题，可以追溯到2010年。当时，为遏制部分城市房价过快上涨，国务院发布了“新国十条”，要求对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。

随后同年10月，证监会发布消息称，为了坚决贯彻执行国务院房地产调控政策，已暂缓受理房地产开发企业重组申请，并对已受理的房地产类重组申请征求国土资源部意见。

自此后，房企在A股上市融资几乎成了不可能的事情，甚至连物业等一些与地产开发无关的企业，因涉房原因也只能转战港股上市。2010年以来，仅招商蛇口吸收合并招商地产、绿地借壳金丰投资等寥寥几家企业成功登陆A股上市，但过程也是一波三折。

2018年10月，证监会推出的《A股上市公司再融资审核知识问答文件》中提及，主营业务为房地产（包括住宅地产、商业地产）的上市公司，或者主营业务虽不属于房地产，但是目前存在房地产业务的上市公司申请再融资，为防止募集资金变相用于房地产业务，暂不推进审核。

涉房企业在A股再融资的闸门再被关紧。

所以，这也是为什么此次两项“恢复”措施能够引起市场如此关注的主要原因。

当然，对于房企融资，证监会也给出了一定条件。比如第一项里，募集资金用于存量涉房项目和支付交易对价、补充流动资金、偿还债务等，不能用于拿地拍地、开发新楼盘等。

第二项里，引导募集资金用于政策支持的房地产业务，包括与“保交楼、保民生”相关的房地产项目，经济适用房、棚户区改造或旧城改造拆迁安置住房建设，以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金、偿还债务等。

这表明，即使政策开闸，但房住不炒的大方向和“三稳”预期依然不会变，同时引导资金到保交楼、补充流动资金、偿还债务等方面，这正是房企眼下面临的“三座大山”。而“第三支箭”的落地，将有力推动房企融资，缓解其普遍存在的现金流压力。

“第三支箭相比第二支箭，其优势在于，不会直接增加房企的负债规模，同时也依然可以为房企融资提供充足的渠道。三箭齐发，充分说明‘救市先救企’，其为房企后续融资等创造了非常好的空间和机会。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

02

优质房企将率先受益

11月以来，房地产政策层面暖风频吹。

先是11月8日，中国银行间市场交易商协会释放“第二支箭”利好：支持包括房企在内的民营企业发债融资，预计可支持约2500亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容。

据交易商协会此前公布的信息，目前已有美的置业、新城控股、龙湖集团等5家房企披露储架式注册发行，总金额约930亿元。中债增进公司已收到近百家民营房企增信业务意向，正在按照相关机制积极推进业务开展。

紧接着11月14日，银保监会、住建部与央行联合发文，明确提出优质房企可凭借银行出具的保函申请置换预售监管资金，并优先用于项目工程建设、偿还项目到期债务等。

11月21日，央行披露，在前期推出的“保交楼”专项借款的基础上，将再推出2000亿元“保交楼”贷款支持计划，为商业银行提供零成本资金，以鼓励其支持“保交楼”工作。

“金融16条”的出台，更是令房地产行业为之一震。其内容涉及开发贷、并购贷、保交楼、信托贷款、租赁融资、贷款展期、个人房贷和征信等供需两端诸多方面，力度空前。

随后，工农中建交邮储六家国有大行便纷纷开启为房企授信动作，直接“输血”。据不完全统计，目前六大行已给予18家房企意向性授信额度总计16550亿元。

来源：乐居财经

签约房企中，既有中交建、首开等央国企，也有碧桂园、龙湖、绿城、美的置业等民营房企。银行提供的授信范围，包括但不限于房地产开发贷款、并购贷款、个人购房按揭贷款、债券承销与投资、保函、供应链融资等诸多方面。

在多项重磅利好刺激下，地产板块已掀多次涨停潮，多家优质房企股价大幅上涨，房地产相关产业链全线拉升，有效提振了市场信心。业内预计，随着政策持续落地，房企融资环境将迎来进一步改善。

但值得注意的是，无论是第二支箭落地后房企储架式注册发行情况，还是六大行对房企的授信动作，惠及范围仍十分有限，而这些利好也明显更倾斜于优质房企。

比如，“金融16条”中就有提到，支持优质房企发行债券融资；“保函申请置换预售监管资金”的条件也是优质房企。从银行签约的18家房企来看，也均为行业内经营相对稳健的房企。

克而瑞指出，随着利好政策的落地，优质房企可能将率先得到资金支持稳定发展，而绝大多数民营房企还要等待政策效果的传导。

年后，又一波大规模的偿债潮即将到来。据克而瑞监测，2022年11月至2023年上半年，民营房企到期债券总额约为3191亿元，其中明年1月将迎来偿债小高潮，单月到期规模达到769亿元。

尽管大环境改善仍需时间，但利好也在不断释出，相信房地产复苏的那一天将很快到来。