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老旧小区改造“意气风发”
来源:乐居买房2022-11-29 07:28:04

连日来,广州疫情牵动着社会各界的心,仍处于紧张攻坚期。就目前的情况来看,城中村依然是疫情爆发集中地,关于加速城中村改造的呼声越来越高。理想归理想,现实却很“骨感”。未来,能全面改造的城中村仍是少数,城市更新的主流趋势是老旧小区改造。

关于城中村改造难的原因,相信大家都已经知道。
首先,大拆大建的时间已经结束,约束层层加码,节奏较以前已放缓不少。其次,城中村改造牵涉人员广、成本大、协调难......都是阻碍的原因。反观老旧小区改造,多次在重要会议上提及,被写进各种章程、计划,顶层设计也给予越来越多补助,大有提速之势。

01旧村难改,表决比例提高

近日,广州市住建局发布《广州市旧村改造村集体经济组织决策事项表决指引》。

对比2021年的版本,多个事项表决比例由半数以上提高到2/3以上同意,大大提高了改造门槛。

城中村改造中,多个程序都有表决环节,若提高表决通过比例,实则在一定程度上也放慢了旧改的节奏。

另一方面,新指引中项目范围扩大至“广州旧村改造项目”,而且为相关表决事项的要求划出了“下限”,防止村集体组织章程的表决要求过低。“若村集体经济组织依法制定的章程较以下条款有更高要求的,按组织章程进行表决;若组织章程的表决要求低于以下条款或者不明确的,可按以下条款执行。”在旧村改造意愿方面,原指引可在两种方式中二选一进行表决:一是由村集体经济组织召开成员大会进行表决,二是由村集体经济组织召开成员代表会议进行表决。新指引取消了“成员代表会议表决”的表述,仅保留“成员大会表决”。

这意味着,经历多次调整后,目前的旧改更为谨慎。

对于村民来说,他们在改造过程中,拥有更多话语权,一定程度上保障了被拆迁人的利益。

对于房企来说,想要拿下更多表决票,所投入的成本就更加大,对自身实力有更高要求。

在对于旧改的长远发展来看,无疑是更加科学、可持续发展的,但就目前的情况来看,想要短期加快城中村改造,不太现实。

02老旧小区改造,获金融支持

再看老旧小区改造,可谓“意气风发”。
今年8月,高层会议提及扩大政策性开发性金融工具支持领域,将老旧小区改造、省级高速公路等纳入,尽可能吸引民间投资。这是6月29日国务院常务会议首次提出“确定政策性、开发性金融工具支持重点项目举措”以来首次扩大到泛地产,也就是老旧小区改造。

图源:财联社除了官方支持,老旧小区改造也正吸引更多社会力量共同参与。

在8月31日的国务院常务会议上,就明确指出,扩大政策性开发性金融工具支持领域,将老旧小区改造、省级高速公路等纳入,尽可能吸引民间投资。

与城中村改造不同的是,除了房地产开发商外,施工企业、物业服务企业,甚至提供养老等专业服务机构,都被纳入了民间投资的范畴。
这相当于,老旧小区改造的门槛相对降低了,可参与的企业变多了。
今年6月,广州市住建局发布了一则公告,《广州市引入社会资本参与城镇老旧小区改造试行办法(公众征求意见稿)》。
文件提及到社会资本进入老旧小区改造的具体路径。

对于社会资本的参与模式,文件指出可采用EPC+O、F+EPC+O、BOT等方式。
简单来说,便是通过改造+运营+服务的产业链模式,来进行老旧小区改造。
由社会力量出资,政府充当监督的角色,企业将项目进行更新改造,后期并对小区进行运营和维护。
如北京的石景山区模式口历史文化街区保护更新项目,采用了“政府主导,国企运作,专业化团队运营”的运营新模式。

通过引入高水平运营团队,活化利用文保单位,引入微展馆模式及精品网红咖啡业态,将模式口的历史、京西特色民俗进行挖掘展示,免费对外开放,为广大市民提供了一个新的休闲消费、文化体验空间。

03居民出资改造,有补助

11月3日,《番禺区老旧小区业主直接出资参与楼栋本体改造工作的指引(试行)》正式印发。

鼓励业主全程参与老旧小区改造,充分发挥业主建设共管意识和主人翁意识,解决房屋建筑本体安全隐患的同时提升房屋本身价值。

根据《指引》,财政按一定比例补贴业主直接出资改造楼栋本体的部分建设项目,基础类建设项目包含楼栋门、门禁、楼道修缮;完善类建设项目包含外立面整饰。


其中,基础类为财政补贴基数的80%,完善类为财政补贴基数的50%。业主为低保户、低收入困难家庭的,提供相应的证明材料后,该户补贴比例为财政补贴基数的100%。举个例子,如某老旧小区改造项目某楼栋居民仅选择做楼栋门,建设标准选的是不锈钢防盗门,门的面积是5平方米,楼栋共10户,有2户是特困户,则具体计算如下:财政补贴基数=1112*5=5560元,补贴比例为80%,特困户比例为0.2,则财政补贴金额=5560*80%+5560*(1-80%)*0.2=4670.4(元)

为什么老旧小区比城中村更容易改?其中一个原因是,老旧小区改造属于本生工程,是能快速提升市民生活质量、居住环境的快捷途径。同时,也能拉动居民投资,促进社会经济发展。

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