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前段时间，黄埔区加快了旧改实施方案的审批，包括双沙村、洋田村、珠江村、文冲东、五福堂、刘村华甫-荷村、南湾村等。

其中，南湾村新版控规出炉之后，反遭部分村民不满，并发起了诉求书。

不过，昨天（11月26日），@幸福新南湾 发布了一则消息显示，南湾旧村改造实施方案）（片区策划）股东代表表决通过率100%。

具体而言，南村村举行了8场表决投票活动，其中南基股份经济联合社全票100%通过、股份经济合作社（1-7社）全票100%通过，实现双100%通过。

如在公示期，没有村民或网友提出异议，南湾旧村改造实施方案将有望通过批复。那么，旧改也将顺利进入下一个阶段工作。

接下来，让我们看下这次改造实施方案公示时，发生了什么事。

01

容积率猛增3倍，引发村民“不满”

事情是这样的，11月初，南湾旧村改造项目（黄埔区AP0906、AP0907、AP0909规划管理单元）控制性详细规划调整对外公示。

按照最新控规，南湾旧村改造总建设量由56.45万m²调整至147.47万m²，足足增加了91.02万m²。

新增的建设规模，绝大部分来源于住宅用地，居住用地容积率指标由原来的1.5调整至4.6-5.3。

按照新版控规，南湾村将从原本破旧的小村庄，摇身一变为规划居住3万人的小城镇。

但容积率一下子增加了三倍有多，这让部分村民不能接受。

按照他们的理解，“容积率越高就代表居住环境越差，公摊面积也会随着楼层的增加而增加”。

在诉求书上，他们清晰表明要求：1、容积率不得大于3.5；2、复建房层高不得高于100米。

02

针对疑问，开发商一一回应

南湾村位于广州东部黄埔区穗东街，面积0.98平方公里，与广州经济技术开发区相邻，东接夏园，南濒珠江， 西迄庙头，北连广深公路。

早在2019年，升龙介入到南湾村旧改中；2020年5月，升龙成功转正，项目拆迁安置总投资额约54亿元；同年11月，项目复建安置区首开区正式动工。

实际上，南湾村启动旧改前期工作时，同时发布了传统村落保护发展规划。

针对村民的“不理解”，升龙也是第一时间召开了旧改实施方案宣讲会。

其中有争议的几个点，会上也做出了详细的解释。

1、原规划的容积率为什么只有1.5？

南湾村原规划目标是村镇发展区和工业区，即以工业用地、村经济发展用地为主，村生活用地（居住用地）为辅，所以居住区容积率在1.5以下。

另一方面，南湾村在未拆除前，村民住宅大多为1-7层，实际容积率已超过2.3。

图片原规划图

2、新控规中，容积率提高的原因？

新版规划中，增加了大量公共配套，如54班小学、48班完全中学、养老院等近百处，占地约120亩。

另外，还改善道路、新开挖河道、增加绿化，占地约100亩；打造南湾水乡文旅小镇，占地约150亩等。

简单来说，在土地不变的情况下，要保证村民的回迁指标面积，住宅唯有“向上生长”。

图片南湾村改造效果图

3、公摊高、楼距密，居住体验差？

复建房公摊率计算方式与广州市商品房的计算标准完全一样，并非想做多低就多低。

复建房楼距主朝向最小约40米，大的超过300米，情况如下：

图片最终以政府批复为准

南湾旧村未拆迁前村里背靠楼、握手楼较多、空间狭窄、人口密集，改造后，居住环境大幅改善，居住质量毫无疑问是升级不少。

据开发商消息，在宣讲会后，大部分村民已对实施方案表示理解和支持。

图片图源：幸福新南湾

03

63号文后，高容积率屡见不鲜

其实高容积率的问题，并不是只存在在南湾村上。

自去年63号文防止大拆大建出台后，片策方案成为了很多项目卡住进度的环节。

一方面是拆建比等指标的限制；另一方面是公建配套、限高等问题，让房企陷入“算不过帐”的困局。

因此，在最近发布的实施方案中，高容积率可谓屡见不鲜。

如黄埔区珠江村项目，项目居住用地容积率大多约5.25；宏岗村居住用地容积率为4.50-4.56。

图片珠江村土地利用规划图

尽管容积率提高，但我们可以看到，多个项目均将素质更优的地块用作兴建复建房。

如珠江村，从地块分布来看，更靠近一线临江的位置，皆是用作建设复建房。

庙头村中，也将更靠近地铁线路的地块用于复建房，方便村民日常出行。

图片庙头村土地利用规划图

63号文出台后，旧改不易，房企也在尽量算好账，保障村民的居住水平。

于村民而言，不妨多点耐心，降低预期，共同推进工作早日上楼。