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  沉寂了一段时间，近日广州旧改躁动不已。

  11月10日，番禺里仁洞村实施方案获广州市住建局批复。

  越秀将投入约209亿改造成本，对里仁洞村进行全面改造。

  这艘三年前就与越秀地产牵手的旧改航母，在经历了控高、降容积率、减量等一系列优化调整后，终于迎来了实质性进展。

  根据实施方案，里仁洞村改造范围用地为162公顷，面积超过半个亚运城（亚运城占地面积为273公顷），体量不容小觑。

  未来旧改完成后，里仁洞将彻底脱胎换骨，翻身成为板块内一颗璀璨新星！

  里仁洞村更新改造效果图（仅为示意，最终以政府批复为准）

  
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  如今成为城市更新焦点的里仁洞，颇有一丝“励志”的味道。

  多年前，里仁洞村还属偏荒之地，由于贫穷破落，番禺还有句老话叫“好女不嫁里仁洞”。

  不过，由于里仁洞所在的南村镇是广州传统制衣业大镇，借此优势，这个小村落后来崛起成为“中国淘宝第一村”。

  里仁洞村有着辉煌的历史，它是全国活跃网店数最多的十大淘宝村，曾经创下全国年交易额第一名，也创下双11交易期间，11家门店超过1000万元的记录。

  2019年，越秀地产确定为里仁洞村旧改合作企业，当时宣称将投入214亿推动项目开发建设，是彼时番禺投资金额最高的旧改。

  不过，这个旧改项目的推进过程略显坎坷。

  今年5月份，广州自然资源发布里仁洞村城市更新单元控规调整征询意见公示。

  公示显示，该旧改项目建设量调整为391.48万㎡，比一开始减量13.76万㎡；同时，居住用地平均容积率由4.4降至4.3，商服用地容积率由8.2降至4.7；此外，还有控高，原本里仁洞旧改规划打造300米地标，经过优化调整后商办建筑限高245米，居住建筑限高120米......

  尽管变化颇多，但所幸的是这个巨无霸旧改最终还是迎来了进度突破。据了解，目前里仁洞首期复建安置房白地坑地块已正式动工。 

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  作为番禺投资金额最高的旧改项目，里仁洞的未来到底如何“脱胎换骨”，受到外界高度关注。

  根据规划，番禺将以里仁洞改造为触媒助推长隆—万博—里仁洞三个区域一体化发展，全面提升商业商务区域能级及发展影响力，实现从“广州淘宝第一村”蜕变成为“湾区时尚新高地”。

  里仁洞村更新改造效果图（仅为示意，最终以政府批复为准）

  首先，是交通配套升级。

  目前，除了周边现有的南村万博站（7号线、18号线）和汉溪长隆站（3号线、7号线）外，未来还规划有里仁洞站（佛山4号线东延线）。

  里仁洞站是远期规划，所以里仁洞村为了方便居民出行，也规划了设立3座公交首末站、2条接驳巴士环线。

  未来，里仁洞村门口的番禺大道也将进行快速化改造，双向六车道，塞车的问题将来有望得到改善。

  由于里仁洞体量巨大，考虑到未来业主小孩的入学需求，教育配套更是全面升级。

  未来，里仁洞规划有12所学校，2所优质中学＋2所54班小学＋1所18班小学＋1所九年一贯制＋6所幼儿园。

  此外，里仁洞村还规划规划一处500床综合医院，方便家门口就医。

  产业方面，未来，里仁洞村主要在三大产业发力——智能科技、总部办公及时尚创意三大产业。

  长隆旅游度假区有文旅、万博商务区有产业商业、里仁洞村有住宅和公共配套。可以说，各司其职，共赴发展。

  
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  当然，作为一个航母级别的旧改项目，里仁洞的改造最直接的结果还有为板块带来可观的新房货量。

  作为番禺的价值高地，目前汉溪万博货量并不多。

  克而瑞数据显示，板块新房库存仅剩1109套，去化周期仅6.6个月！

  事实上，在今年板块热盘越秀和樾府出圈之前，汉溪万博的新房市场一直“寂寂无名”。

  原因无他，主要是板块货量太少。

  据克而瑞监测，在去年越秀和樾府大量供货前，板块内库存一直低于千套，去年去化周期最低时仅0.7个月。

  即使是目前来看，板块依然存量不多，且板块内新房库存主要来源两大改善项目，越秀和樾府和越秀瑞麓府，对购房者而言选择面较窄。（下图锦绣香江成交均价为历史补签）

  由于里仁洞属于大体量旧改项目，未来极有可能打造“接地气”产品，为更多刚需购房者提供上车万博的机会。  

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  另外，除了里仁洞，番禺还有不少旧改项目蓄势待发。

  克而瑞旧改报告显示，据不完全统计，截至今年三季度末，番禺已确认主体（已中标）的旧村共计20个，位列全市第三，次于黄埔和增城；与此同时，已中标的20条村中，已有18条被列入相应的城市更新计划。

  根据监测，番禺区域范围内，已中标的旧改项目大多位落洛溪大石、大学城、以及华南板块，进度最快的曾边村（思科智慧城）已进入融资区建设，南村镇罗边村也已进入回迁建设，此外新基村、南村村、东联村、塘步东村等旧村均已进入片区策划环节。