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黄埔区旧改还在加速度。

最近一段时间，黄埔已有十几个旧村改造项目获得批批复或公示实施方案、控规成果，包括双沙村、洋田村、珠江村、南湾村、文冲东、五福堂、刘村华甫-荷村、华侨村等。

这次，又有一条旧村完成了实施方案修编。11月16日，黄埔区对外公示了刘村社区刘村、格岗片区旧村改造实施调整方案（下称：调整方案），并向社会公开征询意见，公示期为2022年11月16日至12月15日。

这意味着作为黄埔区首个发布文件开展历史文化、古树古木保护的旧改项目，经历了长达一年的时间，刘村、格岗片旧改终于重返正轨，继续推进建设工作。

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建设规模大缩水？

刘村&格岗片、南湾村，两个调整后的实施方案相比，真的天差地别，一个建设规模大缩水，一个容积率暴增、引发村民不满。

回顾：容积率猛增3倍！黄埔南湾村民很“着急”，提出两大诉求

接下来，看下刘村、格岗片的旧村改造实施调整方案。

根据调整方案显示，刘村、格岗片位于黄埔区云埔街道、云埔工业区北部，测量范围为39.29公顷，其中范围内标图建库24.86公顷，其他用地14.86公顷。

整体用地布局上看，刘村、格岗片旧改用地面积为24.83公顷、净用地面积为24.79公顷，复建地块、融资地块用地面积分别为11.24公顷、13.59公顷。

按土地类型划分，该项目总建筑面积为90.94万㎡，二类居住兼容商业商务设施用地、中小学用地分别为87.79万㎡、3.15万㎡。

相比之前的发布实施改造方案，本次调整方案用地面积没有发生改变，但总建筑面积却足足缩水了54.86万㎡，减少部分的面积主要来自于地下室面积。上一次实施方案中，地下室面积为42.32万㎡。

不过，因为本次发布的调整方案十分简练，目前尚未确定是没有纳入统计方案中，还是配合控建量要求、减少开发面积，所以，最终要看新的施工承包招标文件。

来看下配建设施建设，中小学教育用地集中在项目的西北角，将建有63班九年一贯制学校，包括初中21班、小学42班，上一版方案为72班；同时，建有15班、18班的幼儿园。

对于看重学位的家长来说，这次教育用地也扩容了，建筑面积由2.59万㎡增加到了4.04万㎡。其中，初中、小学分别为2.25至3万人/个、2-2.7万人/个；幼儿园服务规模中，15班为1-1.2万人/个、18班为1.2-1.5万人/个。

作为一座规划2.53万人居住的小城，刘村、格岗片旧改在其余配套建设上，同样一应俱全，包括公共图书馆分馆、星光老年之家、社区卫生服务站、社区少年宫、托儿所、公交首末站、农贸（肉菜）市场等。

刘村-格岗片项目改造效果图

尽管刘村格岗片是一个“迷你”旧改项目，整体用地面积不到25万㎡，然而也将建设一个6780㎡的产业（商务商业）片区公共服务设施，包括创客空间、共享会客厅以及便民生活、休闲娱乐设施等。

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投资73.7亿、双国企操盘

按照调整方案计划，刘村、格岗片将分两期开发，先易后难，优先建设村民复建安置区和公服配套建设。

其中，首期优先建设复建安置住房及教育公服及市政配套，二期建设融资及剩余复建地块及相关物业用房。

经历了一年多的等待，刘村、格岗片旧改终于重新开始建设工作。不过，作为由科学城集团、广州开发区控股双国企参与操盘的旧改项目，旧改调整远比想象中的要长。

早前，在黄埔区旧改“大调整”时，尽管刘村、格岗片是首个发文开展旧村改造文保工作的项目，但是其仍被列入暂停推进名单中。

直到广州市发布的2022年城市更新计划中，刘村、格岗片走出了“小黑屋”，被列为续建项目，确定继续推进；如今，也有新进展。

不过，这段经历放在刘村、格岗片旧改上，又是似曾相识。

早在2010年，广物地产集团开始涉足到刘村、格岗片旧改工作，其成为刘村社区最早启动改造的片区。4年后，格岗片改造项目规划方案获得了批复，成为当时刘村社区唯一的旧改项目。

前期漫长的旧改辅助工作、加上拆补方案公示和启动签名仪式，大家普遍认为刘村-格岗片村民将有望成为刘村社区最早“吃螃蟹”的一批人。

但中间停滞了整整两年时间。直到2017年12月，刘村、格岗片重新启动签约及动迁工作；次年1月份，刘村拆补方案流出，将四层及以下建筑采用“拆一补一”，不足部分的按1600元/平米购买差额。

意外又来了很多次。

2018年3月，广物地产集团45%股权被摆上货架，导致刘村-格岗片旧改工作再度陷入停滞阶段。当时，卓越集团以51.02亿元、溢价率43%成为第一候选人；但1个月过去后，卓越集团选择退出，碧桂园接手后又选择匆忙退出。

“白衣骑士”科学城集团接管之后，刘村、格岗片旧改才有实质性进展，首期项目的居民房屋在2019年2月正式开拆。

为了加快拆迁进度，科学城集团提高了拆补标准，四层及以下建面弃产部分按1.08万元/㎡进行补偿，又增加了临迁费。2019年11月，刘村-格岗片签约率达到了70%，年末拆除率为80%。

进入2020年，刘村、格岗片举行了项目改造首期村民复建安置房动工启动仪式，随后开展基坑监测工作；年底，项目正式对外招标勘察设计施工总承包。

根据招标文件显示，刘村、格岗片旧改项目可建设用地面积24.83公顷，总建筑总规模为145.8万㎡，其中地下建筑面积为42.32万㎡，地上建筑面积（计容面积）103.48万㎡，综合容积率4.2，商业建筑面积14.33万㎡，公建配套建筑面积8.71万㎡。

按照工期计划，项目初定开工时间为2021年1月，勘察、设计、施工同时进行，总工期5年，投资73.66亿元。

旧村拆卸几近完成，刘村、格岗片仍受困于“钉子户”问题，迟迟没有太大的进展。“大拆大建”限令、广州旧改大调整的到来，旧改工作更是原地踏步。

在去年10月末，刘村、格岗片旧改开始破冰。

彼时，广州开发区城市更新局发布的《广州市黄埔区人民政府关于刘村社区（刘村、格岗片区）旧村项目一期改造的通告（代拟稿）》，明确提出，加强古树古木保护的同时，也要求“钉子户”顾全大局，配合加快推进改造。

时隔一年多，刘村、格岗片也终于等到了旧改回归。