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实施方案完成调整,黄埔这条村改造规模缩水了55万㎡?
来源:乐居买房2022-11-18 00:00:00
摘要
实施方案完成调整,黄埔这条村改造规模缩水了55万㎡?

黄埔区旧改还在加速度。

最近一段时间,黄埔已有十几个旧村改造项目获得批批复或公示实施方案、控规成果,包括双沙村、洋田村、珠江村、南湾村、文冲东、五福堂、刘村华甫-荷村、华侨村等。

这次,又有一条旧村完成了实施方案修编。11月16日,黄埔区对外公示了刘村社区刘村、格岗片区旧村改造实施调整方案(下称:调整方案),并向社会公开征询意见,公示期为2022年11月16日至12月15日。


这意味着作为黄埔区首个发布文件开展历史文化、古树古木保护的旧改项目,经历了长达一年的时间,刘村、格岗片旧改终于重返正轨,继续推进建设工作。

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建设规模大缩水?

刘村&格岗片、南湾村,两个调整后的实施方案相比,真的天差地别,一个建设规模大缩水,一个容积率暴增、引发村民不满。

回顾:容积率猛增3倍!黄埔南湾村民很“着急”,提出两大诉求


接下来,看下刘村、格岗片的旧村改造实施调整方案。

根据调整方案显示,刘村、格岗片位于黄埔区云埔街道、云埔工业区北部,测量范围为39.29公顷,其中范围内标图建库24.86公顷,其他用地14.86公顷。

整体用地布局上看,刘村、格岗片旧改用地面积为24.83公顷、净用地面积为24.79公顷,复建地块、融资地块用地面积分别为11.24公顷、13.59公顷。

按土地类型划分,该项目总建筑面积为90.94万㎡,二类居住兼容商业商务设施用地、中小学用地分别为87.79万㎡、3.15万㎡。


相比之前的发布实施改造方案,本次调整方案用地面积没有发生改变,但总建筑面积却足足缩水了54.86万㎡,减少部分的面积主要来自于地下室面积。上一次实施方案中,地下室面积为42.32万㎡。

不过,因为本次发布的调整方案十分简练,目前尚未确定是没有纳入统计方案中,还是配合控建量要求、减少开发面积,所以,最终要看新的施工承包招标文件。

来看下配建设施建设,中小学教育用地集中在项目的西北角,将建有63班九年一贯制学校,包括初中21班、小学42班,上一版方案为72班;同时,建有15班、18班的幼儿园。

对于看重学位的家长来说,这次教育用地也扩容了,建筑面积由2.59万㎡增加到了4.04万㎡。其中,初中、小学分别为2.25至3万人/个、2-2.7万人/个;幼儿园服务规模中,15班为1-1.2万人/个、18班为1.2-1.5万人/个。


作为一座规划2.53万人居住的小城,刘村、格岗片旧改在其余配套建设上,同样一应俱全,包括公共图书馆分馆、星光老年之家、社区卫生服务站、社区少年宫、托儿所、公交首末站、农贸(肉菜)市场等。


刘村-格岗片项目改造效果图

尽管刘村格岗片是一个“迷你”旧改项目,整体用地面积不到25万㎡,然而也将建设一个6780㎡的产业(商务商业)片区公共服务设施,包括创客空间、共享会客厅以及便民生活、休闲娱乐设施等。

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投资73.7亿、双国企操盘

按照调整方案计划,刘村、格岗片将分两期开发,先易后难,优先建设村民复建安置区和公服配套建设。

其中,首期优先建设复建安置住房及教育公服及市政配套,二期建设融资及剩余复建地块及相关物业用房。

经历了一年多的等待,刘村、格岗片旧改终于重新开始建设工作。不过,作为由科学城集团、广州开发区控股双国企参与操盘的旧改项目,旧改调整远比想象中的要长。

早前,在黄埔区旧改“大调整”时,尽管刘村、格岗片是首个发文开展旧村改造文保工作的项目,但是其仍被列入暂停推进名单中。

直到广州市发布的2022年城市更新计划中,刘村、格岗片走出了“小黑屋”,被列为续建项目,确定继续推进;如今,也有新进展。


不过,这段经历放在刘村、格岗片旧改上,又是似曾相识。

早在2010年,广物地产集团开始涉足到刘村、格岗片旧改工作,其成为刘村社区最早启动改造的片区。4年后,格岗片改造项目规划方案获得了批复,成为当时刘村社区唯一的旧改项目。

前期漫长的旧改辅助工作、加上拆补方案公示和启动签名仪式,大家普遍认为刘村-格岗片村民将有望成为刘村社区最早“吃螃蟹”的一批人。

但中间停滞了整整两年时间。直到2017年12月,刘村、格岗片重新启动签约及动迁工作;次年1月份,刘村拆补方案流出,将四层及以下建筑采用“拆一补一”,不足部分的按1600元/平米购买差额。

意外又来了很多次。

2018年3月,广物地产集团45%股权被摆上货架,导致刘村-格岗片旧改工作再度陷入停滞阶段。当时,卓越集团以51.02亿元、溢价率43%成为第一候选人;但1个月过去后,卓越集团选择退出,碧桂园接手后又选择匆忙退出。

“白衣骑士”科学城集团接管之后,刘村、格岗片旧改才有实质性进展,首期项目的居民房屋在2019年2月正式开拆。

为了加快拆迁进度,科学城集团提高了拆补标准,四层及以下建面弃产部分按1.08万元/㎡进行补偿,又增加了临迁费。2019年11月,刘村-格岗片签约率达到了70%,年末拆除率为80%。

进入2020年,刘村、格岗片举行了项目改造首期村民复建安置房动工启动仪式,随后开展基坑监测工作;年底,项目正式对外招标勘察设计施工总承包。

根据招标文件显示,刘村、格岗片旧改项目可建设用地面积24.83公顷,总建筑总规模为145.8万㎡,其中地下建筑面积为42.32万㎡,地上建筑面积(计容面积)103.48万㎡,综合容积率4.2,商业建筑面积14.33万㎡,公建配套建筑面积8.71万㎡。

按照工期计划,项目初定开工时间为2021年1月,勘察、设计、施工同时进行,总工期5年,投资73.66亿元。

旧村拆卸几近完成,刘村、格岗片仍受困于“钉子户”问题,迟迟没有太大的进展。“大拆大建”限令、广州旧改大调整的到来,旧改工作更是原地踏步。

在去年10月末,刘村、格岗片旧改开始破冰。

彼时,广州开发区城市更新局发布的《广州市黄埔区人民政府关于刘村社区(刘村、格岗片区)旧村项目一期改造的通告(代拟稿)》,明确提出,加强古树古木保护的同时,也要求“钉子户”顾全大局,配合加快推进改造。

时隔一年多,刘村、格岗片也终于等到了旧改回归。


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