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周刊|房地产的不破不立
来源:乐居买房2022-10-25 00:30:20

房地产行业正在经历深层次变化,这次轮到了土地市场。

近日,财政部预算司发布了《关于加强“三公”经费管理严控一般性支出的通知》(财预〔2022〕126号,下称:126号文),在预算制度上,加强对“三公”经费管理严控一般性支出。

这份文件在推动政府一般性支付规划范性制度的升级,更为重要的是,把财政监管支制度适用范围扩大到了事业单位。

比如:进一步规范地方事业单位债务管控,建立严格的举债审批制度,禁止新增各类隐性债务,切实防范事业单位债务风险。地方各级财政部门在坚持严控一般性支出,要依法依规组织财政收入,持续整治违规收费行为,坚决防止收过头税,杜绝乱收费、乱罚款、乱摊派,不增加市场主体负担。

对此,有专业人士分析到,这一次之所以说是升级,主要在于以往都是从政策角度进行建议和督促,而本次却是从制度源头上进行强化。

此次直接在预算全流程中嵌入监控“三公”经费和一般性支出管理的内容,实施力度将显著提升。

而对于土地出让收入,126号文也做了一项规定,即不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入。

这对当下全国各个城市土地出让中,国企、城投平台早已成为拿地主角,这项规定无疑是沉重打击。

侧面来说,现在,已经到了房地产行业不破不立的阶段。

01

土拍市场的一种“风气”

为什么126号文会对土地出让收入做出这项规定?答案是与现实情况密切相关。

过去一年多时间里,全国各地公开土地招拍挂市场中,最忙碌的身影无疑是国企、央企。

以今年第三批集中供地出让情况为例,北京9月23日集中出让18宗涉宅地块,基本是国央企、城投平台拿地,民企中只有龙湖拿下一宗地块。

深圳9月末的土拍中,出让7宗含宅用地,主要分布于龙华、光明和坪山相对偏远的区位,且安居型商品房占比较高。位置、土地性质,其实很直接说明了成交结果了,民企没有现身,“地头蛇”华润、招商、深圳地铁等收归囊中。

广州10月10日的土拍中,合计出让20宗涉宅用地,最终仅有15宗成交,流拍率达到了25%,其中5宗回炉地块中,2宗出让无果、3宗底价成交。拿地企业上看,依然延续着前几轮国央企、城投平台拿地的基调。

上海第三轮集中土拍中,供应含宅地块共计35宗,全部完成了出让,但从成交结果上,号称“不愁卖”的市场,民企依然以观望为主,26宗被国央企、城投平台拿下,占总成交地块比例的74%。

四个一线城市如此,其余二三线城市情况则更甚,并且层级越往下的城市,国企、城投平台托底的情况,就愈发严重。

比如,宁波第三轮集中供地中,供应规模大幅度缩减至10宗地块,且有4宗地块位于热门区域鄞州核心区,不少民企参与其中。土拍看似火热,但成交结果依然是国企唱“主角戏”,比如东投、镇海慧谷、江北城投等。

武汉第三轮集中供地中,供应31宗涉宅用地,成功出让27宗地块,民企拿地较之前积极性有所提升,但成交地块中有接近七成是地方国企,占比比今年前两轮更高。

纵观全国各地城市出让情况,还有一个很显著的特点,一些热门地块或资质较好的地块,基本都被央企或市级国企拿下;而一些冷门或资质较差的地块,要么流拍,要么被一些“陌生”的国企拿下。

比如,北京土拍中出现的密云经开、亦庄投资,深圳中的深圳坂腾发展,广州中的增城城投、南沙建投、花都城投等,上海中的新金山投资、港城开发、外高桥集团等,合肥中的徽创、合肥轨交,宁波中镇海国资、镇海慧谷、江北城投,武汉中的硚房集团、经开投资等。

全国土地出让市场成交结果的一致性以及十分低“含民率”,是目前的一种“风气”,或许应该用更准确的来说:浮于表面的繁荣。

02

到了绝处逢生时

实际上,一些之前极少拿地的“陌生”国企现在频频现身土地市场,也与某些城市鼓励国企与房企合作拿地。

比如,今年9月9日,绍兴越城区发布了“房产新政18条”。其中,为了提振房企拿地积极性,不仅可延期交付土地出让金,而且还鼓励区属国企与房企合作勾地,勾地保证金可适度下调。

有公开发布类似政策的城市还有湖南浏阳,不过,大部城市都是暗示国企在土地出让中,积极拿地。

为什么会鼓励国企在土地出让中积极拿地?

主要原因有三:一是、去年开始,房地产企业经营状况不断恶化,目前已经处在集中爆雷状态,绝大部分民营房企已经没有资金实力参与土地招拍挂;二是、一些区属国企、城投平台普遍面临着“盈利困境”且营收不稳定,房地产业务不仅毛利率高且收入较为稳定,有利于提升这些公司的盈利能力;三是、更为重要的一点是,地方政府可以借助国企、城投平台参与土拍,维持目前当下土地价格;同时,土地出让收入下降,即使存量债务没有增加,意味着政府负债率上涨,与降负债基调相悖。

本质上,一些城市国企、城投平台进场托底不是一种市场行为,更多的是政治行为。这种“虚假”的土地出让收入,并不是长久之计,也容易带来更加糟糕的结果。

2014年,房地产行业下行时,已经出现过这种“风气”。

根据审计署公布的《国务院关于2014年度中央预算执行和其他财政收支的审计工作报告》披露,被审计的29个省本级、200个市本级和709个县2008年至2013年土地出让收支额中,通过收入空转等方式虚增了1467.78亿元土地出让收入。

对此,上述专业人士认为,这种行为将会出现4种危害性现象,容易产生地方政府隐性债务、导致政府债务率上升、国企拿地不具备可持续性、可能对地方国企和城投形成资金压力。

回过来,为什么得出上面的结论:这更多的是一种政治行为。因为现实中,大部分区属国企、城投平台房地产开发业务能力在市场中没有优势,甚至不具备开发能力,所以一些地方政府提出了:鼓励区属国企与房企合作开发。

市场统计数据显示,2022年8月末,22个重点城市中,2021年成交的土地出让项目取得预售证进入市场供应的比例为32.3%,其中,由地方国资平台主导的项目入市率仅9%。

这时候,又催生了另外一种“热潮”,房企纷纷进入代建领域。今年以来,碧桂园、龙湖、旭辉、绿城、建业、金地等表态积极发力代建业务或加入代建业务。

一环扣一环。

此时,财政部发布126号文,虽然是直接给当下全国各地土地出让来了“一次重锤”,但却很好防范风险于未来,倒闭房地产行业不破不立。

此刻,也是绝处逢生之时。

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