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“退！退！退！”

荔湾大概是中秋刺客吧！小小一个永庆坊惹得周边长寿路、如意坊等几个地铁站都挤满了人，多宝街直接变成“多人街”。说好的“放荷花灯”、“鱼灯舞水陆大巡游”以及文化公园的亮灯活动纷纷被吓到叫停。

| 来源：网络平台截图

之前说荔湾消费乏力、经济缺乏产业支撑、楼市没有上升空间的人，恐怕要大跌眼镜了！不搞金融，不搞互联网，但消费、文化、娱乐等第三产业一旦旺起来，荔湾老城的发展潜力依然十分可观。

金秋九月，荔湾的热闹是真的多，除中秋假期新盘接连刷新动态外，土拍市场上更是扔出约187亿元的总价之王——广船二三期地块。

既要配建办公物业、广船图书馆、绿化、道路等诸多公建配套，又要自持商业物业不少于10年，甚至还要照顾好车歪炮台的文物，条条框框之多堪称土拍“压轴题”。

究竟哪个开发商有足够操盘实力将其拿下？吃瓜之前，先来和乐居君一起预习一下功课吧！

配套担起豪宅价 

地块位于荔湾区芳村大道南以东，珠江航道以西，南北两向分别有丫髻沙大桥和鹤洞大桥连接海珠区的昌岗、石溪两大板块。

交通方面，地块位置上就有一个需要配建的地铁11号线鹤洞东站出口，周边还有广佛线鹤洞站和10号线广钢新城站（在建）、东沙站（在建），建成后居民日常出行是较为便捷的。

商业方面，除广船自带的商业配套外，相隔一路的广钢新城亦有餐饮、购物成熟的商圈。沿芳村大道北向行驶两首歌的车程，可通达白鹅潭商圈。此外，广州国际医药港等商业大楼也相距较近。

而近日，广州举办的一个国际投资年会中，聚龙湾的太古里和白鹅潭的万象城都被官宣进一步落实，未来区域内最不缺的，应该就是高端商业。（点击了解）

医疗方面，地块邻近处有广州东沙医院、广船医院、广钢新城医院等优质医疗资源；教育方面有配建幼儿园、小学，邻近的华师附荔湾小学、鹤洞小学、省实广钢校区的第一、二部小学，以及省实广钢校区初中部、东沙博雅实验学校等等。

总体来看，既然广州幸福湾、广船一期的广州滨江上都·璇湾能卖到8万/㎡以上，广船二三期共享的周边配套自然也是跟得上豪宅楼价的，交通、商业、医疗和教育各方面都较为优质。

起拍价超187亿

据地块的挂牌公告显示，荔湾区芳村大道南以东地块（即是广船二三期）将用作二类居住用地兼容商业用地，商务兼容商业兼容其他交通设施用地，商务（商业）用地。

地块宗地面积为400249.47㎡（可建设用地面积130670㎡），计容建面≤979655.38㎡，挂牌起始价187.6041亿元，折合楼面价约20179元/㎡。

从实地航拍图来看，地块不同分区已修理平整，麻疯岛上绿植郁郁葱葱，其中需要特别“照料”的广州造船厂1、2、3号船台以及小岛上的车歪炮台等多处传统风貌建筑和文物保留完整。

| 广船二三期地块航拍图

| 地块已围蔽

一河之隔的海珠区上没有太多现代化地标，多是一二手住宅高楼，但胜在东南向视野十分广阔，能看见广州国际医药港、丫髻沙大桥，甚至是洛溪大桥和广州圆。

而地块一路之隔，岭南V谷的荔湾新天地和" 钢城 · 峰峦 " 广钢新城城市综合体地块 3 等商业项目正建设得如火如荼。

| " 钢城 · 峰峦 " 广钢新城城市综合体地块 3项目

同时，11号线鹤洞东站也在紧密建设中，届时地块凭地铁上盖优势，能略胜不少没有地铁的豪宅盘。

值得注意的是，地块最高限制地价为215.7447亿元，增加幅度2千万元，须配建计容建面50000㎡的办公物业，政府按2500元/㎡的价格回购；须在商务（商业）地块自持商业商务物业不得低于计算容积率建筑面积180000㎡，自持物业的自持年限自首次登记之日起不少于10年。

规划精细自然要求较多，但对购房者来说，小区品质也更有保障。

回顾广船一期在2020年历经56轮报价，被6家房企“围猎”，最后以最高限制地价819623万元（溢价率45%）+商业自持25%的方式风光“出嫁”中信泰富联合体。如今广船一期以广州滨江上都·璇湾的项目名入市，已卖出8万+的高价。

| 广船一期在建情况

珠玉在前，广船二三期未来入市大概率还是豪宅级产品。相较而言，哪家房企能掏出近200亿元的地款更令人期待！

周边一二手选择较多

目前，地块周边在售的一二手楼盘不少，新盘有广州滨江上都·璇湾主推110-155㎡的三四居室，均价8万元/㎡起；中海保利朗阅主推98-128㎡三四居室，均价约6.8万元/㎡；广州幸福湾主推255-335㎡的四五居室，均价约9万元/㎡；中海观澔府主推88-124㎡的三四居室，均价约7.8万元/㎡。

二手方面，广钢新城可选楼盘众多，2015年前后的次新盘均价普遍在5-5.5万元/㎡左右。

| 来源：链家

距离10月10日土拍刚好还有1个月的时间，金九银十的热闹才刚刚开始。

尽管不是所有购房者都买得起广船的豪宅盘，但哪家开发商能拿出200亿元资金依然对民众有较大吸引力。

毕竟，令人感到可信赖的企业“财力”，不是任何一位楼盘销售能用几句花言巧语吹得出来的......