抢滩登陆！增城发新政开展试点，这类旧改全市都在“疯抢”
来源：乐居买房2022-07-21 07:59:21
广州旧改又出新规了，这次是“工改工”类项目。
昨天，广州增城人民政发布了《增城区推进存量工业用地高质量利用实施办法》（下称：《办法》），将加快国家级增城经济技术开发区、国家城乡融合发展试验区建设，推进存量工业用地集约节约利用，精准发力构建现代产业体系，提高经济发展效益。
《办法》将开展厂房加层、厂区改造、内部土地整理、开发建设地下空间等，意在加大、加快推进“工改工”项目的改造和用地整理。提出了明确的目标，包括改造用地项目规模、形成和新增工业产业区块内聚焦、引入特定的企业聚集发展区、建设存量工业用地综合管理体系等。比如：增城区将在2022年推动1000亩存量工业用地实施“工改工”项目，到2025年推动5000亩存量工业用地实施“工改工”项目；以及，增城区将推进一批区位较好、规划符合性较好的村镇工业集聚区先行先试开展“工改工”并申请纳入广州市试点项目。“工改工”不是一个陌生词。去年1月份，广州在城中村改造合作企业引入及退出相关新规中，就提出：“第一、二、三圈层”的概念，不同圈层有着不同产业建设量。随后，白云区、荔湾区等发布了城中村有关产业引入的新规，拉开了旧改“争产暗战”。如今，增城区“抢滩登陆”，提出了“工改工”项目的指引、目标、实施路径和支持政策，率先开展“工改工”项目试点工作。基本原则有三：政府主导，稳定预期；有效管理，分类施策；职责清晰，任务明确。其中，《办法》明确了一个底线：除公共利益需要外，禁止调整为其他用途，尤其不得调整为居住、商业等经营性用途。以及，建设一个管理体系：健全存量工业用地管理模式，加强存量工业用地的信息管理，开展存量工业用地产出效益评估，坚持利益激励与倒逼促改相结合，重点推动低效工业用地改造升级、村镇工业集聚区提质增效；其中，管理体系建设中，《办法》分为两个方面：全区存量工业用地综合管理、存量工业用地分类管理。前者包括建设综合信息服务平台、开展亩产效益综合评价、规范土地厂房租赁市场。后者将用地类型分为4种，即闲置工业用地、低效工业用地、村镇工业集聚区和政府供地项目。根据《办法》，增城区将对这四类用地项目展开更加细致管理工作，并且有些要求并不低，包括重点处置名单、用地范围、主导产业、“三个一批”清淡治理、供地项目履跟踪等。比如：在供地履约跟踪中，《办法》明确提出，将对未能按照协议约定达到土地产出率指标50%的项目及未有约定、但近三年统计年度土地产出率均值低于50%项目，列入重点关注名单，并要求进行整改。
- 推动存量工业用地“工改工”提质增效。2022年，推动1000亩存量工业用地实施“工改工”项目；2023-2025年合计推动5000亩存量工业用地实施“工改工”项目。期间总结“工改工”试点项目经验做法，固化形成增城“工改工”模式并复制推广。
推动中小企业向工业产业区块内集聚，到2023年形成5个产业特色鲜明的中小企业集聚发展区，2024-2025年再新增5个产业特色鲜明的中小企业集聚发展区。
建立存量工业用地综合管理体系，至2025年，实现存量工业企业（土地）亩产效益综合评价常态化；
推动存量工业用地产业业态升级，通过大力推动“工改工”，狠抓载体建设，搭建合作平台，引进一批优质企业，带动产业结构进一步优化，上下游产业链进一步完善，产业集聚效应进一步显现，产业发展质量和效益显著提高；
推动工业片区环境改善和形象提升，通过“工改工”推动工业建筑使用功能优化、设施完善，能源利用效率大幅提升，主要污染物排放量进一步减少，环境质量得到有效改善。
具体实施方向上，增城区给出了2个大方向，即推动“工改工”试点示范、加强“工改工”产业监管，涉及到7个细化方向（见下图）。其中，增城区提到，探索并总结形成“工改工”试点项目推进模式，以及推进一批区位较好、规划符合性较好的村镇工业集聚区先行先试开展“工改工”并申请纳入广州市试点项目。
有基本原则、有改造目标、有具体实施方向，下面就要看增城区给出了哪些奖励机制，推进“工改工”项目的落地工作。旧改是一个政策导向的领域，政策支持自然是关键。《办法》给予的支持政策3个方面：“工改工”试点项目用地政策、“工改工”试点项目奖补政策和村镇工业集聚区专项政策。
02全市各区都在争抢“工改工”
加快推进“工改工”项目的落地，意义是重大的，因为工业是立国之本。拿前几天广东省公布的GDP数据来看，广东规模以上工业增加值1.91万亿元，同比增长3.5%。制造业支撑作用明显，增加值增长3.6%，拉动全省规模以上工业增长3.2个百分点。其中，支柱产业中，随着产业链供应链稳步恢复，计算机、通信和其他电子设备制造业，汽车制造业增长较快，增加值分别增长4.3%、18.8%。支撑起这些数据的背后，无疑是一个个高新区、产业园等。进一步聚焦到“旧改”领域，早前广州市公布的2022年城市更新计划中，已经透露除了旧厂房的改造升级是重要重要工作内容之一，共有102个旧厂房项目，占比为45.54%。其中，广州市123个城市更新实施计划项目中，旧厂房有68个，占比达到55.28%；前期计划项目中，旧厂房有24个占比为19.51%。
而这只是旧厂房部分。实际上，在旧村改造中，我们也经常看到很多旧村都有产业引入的要求。
也就是，第一、第二圈层对应的城市更新单元产业建设量占总建设量的60%以上、40%以上，或城市更新单元融资地块上产业建设量原则上占融资地块总建设量的60%以上、40%以上。
举例来说，海珠区将引入新一代信息技术、人工智能、科技服务、会展商贸、商贸服务、生命健康、都市型工业、建筑业等产业。
南沙区未来引入的产业是最多的，包括金融商务、总部经济、科技创新、教育培训、文化创意、先进制造、国际教育、航运物流、国际贸易、保税仓储、生物医药、新能源、新材料等。
所以，旧村改造中，产业引入、补齐产业短板、形成产业集聚效应，远比建高楼、搞商业更加重要。但，这也是旧改中，最难的部分。比如：白云区旧改定调之后，我们看到率先推进的3条旧村，基本都是与产业相关的，推进方向是：产城融合；同时，今年白云区重点工作也是推动“四镇五街”和民科园“两个1000亩”的“工改工”项目提质增效。海珠区，为什么一直对康乐鹭江村旧改工作保持谨慎态度，原因也是担心纺织市场产业链的断裂或转移到其他地方。天河区旧改围绕着天河智谷、天河智慧城、国际金融城三大片区开展，重点推进产业、商业服务、总部经济等落地。而在同期，东莞也发布了《关于聚焦先进制造 打造高品质空间 全面加快“三旧”改造的实施意见（公开征求意见稿）》，推进“工改工”改造是重要内容。
这样的案例比比皆是，因为抢先让产业落地，才意味着真正抢得未来。
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