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随着消费升级大潮的兴起，以及租赁客群逐渐低龄化的趋势，一种叫Co-living的生活方式正慢慢成为千禧一代的新选择。这种从国外引入的新兴居住方式，从前几年开始就已经在租赁行业出现，究竟Co-living模式是否适合国内的大环境，引入相关概念的品牌目前的发展状况又是如何？

#01.

Co-living模式近年来掀起了一小波热潮

Co-living即共享居住模式，指一些人共同居住在一个空间内，共享部分公共空间。对于Co-Living的概念，具有海外留学背景或是热爱欧美影视文化的人应该比较熟悉，这类居住模式在国外已经屡见不鲜了。

根据相关数据披露，近20年来，海归群体已由2000年的13万人增长到2019年的423.17万人，增幅超过31倍。随着海归群体的不断扩大，加上千禧一代开放的文化理念，对居住品质的较高要求以及对社交需求的向往，主打Co-living概念的品牌也开始越来越多，多位于人口流动量较大的一二线城市。

随着消费升级以及中高收入群体的增加，这部分租客对于租住产品的品质同样有着较高的要求，中高端租赁需求也随之增长。此外，此次疫情的再次突袭，部分城市出现封控管理的情况，一定程度上加剧了租客的孤独感，因此，具有社交属性的公区也成为公寓必不可少的配置之一，而目前市面上，对于此类公寓呈现结构性稀缺，未来增长潜力巨大。

#02.

主打Co-living概念的品牌发展现状

每一个行业都有其特定的发展周期，Co-living概念也已经有几年的发展史了，也已经从开始的爆发式增长逐渐走向整合升级的阶段。部分经营不善的品牌出现爆雷，专注小而美的品牌想要继续在行业内选择了被收购，还有部分品牌顺应政府号召，在盘活资产的道路上继续扩大自身规模。

1. 塑造自身IP，打造网红项目

众所周知，近年来随着网络经济的不断壮大，实体商业逐渐落寞，需求转型也是亟待解决的问题。部分联合办公业态也在业内昙花一现，而毛大庆的第二个创业公司 “共享际”却在不断发展。在他看来，城市空间的多元化是未来城市发展的新趋势，大量需要盘活改造的大小物业需求不断涌动，而共享空间的建立也为物业方灌输了新的业态定义，也在一定程度上为非改租创造更多可能，激活资产价值。

共享际@国贸将原本位于北京CBD核心地段的原北京国贸饭店进行资产盘活，激活其闲置空间，改造成了一站式的Co-living共享社区，是一个集长租公寓、联合办公、商业IP等多种业态于一体的共享社区项目。在保留建筑结构不变的基础上，扩大交互空间，打造278间公寓、多种共享办公产品、美食餐饮孵化器、创业路演大厅、生活美学馆等多元化空间，引入社群概念，让租客共享生活方式，满足其广泛的社交需求。

截至目前，共享际已获包括红杉资本、真格基金及山水创投等多家顶·级投资机构在内的投资。在北京，成功运营了多个项目，在业内同样引发热议，打造了丰富的自有IP内容，为存量改造提供了新思路。

2. 主打小而美，品牌多被资本收购

部分小而美的主打Co-living概念的公寓由于项目的运营成本较高，依靠自身的现金流难以长期持续运营的同时，资本方对于这类项目又持续看好，因此，这类品牌多被资本方收购继续运营。

2022年1月，锦和资管携手新加坡GIC对该公寓项目完成收购。锦和资管作为资产管理人，委托旗下base佰舍服务式公寓品牌进行自主运营，项目正式更名为base-WEST BUND佰舍-西岸。项目集服务式公寓、零售、餐饮、健身等城市生活配套设施于一体，很好的诠释了Co-living概念。项目整体设置了66间房间，但公区面积超过700平米，B1更是整层打造功能空间，配备影音室、洗衣房、公用厨房、吧台、用餐区和多功能休息区，另每层设置大面积休息区，整体ins风设计，即便是洗衣房，也成为网红和明星的拍摄地。项目从精致的设计到共享社区的打造，填补了该区域中高端租赁市场的空缺，也为租客带来更高品质生活的同时，增进邻里间的交流，享受共居模式带来的生活氛围。

值得一提的是，此前的base佰舍服务式公寓也是锦和集团将盛煦地产合并后，并入到资管体系下，可见锦和对于Co-living模式非常看好。

3. 具备一定规模，受现金流限制，品牌爆雷

作为长租公寓品牌中较早主打Co-living概念的湾流国际共享社区，当时定义为打造融合居住、办公、娱乐、社交等多功能多元化的Co-Living社区，为年轻人创造具有意义的居住体验。但随着每个项目都是中高端的品质打造以及项目选址的高额租金成本，即使项目已经形成一定的规模，但是整体的现金流还是难以为继，最终品牌爆雷。除了现金流的问题，当时的长租公寓概念对于租客已经是比较新颖的产品，再加上Co-living概念的深化，大量的租客还未适应这样的新兴产品，也在一定程度上阻碍了品牌的继续发展。因此，对于新概念产品的尝试，整体还是要有一定的现金流，此外对于当下客群的租住需求也要有同样的把控。

#03.

重社交、社群是Co-living的核心，

较长租公寓运营更具压力

在经历了前几年长租公寓行业的起伏，依旧有不少主打Co-living概念的品牌存活下来，那Co-living和长租公寓又有什么区别呢？Co-living作为一种新型的居住方式，它具有和长租公寓同样的中长期居住的空间条件，但主打Co-living概念的品牌更侧重于社交理念的融入，打造大规模的公区以满足租客社交需求。

1.Co-living公区面积大、业态丰富，与之带来的运营压力并不轻

在公区打造上，Co-living相较传统的长租公寓，有更宽敞的公区，而对于房间的面积则会适当的压缩，鼓励租客走出房间，到公共空间活动，与其他租客交流。此外，对于业态的构成，传统的长租公寓公区多配备公共厨房、休闲娱乐区、影音区、阅读区、健身区等满足烹饪、健身和放松需求，而Co-living打造的则是空间的概念，除了以上长租公寓的基本配置，有些项目还会融入办公、商业等不同业态，将生活与工作相结合。因此，对于更为丰富业态的Co-living，将需要投入更多的运营成本，特别是人工成本以及公区能源成本。

表：传统的长租公寓与Co-living运营成本对比

人工成本方面，传统的长租公寓需要配备店长、管家，保安保洁多为外包，而Co-living在这些人员配备的基础上，通常会引入一位专门的活动策划官，以定期策划和组织社群活动。以后社为例，项目主打Co-living，强调“社群”理念，有专门负责社群活动的策划和执行的活动策划官，频次多为每周一次。此外，考虑到租客的年龄层差异而导致的社交属性差异，组织的互动类别也会不同，例如户外徒步、品茶、品酒、手工制作、瑜伽、冥想等动静结合的活动，正是这些多样化且频次较高的活动，也在一定程度上增加了企业的运营成本。

公区能源成本方面，长租公寓的公区整体的能耗多为租客分摊，企业可能仅承担小部分成本。而Co-living的公区面积较大，且部分项目会引入不同业态，如咖啡厅、书店等，这部分有额外的租金收入，因此公区的能耗由运营方承担。

2.两者客群差异化显著，Co-living客群更为聚焦

传统的长租公寓更多的是吸引到白领客群，而Co-living的客群相对更加聚焦，第一类为经常异地办公的管理层，在居住体验上，Co-living提供了一种有别于商务酒店的服务，是异地会友的理想选择；第二类为自由工作者，他们需要的不仅仅是居住的空间，还需要有办公的空间，而Co-living能够很好地将工作月生活融为一体；第三类是海归人士，他们习惯了国外的居住方式，也倾向于这种开放式的租住环境。

#04.

Co-living在当下是否适合国内大环境

从去年开始，国家及各地方层面开始大力发展保障性租赁住房，《“十四五”公共服务规划》在“住有所居”领域明确了相关规划与政策，全国40个重点城市将在“十四五”期间完成约650万套保障性租赁住房的增量，国企、地方政府也开始响应号召积极参与到保租房的建设中，未来，一大批高性价比的保租房将会入市，这对于Co-living产品想必会有一定的影响，但有危就有机，尽管保租房的价格相对较低，但对于产品的品质、社交属性等会有一定的欠缺，这或许也会促进Co-living产品需求的提升。

另一方面，疫情后，多地租金开启了上涨趋势，5月，55城个人房源平均租金为33.43元/平米/月，环比上升1.36%。6月，租金尽管有小幅下滑，但依旧在33.31元/平米/月，维持在较高位。与此同时，上海、北京等城市依旧受封控影响，存在部分租约到期的客户因疫情管控无奈续租，从而使得租金上涨，拉高城市整体租金。此外，今年的毕业生较去年有所上涨，招聘市场的火热带动了一波租赁需求的释放。租房成本的愈发高企，城市核·心地段的租金更是水涨船高，部分租房预算受限的客群可能会考虑长租公寓的形式，这同样给Co-living模式带来了机会。

图：2021年7月-2022年6月全国55城个人房源租金变动

数据来源：CRIC城市租售系统

就当下整个租赁市场来看，客群逐渐多样化、对租住产品品质的追求也会给Co-living模式一定的契机。与此同时，在目前长租公寓同质化现象普遍的当下，运营商也需要寻求转型，引入Co-living模式不外乎是一个很好的尝试，通过各类共享空间的组合，满足租客不同的社交需求。

#05.

小结

Co-living模式在近几年，经历了一段爆发式的增长，再到现在开始慢慢整合，从早期不太愿意被接纳到现在客群转变后逐渐受关注，该类模式也经历了蜕变和成长。随着未来租赁客群开放的租住理念，加之疫情引发的孤独感发酵，拥有社交属性的共享空间将成为租赁产品的一部分，这或许也能成为品牌打造出差异化的方向之一，Co-living模式未来潜力无限。