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成交再降、库存激增!利率4.4%,东莞再出手,广州新政还远么?
来源:克而瑞广佛区域2022-05-17 08:00:46

  国家统计局发布2022年1-4月份全国房地产开发和销售情况:

  数据显示,今年前4月全国房地产开发投资39154亿元,同比下降2.7%;住宅投资29527亿元,下降2.1%。

  另外,1-4月份,商品房销售面积39768万平方米,同比下降20.9%;其中,住宅销售面积下降25.4%。商品房销售额37789亿元,下降29.5%;其中,住宅销售额下降32.2%。

  4月末,商品房待售面积55735万平方米,同比增长8.4%。其中,住宅待售面积增长14.8%。

  住宅的销售面积同比下降,待售面积却在持续增加,意味着住宅货量的堆积。实际上,全国房地产行情下降已是数月来的常态,持续的冷风席卷全国多城,连续多月的货量增加、销售去化迟缓,也迫使了利好政策不断涌现。

  克而瑞广佛区域首席分析师---肖文晓对此作出点评:

  当前全国商品房市场面临普遍性的下行压力:

  一方面,三四线城市推出了较多的利好政策,碍于需求动能不足未能起到预期的效果;

  另一方面,一二线城市碍于房价上涨的压力,不敢轻易松绑限制性的购房政策,有需求却苦于没有释放的渠道。

  在此情况下,央行和银保监会对首套房贷利率优惠做出清晰指引,既能提高刚需入市的积极性,也能敦促地方及早因城施策,利好楼市复苏。

  贷款利率4.4%

  就在昨天,周日一则信贷利好消息重磅登场,中国人民银行及各银保监局发文表示,支持各地从当地实际出发完善房地产政策,支持刚性和改善性住房需求,按照国务院有关部署,现就差别化住房信贷政策有关事项通知:

  一、对于贷款购买普通自住房的居民家庭,首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点,二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

  二、按照“因城施策”的原则,指导各省级市场利率定价自律机制,根据辖区内各城市房地产市场形势变化及城市政府调控要求,自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。

  央行放狠招,按上月公布的5年期以上LPR4.6%,首套房可减20个基点,等于是4.4%;不过从短期来看按此执行,对于广州购房者而言也是影响有限。

  举例说明,按照贷款金额100万,期限30年,等额本息的还款方式,利率下调20个基点,平均每月月供大约减少120元左右。

  用较为开明的口吻说就是,每个月可以留下这笔钱来放肆喝8杯奶茶或者一顿加餐犒劳自己。

  考虑到目前的房贷利率,是由LPR+BP组合,按照目前广州首套房利率加点60个基点(5.2%)计算的话,假如优惠到4.4%就是直接下调80个基点,月供和累计还款总额可以省出更大的一笔钱。

  楼市“焦头烂额”,降利率并非是第一步救市,各城早早抢先发布利好政策,旨在救市。

  据克而瑞统计,4月份全国共计39个省市出台45次放松政策,包括且不限于放松限购政策、放松限贷政策,提高公积金贷款额度,或实行购房补贴等等。


  莞七条新政重磅

  另外,更早的周六时间一则官方通知震醒了各大朋友圈,东莞发布“莞七条”全力救市!

  随着《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知(东建〔2022〕4号)》公布,东莞楼市新政正式落地,且自发布之日5月14日起施行。

  由公告得知,主要事项有以上四点

  1、扩大保障性租赁住房供给,以建筑面积70平方米以下的小户型为主,同时加快“三限房”试点项目建设.

  2、个人住房转让增值税征免年限由5年调整为2年,商品住房取证满2年的可进行交易转让.

  3、二孩三孩家庭,允许其新增购买一套商品住房,其中非东莞户籍3年内累计缴纳24个月以上社保或个税.

  4、持有或购买“双(多)证房”但实质作为一套住房使用的,核验时”视作一套商品住房.

  5、购买政府认定的绿色建筑商品住宅申请住房公积金贷款可依规上浮20%的额度.

  6、稳定住宅用地供应,优化预售资金监管.

  据克而瑞市场监测,距离东莞上次利好仅过了半个月,彼时4月28日东莞住建部优化调控政策,放宽购房资格认定,回复人才购房渠道(本科半年社保可购买),而如今又是一次强有力的调控。


  东莞火急寥寥频频出手,其背后是该城市一手成交量的连续暴跌以及库存积压。

  克而瑞数据监测,2020年下半年东莞楼市一片火热,每月一手成交套数都在六七千套,烫手程度让东莞在2021年8月出台“莞八条”及时抑制,随即东莞一手成交量逐月走低,回到以往每月三千套左右的成交常态。

  与此同时,由于大环境影响,在进入2022年之后,东莞楼市压力猛增,销售去化遇到瓶颈,每月成交套数跌落至一千多套。

  数据显示,4月份完整月东莞市一手住宅网签成交1232套,除春节月2月外为年内新低;而5月上半月网签成交661套。

  据克而瑞显示,截至4月末,东莞一手成交库存增至3.8万套。

  并且4月末的去化周期已破警戒线,东莞一手住宅去化需27.5个月,对比2021年4月末去化周期(6.3个月),明显看出目前东莞压力十分大,救市刻不容缓。

  而东莞购房资格放宽以及限购政策的松开,房票不断挥舞,或将成为舒缓该城市压力的好办法。

  广州新政还远么

  值得注意的是,佛山、东莞、中山等湾区城市不断亮起积极信号,发布利好兑现力求扭转楼市信心,疏散购房者观望情绪。

  那么,作为湾区的核心城市之一---广州,是否也会在接下来发布新政呢?

  实际上,周六东莞消息一出,各大购房群都在讨论,广州能不能出来,到底什么时候出来?

  很多粉丝都认为,广州或许会出台,顶多是放开的口子是大还是小。

  究其原因,是广州多区库存压力上升,甚至超过去化警戒线的区域板块亦在不断增加。

  据统计,截至2022年4月末,广州一手库存有10.8万套,同比增长20.6%;去化周期亦升至15.1个月,是近 5 年同期次高位(2020 年 4 月恰逢疫情高发期,全市去化周期攀升至 18.8 个月)。

  除此之外,克而瑞发现,一手库存套数同比大增的有,黄埔区截至4月末一手可售货量有10315套,同比增长66.2%;增城区可售货量27847套,同比增长42.4%;南沙区截至4月末一手库存达13372套,同比增长29.5%。

  并且,由于库存去化延缓,广州各区去化速率也相应下滑,截至4月末的去化周期基本都有所上升。

  克而瑞数据显示,截至4月末,库存去化周期在行业警戒线之下仅有5区,分别是黄埔区(8.1个月)、天河区(11.8个月)、荔湾区(9.1个月),番禺区(11.4个月)以及越秀区(8.7个月)。

  甚至,南沙区、花都区、从化区以及增城区由于库存备受压力,去化周期已升至18.6个月-25.2个月左右。

  要注意的是,4月的放量取证、新增货量的加速入市,表明了5、6月份宅市场预备冲量,刺激成交进一步转好,也是为半年度业绩作赛前准备。

  最终,广州是否会抓稳半年度,相关利好消息能否在本次二季度内出现呢?

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