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外来房企最爱广州哪里?谁混得风生水起,又是谁逐渐沉寂…
来源:乐居买房2022-05-17 07:50:37

  俗话说,外来的和尚好念经,这话放到房地产市场里却并不一定适用。

  尤其是广州房地产市场,群雄逐鹿,本地房企众多,如保利、富力、越秀等深耕精作、树大根深,外来房企若想分杯羹并不那么容易。

  但这依然阻挡不了它们的入穗热情。

  

外来房企最爱广州哪里?谁混得

  这些年来,外来房企们竞相入驻,纷纷抢滩广州,少说也有百家。而布局广州市场的原因多基于两点:

  一方面,广州作为一线城市,对很多房企来说“布局”乃战略需要;另一方面,相较于北上深而言,广州地价和房价“性价比”较高。

  不过,因为各大房企们所念的经有所不同,所以有的在广州风生水起,有的却表现平平。

  也有一些远道而来,水土不服;一些高调入穗,却逐年沉寂;还有的默默无闻数年,这两年才开始发力……

  总之,每家都有故事。

  由于外来房企太多,乐居从中选取了30家进行盘点:哪一年入穗的房企最多、哪个区域最受青睐、哪些房企全面开花、哪些只有独苗一棵~

  一起来看看:

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  40年前,港企踏进广州

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  港资房企

  在盘点的30家外来房企中,港资房企必须要放到第一个说。因为早在40年前,港资房企便踏进了广州。

  这里还有个小故事。

  上世纪80年代初,新世界集团的创始人郑裕彤回广东探亲、下榻广州,家乡的贫穷和广州宾馆的破旧令其印象深刻。当时,恰逢内地改革开放春风吹起,郑裕彤便决定在广州投资发展、兴建酒店。

  于是,新世界联合新鸿基、长江实业、恒基兆业等多家港资房企,开始建设坐落于越秀的中国大酒店,这是内地第一家中外合资经营的酒店,也是内地首批五星级酒店之一,于1984年正式落成。

  在此之后,新世界在广州的发展不断深入,开发了不少标杆性项目。2021年初,新世界中国还将总部从香港迁到了广州。

  而另一家港资房企——新鸿基,同样稳扎稳打。并从2018年开始,积极在广州拿地,地块所打造项目也多是自己的“拿手好戏”——以TOD为导向的大型商业综合体。

  02

  粤系同根

  30家房企中的粤系房企,进驻广州是在新世纪以后,代表企业有万科、金地、佳兆业、龙光、华发、华润置地等。

  除华发来自珠海外,其余房企均来自隔壁的深圳。

  其中布局广州最早的是万科,2003年入穗;万科之后,金地、佳兆业等紧跟其后,争相布局。华润置地相对晚一些,2014年才进驻广州。

  这些房企与广州本地房企一样,身上有着典型的粤系房企特征,低调沉稳,深谋聚势,发展多倾向稳健。

  03

  闽系大军

  接下来再看中国房地产的另一支大军——闽系房企,代表企业有世茂、阳光城、融信、建发、正荣等。

  其中,世茂是闽系房企里布局广州比较早的。

  2009年12月22日,被誉为“第一拍”的地块开拍,经过44次举牌,最终富力、碧桂园、雅居乐组成的民企联合体以255亿元天价夺得该地块,创下全国总价最高地王纪录。世茂藉此契机,首入广州。

  世茂之后,闽系大军纷至沓来。2016年阳光城入穗,2017年融信、建发布局,2021年正荣连落两子……

  闽系房企“高歌猛进”,成为广州房地产市场的黑马阵营。

  04

  京津冀系

  跨越大半个中国,京津冀房企入穗可谓远道而来。

  但或许也正因为距离太远,这些北方房企们直到最近几年才陆续南下。

  在此次盘点的30家房企中,来自京津冀的有六家,分别为金茂(2013年入穗)、金融街(2014年)、远洋(2015年)、华远(2016年)、融创(2016年)和华夏幸福(2020年)。

  05

  川系和渝系

  川系房企,因本身发展底子薄,能够成功“出蜀”并成为全国性房企的并不多,蓝光算是表现较好的一个,但也直到2017年才进广州,且发展后劲明显不足,只打造了一个项目便就此沉寂。

  渝系房企,骨子里踏实稳重,自有一套行事风格,如龙湖和金科。

  不过,布局广州都不算早,龙湖2014年入穗,金科2018年才来。它们往往走的是品质路线,精心打磨,靠产品立足羊城。

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  沪系和苏浙系

  在30家房企中,来自上海的房企有四家,分别为绿地、旭辉、升龙和大华。其中绿地于2010年便布局广州,旭辉、升龙和大华在2016年之后才进驻广州。

  而浙系房企绿城中国,早在2008年便在花都开发了广州桃花源项目,时隔多年,可能很多人已淡忘了这个“老盘”

  苏系弘阳地产,2018年入穗,步子迈得相对谨慎稳当,倾向于与本土及其他外来房企积极展开合作。

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  其他:赣系、滇系

  还剩两家房企,一个是来自江西南昌的新力,2017年入穗;另外一个是来自云南昆明的俊发,2020年入穗,一来就拿了两个旧改项目。

  后面还会提到它们,这里不多说。

  02

  2017年,入穗房企最多

  根据30家外来房企的入穗时间,乐居做了一个时间轴。

  可以看到,2017年这一年入穗的房企最多,有五家,分别是融信、建发、蓝光、升龙和新力。其次是2016年,阳光城、融创、华远、旭辉均在该年布局广州。

  而2014年和2018年这两个年份,也分别有三家房企入穗,其中2014年入穗的是华润置地、龙湖、金融街;2018年是金科、大华和弘阳。

  这只是我们此次统计的30家外来房企的入穗情况,实际每年入穗的不止这些。

外来房企最爱广州哪里?谁混得

  30家外来房企之“入穗时间”

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  南沙、白云,最受房企青睐

  下面来看看30家外来房企布局广州时,选择的第一步棋落在哪儿。

  根据统计,选择南沙的有6家,分别为升龙、阳光城、金茂、金科、蓝光和弘阳;白云同样有6家,分别为万科、绿地、正荣、华发、华远和建发。

  其次,增城也比较受青睐,融创、俊发、金地、融信、正荣等5家房企均把第一站落在此处;天河亦有4家房企选择,为佳兆业、华润置地、远洋和龙湖。

  此外,选择荔湾的是华夏幸福、旭辉、金融街;落在越秀的是新鸿基、新世界;绿城、新力在花都;大华、世茂在番禺;黄埔只有一家,龙光。

外来房企最爱广州哪里?谁混得

  30家外来房企之“入穗第一站”

  04

  土拍、收并购、合作,各有不同

  说完入穗时间和入穗第一站,再看看各大房企当初入穗时的方式。

  其中不少房企是通过参加土拍拿地,进而布局广州,如万科、华夏幸福、华润、正荣、金融街、金科、龙湖、龙光、远洋、华发、建发等。

  

外来房企最爱广州哪里?谁混得

  但也有一些是通过收并购和合作方式入穗。

  如阳光城,2016年南下广州时避开传统的招拍挂市场,开启了凌厉的并购狂潮。相关报道显示,从2016年7月至9月,短短三个月内,阳光城先后四次共斥资47.85亿元大举收购南沙项目,后又杀入天河,获取天河区东莞庄两宗住宅地块。

  华远亦是如此。

  2016年初,华远定下了一个“理性参与招拍挂市场,积极推进并购”的拿地战略。同年底,通过收购曾有“第一豪宅”之称的大一山庄,华远成功进入广州。

  通过合作入穗的房企也不少。如世茂,与富力、碧桂园、雅居乐、中信地产共同参与开发广州亚运城项目。

  还有融创,在布局广州获取项目方面,多以合作模式为主,合作企业包括合景泰富、中建、翔龙集团、厦门国贸等等。

  也有少数房企通过旧改项目入穗。

  如大家比较熟悉的升龙,当时在进入广州的两年多时间里,拿下了9个旧改项目,涉及改造范围超1841万平方米,预计投资金额超900亿元(含合作项目),一跃成为广州新的“旧改王”。项目分布在黄埔、番禺、增城、南沙等地。

  “云南地产一哥”俊发也是一样,一来便是大手笔,2020年在广州增城连续拿下两个旧村改造项目,藉此机会首入羊城。

  佳兆业比较特别,它进驻广州时,是盘活烂尾楼。

  2005年,佳兆业在广州设立分公司,接盘了“第一烂尾楼”——中诚广场项目,花了三年时间改造完毕并对外租售,即后来的广州中石化大厦。也因此,佳兆业在业内有着“烂尾楼专业户”的光荣称号。

  05

  群龙云集,不好进的广州

  群龙云集的广州并不好进,因此,很多房企在进驻之前会先考察一番。

  如万科,正式布局的前两年,就派出了小分队在广州“安营扎寨”;融创,入穗前一年便成立了广深区域公司,为深耕珠三角奠定基础。

  金地,在进入广州之前,曾派专人对广州房地产市场进行了一年的调研工作,最终选定了地理位置上处在深圳和广州之间的增城。

  2018年突然现身广州土拍市场的大华,其实早在2017年底就在广州成立了区域公司,观望足足一年之久,才开始出手。

  龙湖早在2008年,地产圈便传出其进军广州的传言。但受制于市场环境与拿地成本等因素,最终未能成行。直到2014年才打响了进军广州的第一枪。

  也有不少房企另辟蹊径,入穗不容易,就先选择布局大湾区其他城市。如阳光城早在进广州之前,便进驻了东莞、佛山等地。

  

外来房企最爱广州哪里?谁混得

  正荣于2018年7月成立广州城市公司后,开始着手布局大湾区,第一站选择了佛山,与金茂、碧桂园联合开发金茂拿下的佛山顺德乐从地块。

  而远洋在2006年,就已迈出布局珠三角的第一步,当时投资约40亿元,在中山打造了200万平方米的巨无霸项目——远洋城。默默耕耘近十年,直到2015年初,远洋终于在广州落下第一子。

  还有一些房企入穗过程可谓是好事多磨,例如旭辉。

  旭辉2016年8月成立广州事业部,而在此之前的2015年,其就在不断寻找进入广州的机会。

  据公开报道,旭辉在这一年先后参拍了海珠广纸片区宅地、白云穗花水泥厂地块、花都新华街宝华路地块、番禺市桥南地块、广钢新城宅地、黄埔亨元岗巨无霸地块等。

  期间,虽然旭辉仅获得一小幅地块,乃是由保利拿下后旭辉参股合作,比例仅占19%,也即是后来位于荔湾的旭辉·中国铁建·保利·花海湾,但也总算是实现了落子广州的愿望。

  2020年,旭辉再次以“单枪匹马”的姿态,底价38亿元拿下位于南沙横沥岛尖第二宗商住混合用地。

  可见,入穗之路十分不易。

  06

  哪些外来房企,涉足羊城旧改


  近年来,广州旧改市场越发热闹,各大品牌房企纷纷入局,分食旧改蛋糕。在此次盘点的30家房企中,除佳兆业、俊发、升龙等这些深耕旧改的房企之外,还有不少房企均涉足羊城旧改领域。

  万科:

  2012年便参与广州黄埔文冲石化路以西城中村改造,2016年成立了城市更新部,专门负责三旧改造项目。目前,确认万科为旧改合作企业的有黄埔文冲村、黄埔沙步村、白云田心村等,旧改项目不算多。

  新鸿基:

  与合景泰富、富力联手打造了天汇广场的新鸿基,在2010年拿下天河林和村旧改并发展成峻林项目,首次在广州独立“插旗”。

  新世界中国:

  据统计,新世界已在广州拿下荔湾区山村、增城区塔岗村大旺岗社、荔湾区岭南花卉市场、海珠区联星村、增城夏街村等多个旧改项目,旧改工作风生水起。

  融创:

  2019年初,融创与中鼎集团联合拿下有着增城版“猎德村”之称的金星村旧改项目,首次入局广州旧改。

  旭辉:

  2019年12月,广州旭辉城市更新公司成立,下辖广州、佛山、中山等城市。但自成立以来,旭辉仅在广州直接参与了黄埔知识城片区均和村、九楼村两个旧改项目。

  阳光城:

  2020年中,阳光城正式入主茶滘村旧改项目。

  大华:

  2020年9月,大华以投资10亿元拿下番禺区大富村旧改,其后又相继斩获增城朱村街山田村、增城朱村村旧改项目,投资金额分别为63亿元、71亿元。

  世茂:

  2020年11月,世茂拿下荔湾区五眼桥村旧改项目,预计改造成本68.57亿元。

  龙湖:

  2020年11月,龙湖签约黄埔区永和街永岗社区旧村改造项目,完成了在穗旧改的破冰。

  华润置地:

  今年3月,华润联合体拿下广州黄埔新溪村旧改项目,总投资22亿元。

  此外,还有一些房企在旧改市场跃跃欲试。

  如远洋,在海珠区瑞宝村设立了旧改展厅,合作意愿显而易见。

  金茂在2020年与福星惠誉签署战略合作框架协议,开始拓展广州城中村改造项目。不过到目前为止,金茂在广州尚未有旧改项目布局。

  而金科,也在2020年末与广州本土房企海伦堡签署战略合作协议,双方将整合各自领域优势资源,在项目开发、土地竞拍以及城市更新等方面进行合作。

  07

  谁风生水起,谁逐渐沉寂


  外来房企初到广州时,都是干劲满满。然而过不了几年,差距已然十分明显。有的风生水起,有的稳健发展,有的却逐渐沉寂,令人唏嘘……

  

外来房企最爱广州哪里?谁混得

  表现比较好的像融创,名副其实的“过江猛龙”。

  虽是华南市场的“后来者”,2016年才南下,但截至目前,其在华南已陆续进驻广州、深圳、佛山、东莞等20余座区域核心城市,布局70余项目,在广州打造了融创御园、云溪四季、广州融创文旅城、融创·翔龙广府壹号等,成为湾区外来房企的标杆。

  有的房企以为是头“狼”,实际却走上稳健路线,如旭辉。

  2016年,在前一年销售额突破300亿大关后,旭辉南下,拉开了布局华南的序幕。当时业内有人直呼:狼来了。

  然而,虽被冠以“狼性”二字,旭辉在广州和华南的步子却迈得稳稳当当。

  有的房企高调入穗,却并未声名鹊起,比如华夏幸福。

  当初拿下荔湾白鹅潭地块时,有媒体称之为“幸福来敲门”,可是这个幸福并没有持续多久。随着华夏幸福债务压顶,“退地风波”之后,终成匆匆过客。

  有着相似故事的还有新力。

  2017年5月,新力成立广州公司,并迅速在广州、清远、肇庆三地获取8块储备用地。但2020年以后,新力并没有在广州新拿一块土地,后来的事大家都知道了,不再多提。

  有的起初顺风顺水,近几年却屡屡失意,如金融街。

  2014年2月,金融街拿下荔湾广钢新城其中一宗地块,成功入穗。就在接下来的几个月内,其通过独立或合作拿地等方式,在广州连下四子,其中三个项目在2015年集中入市。

  然而,此后或因忙于去化,金融街陷入了一段沉寂期,直到2019年才再在广州公开市场现身拿地,遗憾失利。2020年全年未在广州拿地;2021年虽参与广州首轮集中土拍,但未有所获。

  也有一些房企前期蛰伏近十年,从江南来到烟火气息缭绕的广州,最近几年才厚积薄发,如绿城。

  2017年,绿城以总价40亿元拿下荔湾广钢新城AF040218地块;2018年和2019年,又先后斩获南沙灵山岛尖宅地;2020年,通过收并购方式取得南沙横沥2020NJY-17地块33%股权……

  绿城开始牵手越秀、保利、碧桂园等深耕大湾区的房企,开展广泛合作,达到“本地化”的目的的同时,亦得到良好发展。

  还有金地,2004年底至2005年初,金地在增城市中新镇取得250万平方米土地储备,正式宣布登陆广州,开始了“先造城,再进城”的漫漫之路。

  然而此后十年时间里,金地几过城门不入,始终在郊区徘徊,默默打造增城项目一根独苗。

  直到2017年以后,金地仿佛开启了“地王模式”:129轮竞拍,入手番禺官堂村地块,刷新番禺区单价纪录;拿下的白云新市街棠涌南路地块,溢价率高达153%;击败多家规模房企,抢得天河奥体-广氮片区一宗宅地,折合楼面价35782元/㎡。

  世茂同样如此,当年入股亚运城项目后,其在羊城的布局开始步入空窗期。2013年,世茂联合华润、合景泰富拿下国际金融城汇金中心项目,持股33%;2016年,富力退出亚运城项目后,世茂与碧桂园成为新的操盘方。

  然而2016年后又开始蛰伏。直到2019年,世茂先后接手泰禾“广州院子”、“佛山院子”,以及广州老牌地产商粤泰集团转让给其子公司的项目部分股权,其中转让项目中的广州嘉盛项目和广州天鹅湾二期项目,分别改名为世茂天越和世茂·珠江天鹅湾入市,成为广州豪宅市场的“双子星”。

  通过收购,世茂重新登陆广州市场。

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  外来房企“爱的宣言”

  最后,看看外来房企们那些对广州和华南“爱的宣言”:

  龙湖:“似乎这座城市,什么都不缺,但广州,缺少一个龙湖。”

  旭辉:“我们一直希望更早进入华南市场,这是开发商的必争之地……如果不进入华南,旭辉就称不上优秀。”

  融信:“对于广州,融信是怀着深耕的决心来的。”

  绿城:“华南,我们来迟了,但来了就不会让大家失望!”

  新世界:“新世界的目标是成为粤港澳大湾区最大的香港开发商。”

  新鸿基:希望大家能看到新鸿基在广州成功的例子,有土地供应或者有项目的能找我们合作。

  俊发:俊发集团审时度势,做出进入湾区、扎根湾区、深耕湾区的战略决策,具有重大的战略意义。

  阳光城:除了深耕广州外,将继续向二三线城市扩展阳光版图,欲形成“环广州经济圈”品牌影响力。

  佳兆业:佳兆业有意将广州作为集团核心发展的城市,期望可达到在深圳的业务规模。

  ……

  完。

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