乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。在你做出买房决定之前，我们会从区位、户型、交通、配套、产品力五方面，进行全维度、多角度、多形式的剖析，5分钟阅读时间，让楼盘真实情况呈现眼前。
本期楼盘测评项目——广园东东方名都，位于新塘板块核心区域，周边3公里范围内，覆盖医疗、教育、公园等多种城市生活配套，居住生活无忧。项目距离13号线地铁白江站约250米，距离新塘tod枢纽约1公里，轨道交通优势突出，日常出行便利。项目目前在售建面约104-138㎡二至四房，户型涵盖平层和复式产品，主打刚需、刚改类人群。
新塘TOD枢纽旁交通大盘，一二期已交付入住，是一个居住氛围成熟的住宅社区。
增城本地地缘客户，周边板块和13号线沿线工作生活预算相对充裕的购房人群。
广园东东方名都目前三期在售，一二期已经交付入住，三期目前在售均价约2.8-3万/㎡,三期早期推售时有少量均价约2.1万的房源释放，性价比较高。
目前项目均价在板块内属于中等偏上水平，相比板块内总价约200万即可拿下的想同面积段新房项目并不具备优势，不过项目比较突出的优势在于近地铁口和配套成熟，居住生活十分便利，所以综合价格来看，注重交通和配套的刚需也可以考虑。
板块内新房方面，今年新塘板块的新房供应较多，预计均价基本在2字头，项目临近的广州城投喜悦盛汇吹风价约3.5万/㎡,越秀星耀TOD吹风价约2.5万/㎡，新世界广汇尊府均价约3.6万/㎡，金泽惠百氏均价约2.3-2，4万/㎡。
二手房方面，新都盛世名门均价约2.2万/㎡，城市现代花园均价约2万/㎡,碧桂园豪进广场均价约2.4万/㎡。
项目由于区位优势突出，均价偏高，但综合产品来看，整体性价比一般，同样面积段和预算，在板块内购房的选择较多。
另外，区域方面，项目周边区域汇聚了凯达尔广场、保利335金融中心、新世界投资华南总部等多个巨头总部，目标打造总部经济片区，同时，在tod枢纽的加持下，未来板块可以快速联通天河CBD商圈、金融城琶洲商圈等，未来的经济势能不容小觑，不过项目的区位红利基本已在价格上体现，以后的价值潜力预计要看周边产业的发展和导入情况。
测评师有话说：项目均价不低，并且已经售卖多年，产权年限已然缩水，如果不是十分看重交通和配套，改善人群可以多比较板块其他项目，刚需人群综合个人需求和预算可以考虑入手。
广园东东方名都位于增城区新塘镇东江大道北8号，与项目一路之隔的就是广州著名的大盘项目碧桂园凤凰城。项目总占地面积约18万㎡，总建面约50万㎡，是个分三期开发的大盘项目，目前项目的一二期已交房入住，在售为三期建筑。
项目规划方面，共规划25栋建筑，总户数为2426户，车位比为1:0.8，绿化率约40%，其中，一期共计9栋建筑，包含3栋15层洋房、4栋23-27层高层、1栋公寓、1栋29层复式，二期共10栋29层的高层住宅，三期共6栋27-28层高层住宅。
在售三期建筑靠近广园东路，建筑楼栋为#21-26栋共849户，其中#21-23栋28层高层，#24-26栋为27层高层，三梯六户设计，目前为精装现房在售。
产品方面，三期推售户型包含建面约54-142㎡的一至四房和复式产品，目前项目已经销售了一定周期，部分户型已售罄，现只有建面约104-138㎡的三至四房和复式产品在售，具体户型包含建面约104㎡三房两厅两卫、建面约113㎡三房两厅两卫、建面约115㎡三房两厅两卫、建面约116㎡三房两厅两卫的高层和建面约116㎡两房两厅三卫的复式、建面约138㎡的四房两厅两卫。
配套方面，项目规划配套丰富，配建有幼儿园、独立会所、室内外双泳池、商业街、羽毛球场、儿童乐园、泛会所等社区配套，可以满足全龄段业主的社区休闲生活需求。另外项目周边的居住生活配套也十分丰富完善，整体生活配套优质。
总的来看，项目是一个宜居程度比较高的社区，在生活配套和交通出行方面都有比较突出的优势，不过项目面临早起住宅已经付入住多年的情况，社区面貌与配套都存在一定的老化，对社区环境要求较高的改善群体建议谨慎考虑。
24栋03户型104㎡三房：建面约104㎡三房两厅两卫，该户型为#24栋03户型，东北朝向，是项目目前的刚需上车户型。
户型的优劣势都比较明显，优势在于房屋的功能间齐全，实用率较高，缺点在于该户型不够方正，朝向也一般。
户型的入户花园面积较大，一旁还带有不规则储物间，整体提升了房屋的收纳能力。
户型为双阳台设计，客厅外接休闲阳台，可以尽情阅览窗外景观，生活阳台位于厨房一侧，可以安置洗衣机，以及日常晾晒。
该户型的卧室空间，面积都比较充裕，居住舒适度会比较高，同时主卧为套间设计，还配置了270度景观窗，拓展了居住视野景观，让主人家生活更有尊享感的体验。
24栋04户型：建面约138㎡四房两厅两卫，属于偏改善户型，南向格局。
该户型是个格局方正的南方户型，采光和通透性都比较好，户型的功能间也配置的比较完善，入户花园空间让外出归来的家人更好的进行空间过渡。
该户型比较突出的优势在于四开间朝南和双阳台设计，并且户型的卧室空间都配有飘窗，整体空间实用率较高，比较适合三代同堂或多胎家庭。
地铁：广园东东方名都距离大型枢纽站点新塘TOD约1公里，该枢纽轨道交通优势突出，汇集城轨、高铁、地铁10轨站点，预计年客流的承载量可以达到1.6亿人次，如果顺利建成通车，对于板块内人员出行将是极大的优势。
此外项目还距离板块内已通车的地铁13号线白江站约250米，步行即可到达，13号线连接黄埔，从临近项目的白江站出发，7站可以到达鱼珠站换乘5号线，5号线乘坐8站即可到达珠江新城。
前往主城区，除了搭乘地铁13号线外，还可以在新塘南站搭乘城际前往广州东站，需要搭乘两个站点，总用时约30分钟。
公交：广园东东方名都周边1公里范围内公交站点和线路密集，共有8个公交站点分布，途径线路有增城23路、增城25路、增城12路、增城29路、增夜4路、增夜5路、372路、379路等十余条公交线路。
距离项目较近的公交站点为东方名都站正处在社区门口，途径线路可联通增城板块及周边的黄埔区域，线路通达度较高，从此站出发4站可以到达新塘广场、4站可以到达万达广场、6站可以到达永旺梦乐城和南方医院增城分院、8站可以到达新塘客运站总站。
自驾：广园东东方名都临近区域主干道广园快速路、荔新大道和广深大道西，可以便捷联通主城区，日常驱车前往主城区。
以珠江新城为例，从项目门前的东江大道北行驶，再转入广深大道西，行驶一段后转入广园快速路，便可一路快速直通主城区，之后再转入天河东路行驶，最后转入金穗路便可达到珠江新城，全程约33公里，基本全程快速，不过高峰期时，广园快速路段也会有拥堵风险。
教育：广园东东方名都的教育配套还是比较优越的，除了项目配建的幼儿园外，项目周边优质学府环绕，距离项目约800米处即为省一级资质的新塘中学，此外，项目周边3公里范围内还有星悦国际幼儿园、广州增城新康小学、凤凰城中英文学校、广东省水电二级学校、广大附中增城区实验中学等。
医疗：广园东东方名都距离较近的大型医院为广东省水电医院，距离项目约1.4公里，周边5公里范围内还有增城南方医院增城分院，该院定位打造“广州东部医疗中心”，属于比较便捷的医疗配套资源，基本也可以满足社区居民的就医需求。
商业：广园东东方名都周边约1公里处，有金海岸城市广场、汇太广场和星之岛广场三个商业体，均属于综合性商业，包含多种业态，都在步行可达的范围内，对于居民的日常采买来说非常方便。
除此之外，新塘办板块内的合生汇、万达广场、永旺梦乐城三个大型商圈也在项目周边5公里范围内，都属于便捷的生活配套资源。
另外值得一提的是，板块内的高端生活配套资源名都高尔夫练习场与项目仅一路之隔，属于比较优质的城市生活配套。
公园：广园东东方名都周边约600米处为荔枝山公园，社区居民日常散步便前往，另外项目周边3公里范围内还有新塘公园和四望岗公园，也是板块居民周末出行的不错选择之一，比较适合周末家庭出游。
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