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城市更新虽然是一个新事物，却是一个更具未来的事物，它承担着中国城市化从1.0增量模式向2.0存量模式升级探索的重任。

在这个过程中，标杆的力量是指引这项复杂社会实践活动的重要动力，在城市更新成为国家“十四五”重要行动纲领内容，也成为政府工作报告中工作新任务的2021年，暨南大学传播与国家治理研究院城市治理与传播研究中心（以下简称“研究中心”），乐居中国，百神传媒共同发起大湾区城市更新能力榜的评选活动。

经过参评项目的网上自荐，以及专家学者的推荐，形成了44个参与评选的城市更新项目，并根据“研究中心”提出的“生态、服务、文化、品牌、治理、价值”六大维度，19项具体细分指标所组成的综合评价指数体系模型，进行指数打分，再结合专家学者评选，以及线上投票多元方式，形成了2021年的城市更新能力榜上榜项目，共14个，具体名单如下：

上榜项目都是大湾区范围内，多个城市更新项目的典型代表，在未来新型社区构建的多个维度都具有突出的表现，并能够起到一定的样板和标杆作用。

统观上榜的诸多优秀项目，在多个层面折射出城市更新领域的一些新动向，新特征和新趋势，正在一步步将清晰的，关于城市更新的全景地图呈现在世人面前。

以下是根据上榜项目的特点，对此份榜单的上榜项目，做一个概要的特点解读。

总体而言，大湾区城市更新能力榜2021呈现如下鲜明特征：

1、早期城市更新项目样板效应明显，好榜样的行业带动效果显著

本次榜单，已经更新完成猎德村、琶洲村、永庆坊、岭南新天地四个项目，成为标杆样板项目，之所以会以高分加高票上榜，也是因为作为城市更新概念下，第一批城市更新样板项目，这些项目在社会上，和行业里的影响是十分深远的。

当下的诸多城市更新项目，从项目规划，政策制定，运营模式，工程流程等诸多的细节领域，后续城市更新项目都以这些样项目作为自己的绝对标杆样板。

以猎德村和琶洲村为例，政府主管部门会从这些项目的成功实践中总结经验教训调整政策，房地产企业会向未来的业主方推介自己曾经的这些优秀案例，即将被改造更新的村民和居民会来到这些社区参观，站在楼下憧憬自己未来回迁楼的模样。

而当下的永庆坊和岭南新天地，已经成为广州和佛山的城市新地标，以及新的网红必打卡地，在政府政策引导下，企业主体参与建设，社会民众广泛参与其中，最终形成了一个集合社会大众各种力量的成果结晶，在旧城基础上更新出了一个真正的“新天地”，开启了民众的一段“新生活”。

随着城市更新进度的不断深入，更多的城市更新样板项目，也会在实践中不断的冒头，成为更多后续项目学习和借鉴的新样板，城市更新动态进化的步伐也不会停止，创新服务城市更新的理念也不会出现任何的中断。

2、城市更新项目自然生态、人文生态、产业生态一体化成新标配

城市更新的本质，是适应新的时代特征，对居民生活，工作和休闲的新空间，进行重新合理布局和建设的一项社会活动，要兼顾百姓生活的多方面诉求，以宜居宜业为基本的要求，必然是要求人文环境的优美——要有自然，必然是要求日常生活的便利——要有生活，必然匹配良好的价值创造——要有产业。

自然生态、人文生态、产业生态的一体化成为最优的解决方案，统筹居民生产生活和环境的因素而建立起的新社区，才是真正符合城市更新愿景目标的社区。

身处广州海珠区中大布匹市场和轻纺产业贸易中心区的凤和村城市更新项目，正是在一个自然形成的纺织产业商贸社区基础上的更新，未来规划的商贸、生活、商务、休闲为一体的“商贸融合中心社区”。

身处佛山南海区大沥镇核心制造业集群中心区的创客小镇项目，更是在星罗棋布的初级厂房和居民混住区环境中，以全球创客中心为承载载体，形成一个承载区域工业制造，生活休闲，商务贸易服务为一体的新型“产城融合创新社区”。

城市更新从源头上的前瞻性，战略性，用动态的规划视角去审视未来社区内的自然、人文、产业生态三态合一的功能性布局，在实践中将三种生态环境完美融合为一体，成为城市更新项目的普遍新标配，不是简单的旧楼拆除重建的昭示效应也十分明显。

城市更新的产出物，绝对不仅仅是几栋全新的建筑，而是一个全新的未来社区，达到自然、人文、产业生态三态合一的新社区，硬体环境与软体生态同等重要，相辅相成是基本的内在要求。

3、城更项目注重文化继承保护与更新，成为行业基本共识之一

城市更新项目建设过程中，必要的旧有建筑的拆除在所难免，但是固有社区的文化的传承和保护，却不能因为城市更新而随即消失，对于社区文化载体的保护和再生工作便成为城更项目的重要使命担当。

一方面有猎德村、杨箕村等城市更新样板项目，保留固有村落祠堂等文化承载载体的标准做法，后续城市更新项目对文化承载硬体的保护已经成为进入更新规划的必选任务。

以永庆坊和岭南新天地的改造项目为例，固有老建筑翻新基础上的更新过程，以及即便是被迫重建的建筑，都选择了与固有历史文化脉络从表象风格和内在功能布局，都高度一致的设置，便是对于更新中的旧有文化的传承和保护的落地实践。

另一方面也有对于固有文化承载的传承保护基础上的，文化载体的再生和更新，甚至是直接依托传统的文化沉淀，来重新定义新型社区的功能布局和文化传统。

广州番禺的南村和罗边村城市更新项目，因为区域周边广东四大名园——余荫山房的存在，两个项目不约而同的将这样一个历史文化沉淀的载体，作为城市更新项目的主题定位核心要素。

南村项目则是以余荫山房的深厚文化底蕴，在高速发展大都市的核心区域，提出建设“快城慢圈”的全新价值主张和生活理念，让传统文化与现代都市生活的新思想，新理念，在一个城市更新输出品，未来新型社区中得到很好的融合与再生。

罗边村项目直接以岭南传统文化和科技创新城为定位，在固有岭南宜居生活文化基础上叠加创新产业要素，形成全新的文化标签和传统。

文化传统的传承和保护不仅仅是几栋老建筑的保留和修缮，更是其浓缩和积淀的传统文化，适应新时代要求的一次理念升级，标签重塑，以及传统文化积淀更新再生的过程。

4、城更项目品牌建设模式在不断进化升级，旧有模式已不再适用

城市更新项目是在旧有社区基础上，重建面向未来的新型社区，虽然有政府的宏观规划，以及建筑设计院的未来家设计图纸，但是这些未必适合普通百姓的心智，政府规划高大上不接地气，设计图纸的专业门槛让百姓一头雾水。

百姓希望身临其境，感同身受了解自己未来家的样子，驱动一个全新的讲诉关于“未来家”这个故事的新模式。一个通俗落地的故事，能够引发百姓普遍共识的关于城市更新的故事呼之欲出。

南村城市更新项目执行方，借助社会智库力量，结合城市更新规划和建筑设计材料，以及联系项目的实际情况，形成了打造“快城慢圈”未来社区的更新理念，真正切合了多元当事方的核心愿望和利益诉求。

项目方还组织学界、业界、民众、媒体以及政府相关部门的代表，以线下产业落地论坛沙龙的方式，就更新理念进行集中阐述与沟通互动，在事实上得到了普遍的认可和认同，并形成城市更新过程中共同理念梦想的形成，开创了城市更新理念引领城市更新项目，城市更新项目相关方在同一理念下共建未来社区的成功范本，样板效应十分明显。

遵照这样的，具有普遍共识的愿景而建设起来的未来社区，必然是一个拥有强大社会群众基础的和谐社区，对于商业企业来说，也大大降低了项目运营过程中的信息不对称和意见分歧而造成的各种损失。

城市更新项目涉及多元利益主体，又因为共同的梦想追求而必然走到一起，就此形成广泛群众基础之上的共同更新理念以及行动纲领，便成为城市更新行动的良好起点。

而这也为更新主体的房地产企业的品牌建设模式，公众沟通方式提出了新的要求，讲好城市更新的“新故事”，并且以更加接地气的“新模式”成为一种必备的新技能。关于新的“家的故事”也成为每个城市更新项目的基本标配动作。

5、多方力量共同参与的城市更新项目，才是未来社区成败的关键

城市更新项目得以顺利进行，政府行政力量，社会企业主体，普通社会大众等在内的多方力量的深度参与必不可少，越是多的社会力量的广泛参与和关注城市更新项目的进展，才能够带来未来社区建设的高效，和谐健康发展。

主导或者是指导力量的政府，通过其宏观规划能力，以及多元主体利益协调机制，能够带来更新成本的大大降低，更显效率和效果的大大提升。

南洋电器厂项目，小小的项目因为涉及到旧厂、旧社区、旧职工宿舍，政府的多方沟通协调起到了重要的作用，“越秀之心”新地标的规划定位，让有限的空间内的综合价值的挖掘达到了极大值。

而诸如陈田村，小坪村、双沙社区项目，当地的政府，特别是街道组织，深度参与到项目进行过程中的群众难题化解，多方利益协调，以匹配城市更新项目的独立工作组等组织形式，在和谐社区建设维护方面出谋出力，也保证了项目建设的平稳进行。

而大冲村项目，华润置地作为一家实力的央企，借助集团社会商业资源的积累和沉淀，在大冲村项目建设中，吸引国际商业品牌的入驻社区，专业化运营商业商务空间载体，直接带来的是社区在商业、生活、产业、服务等领域的高配置，高效率，高品质的一贯性，让城市更新项目的价值呈现几何级增长。

作为城市更新项目建设主体担当的房地产企业，以其自身所掌握的核心资源与能力，全部投入到更新项目的运作之中，更是带来项目的社会、经济收益的多方丰收。

6、城市更新项目带动房地产企业2C去服务用户的能力普遍的提升

城市更新项目在建设运营过程中，因为一二级开发联动的开发方式改变，带来了实施主体的房地产企业，也不得不在项目之初，就需要投入更多的资源和力量，进行2C面向普通百姓的服务工作，诸如拆迁补偿方案宣讲，临时安置问题的解决，以及产权和利益协调等等难题。

在事实上，城市更新项目拓宽了房地产企业传统业务能力的边界，也带动了房企从开发商向城市服务综合运营上的升级改变，而城市更新项目成为房企这种“服务”能力提升的最好练兵场。

参与城市更新项目的房企，接近90%都已经独立完成了内部城市更新业务的独立公司和项目公司设置，万科在行业内最早提出向城市运营商转变升级，佳兆业较早打造独立和专业的城市更新运营团队，从服务理念到组织机制配套方面，都在做着实实在在的改变。

而在陈田村、永胜村、小坪村项目中，承担城更项目的主体房企，在批次开发过程中的村民的日常服务和管理，以及项目长期开发带来的诸多矛盾的化解方面，都有上佳的表现，也让这些硬骨头的项目的执行过程，能够保持平稳健康进行。

总结：

纵观此次城市更新能力榜上榜的标杆项目，在整个未来社区打造的过程中，以“生态、文化、服务、治理、品牌、价值”的六个维度的评价指标体系进行评定，暂时还没有一个能够达到全能型的高得分的项目。

之所以是这些项目最终上榜，往往都是在一个或者多个单项能力上有着突出的表现，并最终呈现出来一定的标杆样板价值。这种综合指标下的偏科项目的出现，也真正意味着“城市更新”作为一个新生事物，还在不断进化过程之中，还远未达到大众和社会所普遍期待的水平。

城市更新是什么？怎样才是城市更新？城市更新如何更新，城市更新更新出一个什么样的新世界？等等问题，还需要更多的社会力量，在实践中不断探索和摸索，并最终给出肯定的答案。

这也正是我们联合暨南大学国家治理研究院城市治理与传播研究中心所代表的学界，乐居中国所代表的业界，共同发起评选城市更新能力榜的初衷，便是通过多元维度，性量合一，客观公正，不断迭代更新去跟踪和评价城市更新进程中的项目。

以未来社区打造为代表的更新能力的评定和评价为抓手，最大限度的发现实践过程中的优质项目，标杆项目，样本项目的创新之处，优异之处，并借助这些优秀项目的榜样的力量，来引领更多的城市更新项目，朝着城市更新最终的使命追求和目标方向努力。

让榜样的力量引领城市更新进程，让样本的力量影响城市更新项目，让多方的力量成就城市更新社区，也是我们的使命追求。