论内卷,广州这个板块还没输过

2021-11-24 00:57:34|来源:乐居买房
摘要| 四盘PK,孰优孰劣?

  又一年年底,各房企“抢收大战”再度打响。

  近段时间,广州多个新盘动作不断,为了抢客,各楼盘间也开始“内卷”起来了,而要说“卷”得最严重的区域,南沙横沥岛绝对榜上有名。

  目前,横沥岛上共有湾区·金融城、旭辉曜玥湾、美的江上沄启、铂玥明珠ONE四盘开启“大乱斗”,其中,铂玥明珠ONE是全新盘。

广州这个板块还没输过

  那么,这四个盘各有什么特点?买房者又要如何进行抉择?乐居君暴踩这四大新盘后,为你献上一手资料~

  铂玥明珠ONE

  麻雀虽小,五脏俱全

  项目由美的、越秀、金地、旭辉四家开发商联合开发,目前销售中心、样板间都已经对外开放。项目体量不大,仅有4栋住宅和1栋公寓,住宅单位只有560套。

广州这个板块还没输过项目效果图(销售人员供图)  

  项目预计首推5#,共28层,一二层是商业,2梯6户设计,户型涵盖78㎡三房两厅一卫、89㎡三房两厅两卫和112㎡四房两厅两卫,将在12月中开盘,预计2024年交付。

  关于项目的位置、配套及户型详情,乐居君在不久前已经介绍过,今天主要讲讲项目的特点。

  与其他项目相比,铂玥明珠ONE算是各方面条件都比较均衡,主要面向年轻的刚改客户。

  其距离18号线横沥站不远,按照销售人员的说法仅有400到500米的距离。

  江景也有,不过其他三个项目都是北向望江,铂玥明珠ONE则是南向望江,由于项目不是临江,估计只有高层的业主才有福享受。

  另外,项目自带有一个超过6万㎡的商业综合体,就在住宅区的北侧,而项目的西侧不远处便是在建的中山大学附属第一(南沙)医院,属于三甲医院,算是项目的亮点之一。

  至于价格方面,目前项目尚未正式开盘,之前销售人员表示会按照3.6万元/㎡的限价开售,但尚未确定是否带装修。不过在近两天,该销售人员联系乐居君表示,项目确定将带装修销售,而且开盘还会有惊喜价。

  湾区·金融城

  “巨无霸”纯住宅,离地铁站最近

  湾区·金融城坐落于铂玥明珠ONE北侧不远处,是横沥岛上体量最大的住宅项目,也是目前四个盘中最靠近地铁的项目。

  项目一期在今年8月就已开盘,一期共6栋住宅,目前在售的是8-2#和8-1#的部分尾货,3梯6户设计,共32层高,户型涵盖90㎡三房两厅两卫、99㎡三房两厅两卫和115㎡四房两厅两卫,预计2024年6月交房。

广州这个板块还没输过项目分布图 (销售人员供图)  

  现阶段在售的户型中仅有99㎡户型开放了样板间,90㎡户型和99㎡户型布局差不多,主要区别就在于客厅的阳台缩小了,也没有与卧室打通,另外客厅和卧室的面积也稍微缩小了一些。

广州这个板块还没输过

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广州这个板块还没输过

广州这个板块还没输过

广州这个板块还没输过99㎡三房两厅两卫户型  

广州这个板块还没输过90㎡三房两厅两卫

广州这个板块还没输过115㎡四房两厅两卫  

  与其他项目相比,湾区·金融城的特点是体量非常大,销售人员表示,项目建面超过55万㎡,全部地块算上预计共有31栋住宅楼,超过5500套房源,而且,项目是纯住宅用地,不涉及公寓之类。

  而项目的最主要卖点,则是近地铁。它是目前岛上最靠近地铁站的住宅项目,销售中心几乎就在横沥站地铁口,根据销售人员说法,项目最靠近地铁站的楼栋距离地铁站出口不到100米。

  值得一提的是,项目体量虽然大,但实际上是由多块小地块所组成的,因此,把它看成是若干个小区的组合体更准确,这也导致,项目的内部配套并不像其他常见的大体量项目那样丰富,销售人员表示,项目自带的仅有一所18班幼儿园和一所3班托儿所。

  项目有部分房源也能望江,不过仅有最北侧的几栋能直面江景,但相应的,最北的也意味着距离地铁站最远。至于目前在售的8-2#,则仅有部分高层单位能斜望江。

  至于价格上,项目也是按照3.6万元/㎡的限价销售,带装修,8-1#中90㎡以下的户型则仅需3.5万元/㎡。根据销售人员的说法,项目主打刚需,目前看房者除了南沙本地人,也有18号线沿线上班的上班族。

  需要注意的是,项目有部分楼栋临近凤凰大桥或凤凰大道,未来可能会有噪音和粉尘影响,对此较敏感的买房者要多加留意。

  美的江上沄启

  定位改善,主打江景和舒适度

  与前两个项目有所不同,美的江上沄启的销售人员表示,项目主要偏向改善型客户。

  项目在凤凰大道东侧,建面8.93万㎡,容积率3.8,分为5栋住宅和1栋公寓,体量也不大。

  目前在售的是1号楼,3梯4户设计,共32层高,有97㎡三房两厅两卫和118㎡四房两厅两卫户型,预计交房时间为 2024年4月。

广州这个板块还没输过项目分布图 (销售人员供图)   

  销售人员在介绍时开门见山说到,项目主打的就是江景和居住舒适度。

  从江景来说,项目的北侧就是下横沥水道,西侧还有一条小河道,同时,项目楼栋自身都带有一定的旋转角度,而且全部都是单体楼,确保了大多数单位能享受到江景。

  至于舒适度方面,项目3梯4户的梯户比和3.8的容积率也确实是四个项目中最低的(铂玥明珠ONE容积率同为3.8),其中,118㎡户型还是专梯专户设计,电梯就在家门口。

广州这个板块还没输过户型分布图 (销售人员供图)   

广州这个板块还没输过

广州这个板块还没输过

广州这个板块还没输过

广州这个板块还没输过97㎡三房两厅两卫样板间  

  不过在价格上,项目就不具备什么优势了,目前项目售价3.5万元/㎡,毛坯交付,如果算上装修费用的话预计也要去到3.7万元/㎡左右,几乎算是四个项目中单价最贵的。

  而销售人员在提到价格时也是很有底气:“价值决定价格嘛,我们能卖这个价格,就说明我们是有这个价值的。一是我们望江,二是,能够以3万多快4万元的价格买房的客户,肯定还是注意舒适度的,而我们在舒适度上就是最好的项目之一,虽然离地铁站远了点,但其实就比湾区·金融城多走5分钟,我个人觉得是无所谓的。”

  至于每次多走5分钟搭地铁是不是真的“无所谓”,只能说各位买房者见仁见智了。

  旭辉曜玥湾

  体量不小 单价最低

  旭辉曜玥湾与美的江上沄启类似,也是主打江景,不过其位于横沥岛的更东边一些,距离横沥站的距离比美的项目还要更远,地图显示其到横沥站的距离为1.4公里。

  项目由3个小地块组成,占地面积5.8万㎡,共10栋住宅和3栋公寓,住宅共有1691套房源,容积率为6.0。

  目前项目主推的是13#,3梯5户设计,共43层,涵盖98㎡三房两厅两卫、99㎡三房两厅两卫和127㎡四房两厅两卫3种户型。

广州这个板块还没输过98㎡三房两厅两卫  

广州这个板块还没输过99㎡三房两厅两卫  

广州这个板块还没输过127㎡四房两厅两卫  

  根据销售人员的说法,项目主打改善,“别人卖的是地铁口,我们卖的是环境。”

  从周边环境来说,项目的北侧便是下横沥水道,南侧则规划有一块面积不小的公园用地,景观方面确实可圈可点。

  不过,需要注意的是,目前在售的12#和13#位于项目最西侧,并非一线江景,在它们北侧还有一块商业用地,未来可能会对低楼层的景观造成遮挡。

  另外,销售人员也强调,虽然项目的容积率为6.0,但不算公寓的话容积率仅为4.0,而且项目周边的公共空间比较多,所以实际居住的话也不会觉得很挤。

  有意思的是,项目虽然主打改善,但是价格反而是四个楼盘中单价最低的,不分楼层均售价3.5万元/㎡,带精装。

  四盘“乱斗” 如何抉择?

  整体而言,四个新盘各自的特点都很鲜明,也没有哪个项目“脱颖而出”,买房者要做出选择的话,首先还是要明确自己最看重什么。

  如果说近地铁是首要因素的话,那毫无疑问是湾区·金融城>铂玥明珠ONE>美的江上沄启>旭辉曜玥湾。不过,由于湾区·金融城体量较大,所以也要注意所买楼栋在项目中的具体位置,如果太靠北的话可能实际距离与铂玥明珠ONE差不多,另外,小区的出入口位置也要多加留意。

  如果看中江景和舒适度的话,则美的江上沄启≥旭辉曜玥湾>铂玥明珠ONE≥湾区·金融城。要注意的是,这是按照目前各项目在售单位的情况进行比较,未来旭辉曜玥湾还会有更近江景的单位发售,如果真的对江景情有独钟的话可以再耐心等待,只是,预计价格也不会低就是了。

  如果单纯考虑价格,则按照旭辉曜玥湾>湾区·金融城≥铂玥明珠ONE>美的江上沄启的优先顺序,不过,如果是整体预算较为紧张的买房者,也可以考虑铂玥明珠ONE的78㎡户型,该户型面积虽小但也做到了三房设计,是目前横沥岛上三房户型中上车门槛最低的。

  如果更希望日后生活更为便利的话,则应该是铂玥明珠ONE略胜一筹,其他三个项目相差无几。理由是,铂玥明珠ONE是目前距离三甲医院最近的项目,还自带有一个大型商业体,无论是老人还是年轻人都会比较钟意。

  直到今年上半年,横沥岛还属于广州“当红炸子鸡”之一。今年4月旭辉曜玥湾率先开盘,首期单位认筹量超过1000组,价格最高去到4.4万元/㎡,开盘秒光,令人瞠目;之后,建发地产又在首次集中供地中以201782万元+3600配建面积拿下横沥岛2021NJY-3地块,折合楼面价2.604元/平方米,刷新了南沙区新高。

  就在人们以为横沥岛的楼市即将腾飞之时,限价政策出台,南沙人才买房政策也有所收紧,给了横沥岛“当头一棒”,楼市迅速转冷。

  同时,在广州三轮集中供地中,横沥岛每次都是南沙的供货大户,大有成为南沙“粮仓”之势,眼看着竞争会越来越激烈,各新盘也便开始齐刷刷降价,要么是新组团价格低于老组团,要么是开盘价低于吹风价,再加上年底恰逢营销节点,楼盘也有自身业绩压力,“内卷”之风便悄悄吹起。

广州这个板块还没输过

  那么,现在会是入手横沥岛的好时机吗?四盘乱斗下,你又会pick谁呢?

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